日前，時代中國控股旗下物業企業——時代鄰里控股有限公司披露上市申請資料，擬在港交所上市。依靠母公司時代中國實現的規模擴張，近年時代鄰里發展迅速。從營收來看，收入從2016年的3.73億元人民幣增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。但與此同時，時代鄰里的資產負債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。
來源微信公眾號：觀點 “自立門戶”的時代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進行股權或債券融資、改善財務水平，最重要的，將是進行規模和業務的擴張。 觀點地產網 2019接近尾聲的這一天，是物業管理行業風頭正盛的一天。時代鄰里緊趕慢趕搭上了末班車，與保利物業同一日登陸資本市場。一大早，岑釗雄就帶領一眾管理層齊齊現身，等待敲鐘的一刻。 兩家公司的開盤表現，頗為人們好奇。9點半準時開盤，相比保利物業的開盤大漲，時代鄰里則出現破發，開報4.89港元，較招股價下跌5.05%，1手帳面蝕260港元。然而管理層似乎絲毫未受破發的影響，心情極佳。 此次破發，或許是在意料之中。據觀點地產新媒體了解，時代中國于年內共三次公告將物業分拆的消息，并未出現股價上漲的情況，最近一次于11月28日公告，股價還在持續走低。 港交所敲鐘 有市場人士認為，盡管港股市場近年來對物業企業頗為青睞，但目前對其態度也回歸理性。具體到時代鄰里本身來看，破發跟其估值虛高有關。一方面，時代鄰里對母公司的依賴較大，另一方面，相比其他物業股，其財務表現、規模和商業模式各方面并不突出。 據了解，時代鄰里于2009年成立，其于近幾年快速成長壯大，直接推手來自母公司時代中國。 目前，時代鄰里的主要服務包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、其他專業服務，其大部分收入來自時代中國物業開發項目提供的物業管理服務。 招股書顯示，2016-2018年，該公司收入從3.73億元增長至6.96億元，年復合增長率為36.6%，并于今年上半年收入4.56億元，同比增長48.1%；凈利潤則從2010萬元增長至6420萬元，年復合增長率為78.8%，并于今年上半年同比增長50.7%至4180萬元。 值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國開發的物業提供物業管理服務的收入分別占其產生自物業管理服務收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。 截至2019年6月30日，公司在管項目有53處由時代中國開發，總建筑面積為1530萬平方米，占在管總建筑面積的44.1%。而未來兩年內，時代中國還將交付650萬平方米物業予公司管理。 依托母公司的發展布局，時代鄰里的絕大部分物管市場同樣來自于大灣區。截至2019年6月30日，其位于中國的204個在管物業管理服務項目及六個市政環衛項目中有191個位于大灣區，約占在管總建筑面積的87.7%。 并購拓展 背靠母公司成長壯大，時代鄰里也有意脫離依賴。岑釗雄和白錫洪共同敲響的上市鐘聲，也宣告著時代鄰里正式實現與時代中國的“分身”。“這對于時代鄰里來說，是值得紀念的重要時刻”，白錫洪喜笑顏開。 執行董事兼行政總裁王萌也現場答疑道，“在項目面積上，會使來自于時代中國支持的與來自第三方的，保持一個均衡的比例，雙方持續都會增長。” 此外，雖然時代鄰里本次是作為獨立平臺運營上市，但融資是否會繼續反哺母公司，為地產業務“輸血”，則是市場關注的另一個重點。 根據招股書披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1，494.7%及1，022.2%。其中，截至2018年12月31日的資本負債比率高達1，497.7%，主要是由于2018年訂立資產抵押證券。 據了解，2018年5月18日，公司和第三方訂立總金額為16.75億元的資產抵押證券，該資產抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計息，由若干應收貿易款及公司部分在管物業的物業收取權作為抵押。該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。 關于上市募資資金的用途，招股書中顯示，時代鄰里計劃將募資使用在戰略收購、打造互聯網智慧社區和發展一站式服務平臺。王萌也表示道，其中有65%會用于未來戰略投資和收并購，目前正在廣大的物業市場進行深入的談判。 事實上，在競爭對手頗多的物業市場，時代鄰里得以快速發展并上市募集，走的是收并購的捷徑。 根據招股書顯示，截至2019年6月30日，公司所管理物業的總建筑面積3470萬平方米，相比2018年末的1880萬平方米增長85.47%。值得注意的是，其中第三方在管總建筑面積便達到1940萬平方米，占總在管面積55.9%。 規模迅速擴大，很大程度上歸功于收購。2019年3月收購廣州東康（廣東省一家知名物業管理及市政環衛服務供應商），令其物業組合增加了1340萬平方米的物業管理在管建筑面積。 “自立門戶”的時代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進行股權或債券融資、改善財務水平，最重要的，將是進行規模和業務的擴張。 白錫洪表示：“集團將繼續深耕大灣區，跟隨時代中國的發展足跡擴大我們的管理版圖，鞏固在大灣區的領先市場地位。同時，將加強與第三方開發商戰略合作，通過戰略性收購及投資，持續推進業務快速增長。” [詳情]
來源：財華社 時代鄰里作為物業服務行業綜合實力排名第11位的公司，上市節點似乎比同業公司晚了一點。 2014年自彩生活上市以來，港股市場迄今已經迎來14家內地物業服務公司。從港股市場對物業公司的青睞度而言，公司上市或只是時間問題。 期望于上市之后，公司能獨立自主運營，將資本投資于業務擴張，而非繼續成為地產公司的融資平臺。這樣于公司發展公正，與公司投資者公正。 厘定合格股東發售標準，時代鄰里上市在即？ 11月28日，時代中國（01233-HK）公告建議分拆時代鄰里控股，并于港交所主板獨立上市。這已經是下半年以來，公司連續發布物業板塊上市系列公告。 2019年9月9日，公司第一次公告要分拆時代鄰里控股上市。一般地產公司拆分物業板塊上市都會迎來市場看漲。 時代中國年內三次公告分拆消息，并未引起股價上揚。11月28日這次股價還在繼續走低。這也是一個奇怪現象。 聯想到10月份鑫苑服務上市股價破發，或預示著資產市場對物業公司態度正回歸理性。即使物業行業是一個穩賺行業，但也要依據財務等狀況不同公司不同對待。 翻看公告，主要是已經厘定合格股東于優先發售預留股份，及有條件分派的保證配額基準已經厘定。 就優先發售的保證配額基準為合格股東于2019年12月2日記錄期內，每持有24股可認購1股預留股份。 有條件分派的基準為合格股東在記錄期每持有2.6股可獲派發1股股份。 從公司公告看，時代鄰里上市或已經按部就班有序開展，離2019年結束還有一個月，不知道公司能否搭乘這最后一趟末班車上市。 背靠時代中國壯大，資產證券化為地產公司‘輸血’ 和很多物業公司都是為地產公司服務一樣，廣州時代物業于1998年誕生，也是接手自己開發商開發的物業，提供物業服務。 很長一段時期內，時代物業都是時代中國最主要的附屬公司。2009年，廣州時代鄰里注冊成立，并一路成長為現在的規模。 據中指院數據，2019年公司綜合實力已經位居物業服務百強企業第13位。2018年在中國物業管理協會評選物業服務企業綜合實力測評TOP100位列第11位。 截至2019年6月30日，公司在中國15個城市擁有210個在管項目，在管物業總建筑面積逾4270萬平方米。 2016-2018年，公司收入從3.73億元，增長至6.96億元，年復合增長率為36.6%。凈利潤從2010萬元，增長至6420萬元，年復合增長率為78.8%。 公司收益穩定增長主要得益于與時代中國持續合作，在管總建筑面積快速擴張。 由時代中國提供的建筑面積由2016年底的1001萬平方米，增長至2019年6月末1528萬平方米。 截至2019年6月30日，公司在管項目有53處由時代中國開發，總建筑面積為1530萬平方米，占公司在管總建筑面積的44.1%。 未來兩年內，時代中國還將陸續交付650萬平方米，成為公司業績增長來源。 可以說時代中國是公司成長壯大的直接推手，但某一方面，時代鄰里也在反哺時代中國。 2016-2018年，公司借款總額分別約為500萬元、500萬元、16億元，2019年6月末為15億元。 作為一家只賺不賠的物業服務公司，公司2018年借款驟升也是不同尋常的。 這主要是自2018年以來，公司以若干應收物業費及物業費收取權為抵押，設立資產抵押證券，為地產公司‘輸血’。 公司資產抵押證券用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。 恢復‘自由身’，上市是第一要務 其實像時代鄰里這樣，為地產公司做資產證券化融資的物業服務公司不在少數。物業服務公司為地產公司‘輸血’已經是業內公司共同的‘宿命’。 不過這也是沒有辦法的事，大家有共同的利益捆綁。只有地產公司快速擴張，物業公司在管面積才能增長。不過此次上市，時代鄰里將作為獨立平臺運營。 本次上市主體是2019年7月12日成立，由豐亞企業持股61.54%，李強、白錫洪分別持有0.15%、2.32%比例股份，時代中國其他股東持股比例占35.99%。 豐亞企業由時代中國控股創始人、董事長岑釗雄，和其配偶李一萍擁有。因此，時代中國、時代鄰里控股股東皆為岑釗雄。 對于時代鄰里來說，分拆后公司將作為獨立身份發展，相對于早年的利益捆綁，可謂是恢復‘自由身’。 自由固可貴，不過公司的前路也是道阻且長。首先公司得過上市這一關。分拆出來就是為上市，上市后公司的身份也較現在大有不同。 不僅擁有獨立資金籌集平臺，還可直接進行股權或債務融資。有了資本助推，還可以改善經營和財務表現，最重要的就是業務擴張。 這個業務擴張即是機遇也是挑戰。物業服務公司想要通過招投標招攬項目，擴充在管面積非常難。一個是競爭對手多，另一個一般公開招標的也少。 在這種情況進行第三外拓項目，收購是最直接，也是最有效的辦法。但動輒數億元的收購資金不是一般同業具備的。 由此上市募集對于想做大的物業服務公司重要性可見一斑。時代鄰里2015年開始進行外拓物業，起步相對較晚。 但到2019年6月30日，公司第三方在管總建筑面積卻達到1940萬平方米，占總在管面積55.9%，可謂成績斐然。這其中就有收購的功勞。 2019年3月公司4527萬元收購廣東東康，使得公司投資組合物業管理在管面積增加1340萬平方米。 綜上所述，時代鄰里作為行業綜合實力排名第11位的公司，上市節點似乎比同業公司晚了許多。 但從港股市場對物業公司的青睞度而言，公司上市時間也是在今年年底或明年早春，只剩下后續走流程的事。 期望于上市之后，公司能獨立自主運營，將資本投資于業務擴張，而非繼續成為地產公司的融資平臺。這樣于公司發展公正，與公司投資者公正。[詳情]
原標題：時代中國：每持2.6股股份獲派1股時代鄰里股份 11月28日，時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）公告，已厘定了預備分拆上市的全資子公司時代鄰里控股有限公司的合資格股東于優先發售的預留股份及有條件分派的保證配額基準。此前的11月15日，時代中國控股已公告將派發有條件特別中期股息——將向合資格股東實物分派合共7.46852747億股新時代鄰里股份。合資格股東是指于12月2日下午4：30名列時代中國控股股東名冊的股東。 時代中國控股此次確定，就優先發售的保證配額基準為合資格股東于2019年12月2日（記錄日期）每持有24股股份的完整倍數可認購1股預留股份。有條件分派的基準為合資格股東于該記錄日期每持有2.6股股份獲派發1股時代鄰里股份。 今年9月9日，時代中國控股公告已向香港聯合交易所申請分拆旗下全資子公司時代鄰里控股有限公司，于香港聯交所主板獨立上市。 時代中國控股表示，上述業務已發展成足以進行獨立上市的規模，作為獨立上市集團的身份，時代鄰里擁有獨立的集資平臺及通過全球發售擴闊其投資者基礎，可直接進入股權及/或債務融資的資本市場，為其現有營運及日后擴展提供資金，而毋須依賴時代中國控股，從而改善營運及財務管理效率，且可讓股東有機會在獨立平臺上將分拆集團的分拆業務的投資價值變現。 11月25日，瑞銀集團發表報告指，該行與律師及時代中國控股管理層的會面中了解到，其城市重建項目正在加快，并可在今年的業績中有報告盈利。 瑞銀集團認為，時代中國控股近期與平安房地產達成有關城市重建的框架協議屬正面，估計該公司分拆其物管業務的特殊股息收益率約為10%，而時代中國控股目前估值為明年預測市盈率3.9倍，對比行業平均為5.9倍，認為市場未反映其盈利的可持續性，及城市重建的轉換加速。 根據官網，時代中國控股成立于1999年，一直深耕珠三角地區，業務覆蓋住宅開發，產業、商業開發運營，以及城市更新、金融、長租公寓、社區服務、物流倉儲、教育、家具家裝等領域。2019年6月30日，總資產超過1400億元。 時代鄰里，是時代中國控股核心業務板塊之一。初步招股文件顯示，時代鄰里業務包含物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務等。根據官網，時代鄰里旗下擁有“時代物業”、“東康物業”、“萬寧物業”等物業服務公司，“鄰里邦網絡科技”社區O2O公司、“鄰里智能化”工程公司、“駿安電梯”、“時代融信”社區金融理財公司以及專業物業人才培養的“時代鄰里學院”。 11月28日，時代中國控股收于15.2港元，跌幅4.76%。[詳情]
原標題：時代鄰里資產負債率連續三年超95% 人工成本攀升占銷售成本總額6成 來源：長江商報 房企分拆物業上市成為潮流。日前，時代中國控股旗下物業企業——時代鄰里控股有限公司披露上市申請資料，擬在港交所上市。 依靠母公司時代中國實現的規模擴張，近年時代鄰里發展迅速。從營收來看，收入從2016年的3.73億元人民幣增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。 2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。 不過，近幾年來，時代中國控股大舉擴張，高溢價拿地導致負債大幅增長。截止今年中報，時代中國控股有息負債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個月，公司實現銷售金額431.4億元，僅完成年度目標的57.52%。 與此同時，時代鄰里的資產負債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外，公司面臨較大的人工成本壓力。招股書數據顯示，2016-2018年以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。 針對公司的財務狀況及上市規劃，長江商報記者發送采訪函至時代鄰里，截至發稿前沒有得到回復。 分拆物業上市 9月9日，時代中國公告稱，建議將公司附屬公司時代鄰里分拆，并于聯交所主板獨立上市。本次完成建議分拆及上市后，時代中國將不會保留時代鄰里已發行股本的任何權益，而時代鄰里將不再為時代中國附屬公司。 據介紹，時代鄰里主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務。公司成立于1998年，于2016年收購萬寧物業，2019年收購東康物業。 根據中指院《2019物業百強報告》，廣州時代物業位于中國百強物業的第13位，緊隨佳兆業美好、新城悅服務之后。 時代中國本次公告并未披露時代鄰里的規模情況。不過據時代中國業績報顯示，2019年上半年，時代中國為210個項目階段提供了物業管理服務，營業收入3.33億元，同比增長74.7%。時代中國表示，建議分拆將促使保留集團及分拆集團就其各自的業務更集中于發展、戰略規劃及更佳的資源分配。 近年，時代鄰里業績增長迅速，收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。 財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，分拆上市是一個大的主流，這和港交所這兩年相對便利的上市機會有關。通過上市，也可以形成較好的物業發展模式，同時也有助于此類企業未來借上市來加快規模擴張。 超3成收入來自母公司 報告期內，時代鄰里的各項指標均處于行業居中水平。但從長遠發展來看，公司社區增值服務占比在2018年微降，未來想象空間還是集中在依靠母公司時代中國實現的規模擴張。 近年，房企將物業資產分拆上市成為熱潮，時代鄰里同樣依附于母公司。時代鄰里的最大客戶為時代中國集團，公司向其提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。 數據顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國集團提供服務之收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。 2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個月，來自向公司的前五大客戶提供服務的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中，同期來自物業管理服務項目的收入分別為2.22億元、3.31億元、4.04億元和2.96億元，分別占比公司總收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。 公司管理面積持續擴張，2016年至2019年上半年，公司在管物業總建筑面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和4270萬平方米（包括市政環衛服務）。 2019年上半年，公司獲得15份物業管理合同，包括學校、住宅、政府辦公樓、商業項目等物業管理項目，管理面積增加仍然有限。對公司貢獻最大的物業管理服務業務，一度推升人工成本上揚，公司的人工成本從2016年的1.69億元增至2019年上半年的2.26億元，占比從59.1%增至67.7%，進一步壓縮利潤空間。 時代鄰里正試圖減少對母公司的依賴，向外拓展新業務。報告期內時代鄰里的外拓項目增速較快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151項外拓的物業管理在管項目，較2018年12月31日增加235.6%。 至2019年上半年，來自第三方物業開發商的管理面積為1.94萬平方米，該項收入從2016年的0.42億元增至2018年的1.08億元，今年上半年為1.04億元。2019年上半年，公司獲得15份物業管理合同，包括學校、住宅、政府辦公樓、商業項目等物業管理項目，管理面積增加仍然有限。 財經評論員嚴躍進認為，擴大規模等做法，有助于實現規模效應。而且部分在管物業項目實際上也充分體現了其對于非住宅類的物業項目有較好的經營優勢。 資產負債率連續三年超95% 近日，一則全員賣房消息將時代中國推向了輿論漩渦的中心。時代中國稱，對于網傳的爆料截圖并不知情。跟其他開發商一樣，賣房是真，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段；裁員信息不實，內部并無下發相關文件。 雖然時代中國否認裁員，不過其面臨著業績壓力是事實。在2018年的業績會上，時代中國將2019年的銷售目標定為750億元。數據顯示，2019年上半年，公司合同銷售額312.3億元，同比增長20%，僅完成全年銷售目標的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個百分點。 為快速進入千億陣型，今年上半年時代中國積極拿地，新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過，早在幾年前就提出全國化布局的戰略規劃有些失衡，超過90%的項目仍重倉在廣東省。 “全員賣房”的時代中國大舉擴張，高溢價拿地導致負債大幅增長。截止今年中報，時代中國控股有息負債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個月，公司實現銷售金額431.4億元，僅完成年度目標的57.52%。另據萬德數據，時代中國的經營性現金流自2014年以來均為負數，今年上半年為-27.75億。 與此同時，時代鄰里的資產負債率也高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。統計發現，截至2018年年底，前十名上市物業公司無一家資產負債率高于80%，其中澳元健康資產負債率最高為75%。2019年上半年，上市前十家物業企業資產負債率普遍維持在80%以內。 財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，理論上說物業或服務企業資產負債數據不會太高，因為本身不涉及大規模的項目收購和經營。類似高負債的情況，或和其收購相關項目、對外有各類融資等有關。 現金流方面，時代鄰里2016年經營活動所用現金流量凈額為438.3萬元，2017年為凈流入2330.7萬元，2018年迎來經營活動現金凈流入11.15億元，但公司投資活動所用現金流量凈額也達到了15.43億元。 截至2019年上半年末，公司投資活動所得現金流量凈額達到1.09億元，但經營活動所用的現金流量凈額為8.47億元，再加上公司融資活動所用現金流量凈額為1.39億元。時代鄰里2019年上半年末的現金及現金等價物大幅減少至3.04億元。[詳情]
房企融資收緊，物業的價值開始凸顯。繼寶龍地產之后，前50強房企時代中國也在日前宣布拆分旗下物業時代鄰里獨立上市。 根據招股書資料顯示，時代鄰里的上市主體成立于2019年7月，也就是遞表的兩個月前。相較于較寶龍地產的5個月，時代中國的拆分時間表更短，這也側面傳達出時代中國的迫切情緒。 從物業基本面來看，時代鄰里的各項指標處于行業正常范圍。但公司經營活動現金流量凈額時高時低，資產負債率在2018年達到97%。不排除時代中國通過子公司融資輸血的可能。 社區增值服務占比降低 未來仍依靠時代中國 報告期內，時代鄰里的各項指標均處于行業居中水平。但從長遠發展來看，公司社區增值服務占比在2018年微降，未來想象空間還是集中在依靠母公司時代中國實現的規模擴張。 根據中指院《2019物業百強報告》，廣州時代物業位于中國百強物業的第13位，緊隨佳兆業美好、新城悅服務之后。 從營收來看，2016-2018年時代鄰里實現營業收入分別為3.73億元、5.19億元、6.96億元，年復合增速為36.6%；實現凈利潤0.2億元、0.34億元、0.64億元，年復合增速為78.8%。 盡管發展較快，但是在規模上時代鄰里約為此前披露的寶龍商業的一半，處于10億元營收以下的物企第二梯隊。 與大多數物業一樣，時代鄰里以住宅物業為主，基礎物業管理服務收入占營收結構在60%左右。2018年公司在管住宅物業的平均物業管理費為每平方米每月人民幣2.4元，與中指院顯示的百強物業平均物業費2.3元相當。 同期公司毛利率分別為23.2%、25%、27.4%，凈利率分別為5%、7%、9%。對比同行已上市物企，時代鄰里的毛利率處于行業中位，但凈利率水平偏低。 在招股書中時代鄰里提到，公司面臨較大的人工成本壓力。2016-2018年以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分別占銷售成本總額的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，時代鄰里人工成本占比高出百強物業均值5.7個百分點。 值得一提的是，報告期內時代鄰里截至2018年12月31日全國90個在管項目中，有83個位于大灣區。在大灣區在管面積分別為11.3百萬平方米、14.0百萬平方米、15.5百萬平方米及29.5百萬平方米，分別占物業總建筑面積的86.6%、87.2%、82.7%及85.0%。 這與地產母公司時代中國有關。2016-2019年6月，來自時代中國集團開發物業的物業管理服務收入分別占物業管理服務收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。而大灣區正是時代中國深耕之地。 并且，由時代中國開發的未交付的總建筑面積為6.5百萬平方米，預計將于未來兩年交由時代鄰里管理。以2019年上半年34.7百萬平方米的面積計算，這6.5百萬平方米相當于18.7%的面積增速。 除此之外，報告期內時代鄰里的外拓項目增速較快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151項外拓的物業管理在管項目，較2018年12月31日增加235.6%。 短期內，無論是外拓項目還是來自時代中國的項目儲備，時代鄰里的增速可期。但從長遠來看，靠規模擴張的物業是一個存量市場，物業行業的增量來自于增值服務。但報告期內，時代鄰里的社區增值服務收入占比走低，分別為10.7%、12%、8.5%，2019年上半年下滑至6.9%。 輸血母公司 經營現金流時正時負 分拆將使時代中國的股東有機會在分拆業務的獨立平臺下，將對本集團的投資價值變現，這是時代鄰里拆分理由的第一條。 這一理由與寶龍地產極其相似。相似的不止這些，同樣是高負債房企，時代中國拆分出來的物業資產負債率也頗高，接近100%。 時代鄰里前身為廣州時代物業，成立于1998年。此次上市主體時代鄰里成立于2019年7月，兩個月后即向港交所遞表。 一路隨房地產母公司發展壯大，時代鄰里自成立以來的收購不多。報告期內，公司披露的收購有收廣州萬寧、佛山市合泰、珠海市原興、駿安電梯、廣州東康及清遠市榮泰，錄得商譽分別為47.2百萬元、47.2百萬元、47.2百萬元及68.8百萬元，分別占各期末資產總值的9.9%、5.4%、1.3%及2.9%。 物業作為一個現金流充沛的行業，時代鄰里并購不多，資產負債率卻達到98%、95%、97%。 流動負債中，占大頭的是其他應付款項及應計項目。這些應付款項中，有一筆關聯方提供貸款500萬元，年利率為8.0%，該貸款已悉數償還。除上述貸款外，其他應付款項為無抵押、免息及按要求償還。 2018年與關聯方其他應付款來往減少的同時，又多了一筆1.57億元的抵押貸款。 事實上，這僅僅是即期部分的負債。2018年5月，時代鄰里以應收貿易款項（2018年12月31日：人民幣3525萬元，2019年6月30日：人民幣4528萬元）及于未來年度就其管理的若干物業收取管理費的權利，設立為期八年的資產抵押證券總面值為16.75億元。名義利率介于每年6.5%至7.5%。截至2019年6月，已經償還1.49億元本金。 對于這筆大額負債，時代鄰里相關描述中有這樣一句：在此之后，我們將向時代中國集團就資產抵押證券提供相同本金金額以及利率的貸款。 半年報顯示，2019年上半年時代中國新增拿地金額187.6億元，已超出去年全年的實際拿地金額。同時上半年銷售額312.3億元，完成年目標750億元的42%。 加速擴張下負債走高。上半年時代中國總負債1110.52億元，首次突破千億元，資產負債率再次上升，至76.37%；目前擁有現金及銀行結余總額258億元，較2018年底有所減少。 高喊全員賣房之后，時代中國又緊接著拆分物業，很難不讓人聯想到融資輸血。 值得注意的是，時代鄰里的經營活動產生的現金流量凈額波動劇烈，分別為-438萬元、2330萬元、11.1億元，2019年上半年有變為-8.47億元。這主要是與關聯方在其他應付款項及應項目中的往來所致。 而用應收貿易款項/營業收入，時代鄰里各期末的比例在30%左右。報告期內，公司應收貿易款項減值準備分別為5.5百萬元、8.2百萬元、9.9百萬元及12.9百萬元。同期物業管理費收取率走低，分別為90.3%、88.5%、89.0%、82.9%及85.7%。[詳情]
2014年，花樣年控股（01777）分拆旗下物業管理公司彩生活（01778）赴港上市之后，港股迎來一波內地物業管理公司上市潮，并且涌現出了碧桂園服務（06098）、雅生活服務（03319）、綠城服務（02869）等一批帶給投資者豐厚回報的個股。 正因為如此，投資者期望越來越多的優質物業管理公司能夠登陸港股。 智通財經注意到，時代中國控股（01233）于9月9日發布公告稱，公司建議將公司附屬公司時代鄰里股份分拆，并透過分派及將時代鄰里新股份進行全球發售（包括優先發售）的方式于聯交所主板獨立上市。時代鄰里股份于聯交所主板獨立上市構成公司根據第15項應用指引分拆時代鄰里。聯交所已確認公司可進行建議分拆。同日，時代鄰里向聯交所遞交上市申請。 那么，這家背靠時代中國的物業管理公司，能否像其他優秀物業管理公司一樣有為二級市場投資者帶來豐厚回報的潛力？ 業績快速增長，業務對母集團依賴度較低 根據時代鄰里招股書，公司業務主要分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務四大板塊。截至2019年6月30日，時代鄰里有210個在管項目，包括位于中國15個城市的物業管理項目（包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構以及市政環衛項目），在管物業總建筑面積逾4270萬平方米。 于往績記錄期間，時代鄰里業績增長迅速，收入從2016年的3.73億元人民幣（下同） 增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。 值得注意的是，時代鄰里過往業績增長迅速，但公司對母集團的依賴度卻不高。招股書顯示，公司最大客戶為時代中國集團，公司向其提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。于2016年至2018年及2019年上半年，公司來自向時代中國集團提供服務的收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司來自向公司的前五大客戶提供服務的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。 2016年8月，時代鄰里旗下廣州市時代物業管理以總對價2605.2萬元收購駿安電梯70%的股本權益。 2019年2月，廣州市時代物業管理與獨立第三方廣州市廣永國有資產經營有限公司訂立股權轉讓協議，據此，廣州市時代物業管理以總對價4527萬元收購廣州市廣永于廣州東康持有的全部股本權益。 為擴大公司在佛山市業務的規模，于2019年4月，廣州市時代物業管理與獨立第三方佛山市桂南投資有限公司及佛山市宜信訂立股權轉讓協議，據此，廣州市時代物業管理以最高對價184.91萬元收購佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本權益。時代鄰里在招股書中表示，該收購估計將于2019年9月底前完成，截至最后實際可行日期，佛山市宜信于佛山市從事提供物業管理服務及其他增值服務。 負債高企，經營活動“造血”持續能力待考 可見，時代鄰里的發展模式與其他大型物業管理公司的發展模式別無二致，即為母公司物業提供管理服務加外延并購。然而，在發展過程中時代鄰里采取的是高杠桿模式，2016年至2018年公司經調整資產負債比率均在90%以上，2019年上半年經調整資產負債比率仍高達82.6%。 在此情況下，如果公司經營活動不能持續“造血”將面臨較重的償債壓力。從過往現金流表現來看，時代鄰里2016年經營活動所用現金流量凈額為438.3萬元，2017年為凈流入2330.7萬元，表現不溫不火。盡管公司在2018年迎來經營活動現金凈流入11.15億元這樣的“高光時刻”，但公司投資活動所用現金流量凈額也達到了15.43億元。 時至2019年上半年末，公司投資活動所得現金流量凈額達到1.09億元，但經營活動所用的現金流量凈額為8.47億元，再加上公司融資活動所用現金流量凈額為1.39億元。時代鄰里2019年上半年末的現金及現金等價物大幅減少至3.04億元。 一方面負債率高企，另一方面賬上資金大幅緊縮，時代鄰里未來通過需要大量資金投入的并購模式擴大業務版圖難度應當不小，這或許是公司謀求上市的原因之一。 看來，時代鄰里未來要保持不低于過往的業績增長，仍然需要母集團的助力。智通財經了解到，2019年上半年，時代中國實現合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，實現銷售面積206.4萬平方米，同比增長36.8%。時代中國仍是百強房企中業績增速較快的之一。 不過，時代中國上半年僅僅完成了年度銷售目標750億元的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個百分點。時代中國最新公布的銷售數據顯示，截至2019年8月31日止8個月的累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為431.4億元，增速較上半年下滑至17.8%。8月，時代中國合同銷售（連合營項目銷售）金額約為63.28億元，同比增長14.3%。這意味著，時代中國在9月至12月四個月時間內，平均每月要達到約80億元的銷售額才能完成既定銷售目標。 城市限價及融資收緊的政策背景下，時代中國能否完成全年銷售目標，尚需畫上一個問號。時代中國未來能為時代鄰里的業績增長帶來多少助益，還是一個未知數。[詳情]
原標題：物管服務供應商時代鄰里向港交所遞表 在管項目達210個 來源：智通財經網 智通財經APP獲悉，據港交所9月9日披露，時代鄰里控股有限公司向港交所主板遞表，海通國際為其獨家保薦人。 時代鄰里控股有限公司是中國領先及快速發展的綜合物業管理服務供應商之一。據了解，時代鄰里公司的主要業務是物業管理業務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務。截至2019年6月30日，公司有210個在管項目，包括位于國內15個城市的物業管理項目，在管物業總建筑面積逾4.27千萬平方米。 行業現狀 隨著中國城鎮化進程加快及人均可支配收入不斷增長，商品房的供應亦相應增加。根據中指院報告，中國已售商品住宅物業總建筑面積從截至2013年12月31日的13.055億平方米增至截至2018年12月31日的17.165億平方米，年復合增長率為5.6%。全國商品房新開工總建筑面積由截至2017年12月31日的17.865億平方米增加17.2%至截至2018年12月31日的20.934億平方米。 為應對住戶對更高質量及多元化服務的需求和物業管理公司的綜合成本增加帶來的越來越大的經營壓力，更多物業管理公司愿意調整其業務模式。信息技術和互聯網往往對物業管理行業的服務多樣化發揮促進作用。在互聯網和移動應用程序的幫助下，智慧園區的發展逐步升溫。以住戶需求為核心，“智慧園區”旨在通過整合線上線下信息資源、反映社區特征和使用物聯網、AI技術、云計算、智能終端和其他信息技術，實現生活服務的數字化、自動化、現代化和協同作用。中國相關政府部門也強烈鼓勵發展社區增值服務和智慧園區。 時代鄰里業務狀況 為改善經營效率和客戶體驗，時代鄰里控股公司建立了“融”物業生態圈，旨在滿足不斷變化的客戶需求。如下圖所示： 相關資料顯示，時代鄰里控股公司收入從2016年的3.729 億元增至2018年的6.958億元，年復合增長率為36.6%，并從截至2018年6月 30日止六個月的3.076億元增加48.1%至截至2019年6月30日止六個月的4.557億元。公司的凈利潤從2016年的2.01千萬元增至2018年的6.42千萬元，年復合增長率為78.8%，并從截至2018年6月30日止六個月的2.78千萬元增加50.7%至截至2019年6月30日止六個月的人4.18千萬元。 一般而言，公司的社區增值服務產生的毛利率高于物業管理服務、非業主增值服務及其他專業服務產生的毛利率。公司的社區增值服務錄得相對較高的毛利率，主要因為其他三條業務線的服務與社區增值服務相比屬于更為勞動密集型的服務。 時代鄰里的競爭優勢：扎根于大灣區并具有明顯的增長潛力；時代中國集團的支持及強大的業務發展能力；多元化服務組合，迎合各類物業與客戶，創造多元化收入來源；豐富的物業管理經驗及卓越的服務質量；標準化及智能運營以及先進的IT系統等。 與公司業務有關的風險包括：政府法規或政策的變化；物業管理及增值服務的供求狀況變化；發展及加強與除時代中國集團的物業開發商及業主的合作關系的能力； 于內部產生足夠流動資金以及獲取外部融資的能力；了解所提供物業管理服務的物業住戶的需求的能力； 適應沒有過往經驗的新市場，包括適應該等市場的行政、監管及稅務環境的能力等。[詳情]
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