原標題 川系房企領地控股IPO，欲逆周期彎道超車沖刺千億？ 來源 節點財經 文 IPO頻道 “蜀道難，難于上青天。”錯失擴張時機，川系房企領地控股的千億之路，難于上青天。 去年宣告破產的房企有400余家，其中大多為中小房企。在行業下行期間，在眾多中小房企在生存的邊緣徘徊的時候，領地控股反其道而行之，正忙于高周轉囤地加杠桿，持有領地控股99%股份的劉氏家族野心高漲欲沖刺千億。 據克而瑞2019年中國房地產銷售數據，領地控股以247.3億元位列第96位。4月10日，領地控股向港交所遞交了招股書。 在行業下行，川系房企的生存空間受到頭部房企進入川內戰略布局的侵噬，領地控股“內憂外患”之時，領地控股欲IPO緩解資金壓力，縮小差距彎道超車？ / 01 / 家族持有99%股份 面臨區域集中風險 領地控股主要專注于住宅及商業物業的開發和銷售，此外，持有部分自主開發的商業物業作進一步投資及營運用途并從事酒店管理業務亦提供項目管理服務。目前領地控股業務范圍包括健康產業、地產開發、商業運營、酒店管理和物業服務五大板塊。 1999年4月，劉氏家族于四川眉山市起家，成立領地控股，2006年領地控股將總部從四川眉山市搬遷至成都市，同年，領地控股在廣東佛山的項目成為領地控股布局全國擴張的標志，并在廣東成立了廣東領地房地產開發有限公司。2010年，將物業開發業務拓展至新疆維吾爾自治區及吉林省。2018年，領地控股將總部搬遷到位于成都高新區的地標建筑領地·環球金融中心46樓。 據招股書披露，成立之初，劉玉奇、劉山、劉玉輝及鄧仲祥（獨立第三方）各持領地控股35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股份。 上市之前，該家族合計持有領地控股99%的股份。劉策（劉玉奇的兒子），劉玉輝、劉浩威（劉山的兒子）、王濤（劉山的妻子），龍一勤（劉玉輝的妻子）、侯三利（劉玉奇的妻子）分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。據招股書披露，劉山與劉玉奇二人于分別將全部股權贈予其子劉浩威及劉策，但目前由劉山與劉玉奇代為行使股權。 圖片來源：招股說明書 經過20余年的發展，目前領地控股已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局，項目分布于全國20多個城市，包括新疆、佛山、成都、北京、長春、樂山、眉山、西昌等眾多城市，目前土儲主要位于二三四五線城市。 截至2020年2月底，領地控股總土地儲備面積為1313.4萬平方米，涉及90個項目，有57個項目位于四川，其中涉及省會成都10個項目。但觀察其項目版圖發現，所謂的全國布局，實際上主要集中川內地區，和川外新疆，東北、京津冀三大區域，并未完成全國范圍的布局，經歷十余年的走出川內，并未成長成為一家真正意義上的全國性房地產公司。領地控股在招股書中也表示，目前領地控股的業務及前景高度依賴四川省房地產市場，相比業務分布更廣泛的競爭對手而言，的確面臨更高的地域集中風險。 除此之外，盡管川內起家并在川內占據一定的土儲優勢，但是在頭部房企對川內房地產市場的侵噬下，領地控股不得不面對的現實是在川內的生存空間不斷被壓縮。 領地控股為沖刺千億而增加土儲，就在遞交招股書的前一日，領地控股在天府新區仁壽土拍中以7.27億元連拿五宗地，五宗地均位于天府大道西側，仁壽環湖東路東側，柴桑河濕地公園附近。合計面積約354.79畝。 今年3月19日在成都城北的新都招牌掛上，領地控股參與竟地，但最后被大發控股拍得。不過，就在3月18日，領地控股剛剛與大發地產達成戰略合作，行事頗為低調，具體細節未對外披露。 領地控股拿地方式多樣，招拍掛拿地，收并購，合作開發以及舊改獲得土儲。領地控股為滿足擴張土儲需求，在公開土地市場不惜高溢價拿地。據不完全統計，2018年3月，領地控股以4.9億拿下龍泉驛區一宗地，溢價率達70.91%。2018年5月，領地控股以11.7億元拍下攀枝花市2016-H23號地塊，溢價率達178.57%。 據招股書，截至2020年2月29日，領地控股總土地儲備為1331.45萬平方米，包括應占的未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、應占的開發中物業總規劃 建筑面積734.43萬平方米及應占的持作未來開發物業估計總建筑面積555.78萬平方米。 盡管領地控股為沖擊千億加速拿地，但由于房企自身體量較小，克而瑞2019上半年新增土地價值及貨值TOP100強排行榜中，并無領地控股。 / 02 / 毛利率不穩定 短期債務承壓 截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底，領地控股的營收分別為53.39億元，45.14億元和75.68億元。截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底，領地控股利潤凈額分別為人民幣6.49億元、人民幣5.18億元及人民幣6.72億元。領地控股近三年的凈利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。 凈利潤下滑的原因之一，領地控股的各項費用大幅攀升。據招股書，領地控股2019年的行政開支為5.32億元，較去年同期3.50億元，增幅達52%。2019年的銷售成本為54.56億元，較去年同期的29.04億元，增幅達87.88%。2019年的權益銷售額為247.3億元，較去年同期的235億元，增速僅為5.23%，開支擴大和企業規模增速不匹配。 圖片來源：招股說明書 領地控股的毛利率不穩定，也對凈利率產生了一定影響。領地控股近三年的毛利率為截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地控股毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。 招股書對2019年毛利率下滑做出了解釋，主要是由于該年度交付的物業毛利率相對較低。具體而言，由于2019年所確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府項目是由于高成本土地收購，卻低價格賣出導致毛利率過低，該項目2019年錄得毛利率僅為17.9%，毛利率易受到當年項目的影響。 據招股書，截至2019年12月31日底，領地控股現金及銀行結余為31.78億元，除去受限制現金和已抵押貸款，截止2019年12月31日底，領地控股現金及現金等價物僅為13.82億元。 圖片來源：招股說明書 截止2019年底，領地控股總借款為117.55億元，其中一年內到期有息負債為57.63億元，現金結余不足以覆蓋短期借款，短期債務承壓。 圖片來源：招股說明書 / 03 / 凈負債率140% 千億之路漫長 除此之外，招股書中比較顯眼的是，領地控股近三年的資產凈負債率迅速走高，2017年凈資產負債僅為60%，2018年飆升至110%，2019年底達到140%。在行業下行期間，龍頭房企普遍降杠桿控風險的時候，萬科資產凈負債率33.9%，碧桂園資產凈負債率為46.3%，領地控股的資產凈負債率遠高于龍頭房企。作為一家中小型房企抵御風險的能力弱，凈資產負債率位于行業高位，一旦引發多米諾骨牌效應，領地控股將面臨巨大風險。 盡管如此劉氏家族仍對領地控股的規模極具野心，想要玩得轉高周轉，資金鏈必須有保證。據招股書，領地控股經營活動的現金流連續三年為負。據招股書，截止2017年、2018年及2019年底，領地控股經營現金流量分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。 圖片來源：招股說明書 基于領地控股近三年的現金流情況，項目開發資金對融資的依賴性較高，領地控股的融資成本卻逐年增加。據招股書披露，2017年，2018年及2019年領地控股未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。 領地控股的部分項目的資金通過信托融資籌得，領地控股的合作伙伴有四川信托，中誠信托，五礦國際信托等。信托融資成本高，并需要抵押公司或土地股權，導致領地控股整體融資成本居高不下。據公開資料，2018年10月為籌集廣東惠州地王項目的資金，領地控股向中誠信托抵押了54.42%的土地股權，并質押了項目公司100%股權，融資的成本達到13-18%。2018年8月，領地控股為籌集開發領地樂山瀾山項目的資金，向四川信托質押了項目公司33%的股權，融資成本為8.1-8.9%。 隨著信托融資收緊，融資成本居高不下，回款受到當年項目情況影響大，現金流不充足，毛利率不穩定，領地欲逆周期發展難上加難。 去年四月的品牌發布會上，領地控股宣布“三大布局”戰略舉措，全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現千億戰略。 據克而瑞地產研究院數據，領地控股2018年的權益銷售額為235億元，排名第92位。2019年的權益銷售額為247.3億元，排名倒退4名，位于第96位，同比增速僅為5.23%，若想2020年實現千億目標，同比增速需達到304.37%，領地控股設定的“兩年千億”目標，成為領地控股不可能完成的任務。 逆周期加杠桿的領地控股凈負債率連年攀升，融資成本高居高不下，欲加速擴張對資金鏈有一定的考驗，近三年的營收及毛利率具有不穩定性，家族企業權力集中，且戰略布局仍主要集中川內地區等因素可能會影響領地控股IPO進程，此次能否成功IPO，還有待時間檢驗。若成功IPO，必將助力于其擴張，但千億之路對領地控股來說還是遙遠的。 [詳情]

　　來源：企業觀察報 欲從200多億元的銷售額向千億元目標迅速進軍的關鍵時刻，領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”）也開始向資本市場發起沖擊。 4月9日，領地控股向港交所遞交招股說明書，建銀國際為獨家保薦人，而除了領地控股之外，早前兩周遞表的還有金輝控股、上坤地產。可見，2020年新冠疫情這只“黑天鵝”，讓樓市遇冷，卻阻擋不了房企赴港上市的腳步。 作為區域性川系房企之一，領地控股成立于1994年，總部位于成都，目前逾六成項目在四川，全國化進程相對緩慢。不過2019年公司公開闡述其向千億目標挺進的野心，并選擇加杠桿的擴張方式作為抓手。 然而，在當前疫情影響下，行業面臨著增速下滑、市場角逐激烈的現狀，那么，領地控股的千億征程進展如何實現？同時，一向家族色彩濃厚這家企業，背后具備哪些競爭優勢？《投資者網》就上述問題聯系領地控股相關負責人，對方稱當前處于公司上市緘默期不便回應，信息披露以招股書為準。 高桿杠沖擊千億目標 領地集團是一家典型的家族型企業。招股書顯示，領地控股由劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇共同成立，兄弟三人及鄧仲祥（獨立第三方）分別持有公司35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權。時至今日，第三方鄧仲祥已退出，由劉玉輝配偶、劉山兒子（劉浩威夫妻）、劉玉奇兒子（劉策夫妻）代之。 招股書顯示， 2017年、2018年、2019年，銷售額分別151億元、235億元、247億元（單位人民幣，下同）。2017年至2019年，收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。 銷售額是中國房企們最為關注的指標。雖然目前公司銷售額還不到250億元，但領地控股的千億藍圖畫卷早已展開。 2019年4月的品牌發布會上，領地控股公開表示，要在2020年-2021年實現千億目標，并完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標。 而為進軍千億，領地控股選擇了高杠桿的擴張方式。招股書顯示，2017年-2019年，領地控股的凈資產負債比率分別為60%、110%和140%，相較前兩年，2019年足足翻倍。而從全國百強房企資產負債率均值為92.52%來看，公司負債率明顯要高于同行。 公開資料顯示，2017年-2019年，公司的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元，融資成本不斷增加。 同時，從流動性來看，領地控股的杠桿率還有進一步上升的趨勢。公司連續三年錄得經營現金流凈額為負，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。對此，領地控股解釋稱：“主要由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。” “通過加杠桿的方式融資達到戰略擴張的目的，是房地產企業較為常規的操作。但是，不斷增加的融資成本、遠高同行的資產負債率、連續多年為負的現金流量凈額，對該公司而言無疑是一個危險的信號，這說明他們的資金壓力是非常大的。”業內人士向《投資者網》表示。 截至2019年年底，領地控股的業務布局全國20城，有90個處于不同發展階段的房地產項目，其中74個項目由附屬公司負責，16個項目由合營企業及聯營企業負責，可見，未來兩年，無論是“進駐70城”還是“力保100個優質”，對于領地而言，難言容易。 全國布局有所加速 起步于四川樂山，歷經20年發展后，領地控股形成了川渝、華中、京津冀、粵港澳大灣區的特色化布局。但從目前90個項目中有57個位于四川省來看，其對四川省的依賴較高，占比超過6成。 值得關注的是，隨著千億目標的推進，2019年以來，領地控股開始了省外布局。 招股書披露，截至2020年2月29日，領地控股已經布局全國20多個城市，擁有90個處于不同開發階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發物業約為555.78萬平方米。 2019年1月4日，領地控股以4.27億元竟得荊北核心地塊P（2018）009號國有建設用地。該地塊毗鄰荊州火車站，楚天路、東橋路、郢南路環繞，地塊出讓面積54069.6平米，容積率3.0。 5月30日，遵義市匯川區掛牌的4宗地于5月29日成功出讓，公司以3648元/平米，競得了其中一幅地塊，總價為3.62億元，創下遵義單宗樓面地價新高。 同年8月，武漢領地以5.1億元競得位于荊北新區的P（2019）004號地出讓面積48398.9方。 “相對于業務分布更為廣泛的其他競爭對手而言，領地集團的業務及前景高度依賴于四川省房地產市場表現，面臨更高的地域集中風險，而要在短時間內調整產業布局是比較困難的。二代的接任和人才的引進能否雙管齊下改善產業布局，加速全國化進程，從目前2020年疫情‘重挫’樓市及未出現相關刺激政策的宏觀條件下，完成目標只會更難。而且，即便是沒有疫情影響，從200多億寄望于一兩年時間突破千億，這無疑是行業內幾乎不可能完成的任務。”一位房地產領域分析師向《投資者網》稱。 [詳情]

　　原標題：領地集團IPO隱患重重：百億負債需兩年內償還 多起“不合規”事件拷問內控  中國網財經4月20日（記者 安平）在引入許曉軍、姚科等明星職業經理人后，川派房企領地控股集團有限公司（簡稱“領地集團”）向資本市場發起沖擊。 4月9日晚間，領地集團向港交所提交招股說明書，獨家保薦人是建銀國際。領地集團的這份招股書，是其首次將“家底”展現在公眾面前，不僅有高速增長的業績，也有負債高企、不合規事件頻發等一系列隱憂。 “全國化”：逾六成項目仍位于四川 領地集團于1999年4月在四川成立。在招股書中，領地集團提到，已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局。截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目，涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。不過，其中57個項目位于四川省，占比超過了63%。 從財務數據來看，2017年-2019年，領地集團分別實現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元；分別實現利潤凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計算，領地集團2019年的收益和利潤凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。 不過，領地集團的凈利率卻出現了逐年下滑，2017年-2019年這個數據分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順IFind統計的數據顯示，在159家港股上市房企中，有超過百家2019年的凈利率在10%以上。 此外，領地集團的毛利率2019年是27.8%，與上年同期相比下降了近8個百分點。領地集團表示，這主要是因為個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。 “擴規模”：計劃2020-2021年實現千億 與多數房企類似，領地集團對規模的訴求也十分強烈。2019年4月，在20周年品牌發布會上，領地集團稱將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現千億戰略的新跨越。 不過，從第三方機構披露的數據來看，領地集團距離千億規模還有較大的距離。克而瑞披露的數據顯示，領地集團2019年全口徑銷售金額為247.3億元，行業排名第96；而2018年的流量銷售金額為235億元，行業排名第92。有房地產行業評論員在接受中國網財經記者采訪時表示，對比目前銷售規模，領地集團想在明年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的運營模式、現金流和人才儲備等都是極大的挑戰。 近年，領地集團也進行了一系列與規模追求相匹配的動作，比如積極進行人員架構調整。2019年8月，金科地產前品牌總經理姚科加盟領地集團，任助理總裁兼品牌總經理；2019年12月，原恒大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。 與此同時，領地集團也開始加強對外合作。今年3月18日，領地集團與大發地產簽署合作協議。據了解，大發地產的房地產開發業務涉足長三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等。 “加杠桿”：資產負債比率達140% 走在規模擴張路上的領地集團，也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書顯示，2017-2019年末，領地集團的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產負債比率分別為60%、110%和140%。 對于凈資產負債比率的增長，領地集團給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。數據顯示，領地集團的融資利率一路走高，2017-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%；銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。 此外，領地集團的經營活動現金流量近幾年連續為負值，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。領地集團表示，主要由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。 從短債和現金情況來看，領地集團似乎面臨著較大的償債壓力。截至2019年末，領地集團的現金及現金等價物共13.81億元，而應于一年內償還的負債規模為57.63億元，應于第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。 盡管如此，領地集團在完成重組前，于2019年依然向母公司分派了7億元的股息。而當時，領地集團的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。 “不合規”：旗下多家公司被處罰 對領地集團而言，由于報告期內發生了多個不合規事件，赴港上市能否成功還是個未知數。 領地集團提到，報告期內有4家項目公司未取得建設工程規劃許可證而率先動工被罰70萬元；2家項目公司因未嚴格遵守建設工程規劃許可證若干規定，被罰130萬元，涉及車位數目較預期開發的少，且窗戶、露臺及天花的實際建設與相關建設工程規劃許可證的規劃不符；還有12家項目公司因未取得建設工程施工許可證率先動工，合計被罰約380萬元。 領地集團還有3家項目公司因刊登不符合廣告法相關規定的物業廣告被罰。另外，公司的不合規事件還包括未能做出足夠的社會保險和住房公積金公款。 而領地集團旗下公司涉嫌違規售房偷稅漏稅等問題并未在招股書中披露。成都市成華區住房建設與交通運輸局2019年7月發布文件，通報了成都領地泛太房地產開發有限公司、成都睿恒房地產營銷策劃公司在銷售“領地海納時代”項目過程中的違規行為。通報顯示，領地集團旗下公司成都領地泛太房地產開發有限公司在項目銷售過程中，對售樓處現場管理不善，且未按照成都市有關規定公示披露相關信息，在相關部門檢查指出問題后仍然不整改落實。此外，開發企業和經紀服務機構涉嫌偷稅漏稅行為。 有房地產行業評論員告訴中國網財經記者：“隨著誠信管理體系的不斷完善，開發商違法違規行為將形成信用‘污點’，一直跟隨著后續經營。這也會對其品牌形成影響，與企業的銀行授信評級，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。” 此外，領地集團報告期內也有多處項目發生安全事故。2018年12月17日，四川省雅安市雨城區蘭臺府項目發生重傷害事故，死亡2人。該項目建設單位為領地集團子公司雅安領悅房地產開發有限公司，眉山領地持有雅安領悅95%股權。 2019年1月6日，四川省樂山市市中區蘭臺府二期發生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為樂山領悅房地產開發有限公司。樂山領悅目前有兩大股東，其中眉山領地房地產開發有限公司持股60%，而眉山領地系領地集團的全資子公司。[詳情]

　　原標題：高負債下加速擴張 四川家族企業領地集團沖擊IPO 來源：華夏時報網 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道 疫情并沒有減緩房企上市的步伐，繼金輝集團、上坤集團之后，四川房企領地集團于4月9日提交了招股說明書，在港交所申請上市。 營收水平不穩定 領地集團的營收水平并不十分穩定。招股書顯示，從2017年到2019年，集團收益分別為53.34億元、45.14億元、75.68億元，集團利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元，毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。 領地集團解釋，收益波動主要是由于期間已交付總建筑面積波動，導致物業銷售收益不穩。業績紀錄期間的毛利率波動，主要是由于個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。 現金流短缺也是領地集團面臨的一大問題。招股書顯示，2017年至2019年，集團經營活動所用現金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續三年的經營活動現金流量為負。領地集團解釋，主要是集團持續增加物業開發活動及加強土地收購工作，導致經營過程動用大量現金凈額。 知名地產分析師嚴躍進告訴《華夏時報》記者，經營活動現金流一直為負，從投資跟經營角度來看，企業可能是處于戰略擴張階段，對外花出去的資金更多，但是現在的投資動作過多的話，會導致企業后續的資金壓力。 上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，連續幾年現金流都是負的，這是一個比較危險的信號，說明企業的投資是比較大的，收入相對來說比較少。現金流一直為負，可見他們的資金壓力是非常大的。 加速擴張負債增加 意圖上市的領地集團一直在加速擴張。來自克而瑞數據，領地集團2017年的銷售額為151.6億元，2018年銷售額達到了235億元。2019年4月，領地集團提出要在2020—2021年實現千億目標。但上述機構的數據顯示，2019年領地集團銷售額為247億元，距離千億尚有較大距離。 截至2020年2月29日，領地集團的總土地儲備為1331萬平方米。雖然集團的業務遍及20多個城市，但多數為二三線城市，僅有成都、重慶、烏魯木齊、長春為二線城市或省會城市，其他均為張家口、攀枝花、商丘等三線城市。 領地集團對于四川省的依賴較高，集團目前有90個項目，其中有57個位于四川省。其招股書也提示了相關風險：領地集團的業務及前景高度倚賴四川省房地產市場的表現，相較業務分布更廣泛的若干中國競爭對手而言，面臨更高的地域集中風險。倘若集團業務仍主要集中在四川省內，一旦當地出現經濟失衡、金融市場混亂、自然災害、疫病、敵對行動或任何其他情況導致四川省的經濟嚴重下滑，或政府對四川省房地產市場施行更嚴苛的政策，或四川省房地產市場狀況因其他原因下滑，集團的業務、經營業績及財務狀況或會受到重大不利影響。 隨著擴張的速度加快，領地近年來的債務規模急劇攀升，融資成本也在逐年升高。其招股書顯示，從2017年至2019年底，領地集團未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元。未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。2019年，領地集團凈資產負債率攀升至140%。領地集團提示，集團融資成本增加將對企業的盈利能力及經營業績有不利影響。 盧文曦表示：“像領地集團這樣的小企業，融資能力一直是個短板，前景也不是特別樂觀，融資成本接近10%的話，壓力真的不是一點點的大。所以房企現在都想上市，上市之后再想辦法做大，因為現在的銀行放貸都是看企業排名的，很多房企樂于‘做排名’就是這個道理。” 家族企業氛圍濃厚 領地是一家典型的家族企業，1999年4月，領地集團董事長劉玉輝帶領其兩兄弟劉山、劉玉奇在四川創業，一直到今天，這家企業仍牢牢掌握在劉氏家族手中。 領地集團的管理層可謂是“全家總動員”，劉山、劉玉奇管理層的位置已經傳到了下一代。作為家庭繼任計劃的一部分，2014年12月，劉山、劉玉奇分別將融量集團及量源資產管理全部股權，贈予劉浩威（劉山之子）及劉策（劉玉奇之子）。經過幾年時間的磨練之后，2019年，兩人正式接任了集團的業務。 最近，領地集團開始嘗試引入外援，引入了兩位明星職業經理人。2019年，恒大前副總裁許曉軍加盟，擔任地產總裁一職。金科地產前品牌總經理姚科也在這一年加入，任助理總裁兼品牌總經理。但這似乎并未改變其家族企業的色彩。 關于業績目標、資金壓力、未來發展規劃等，《華夏時報》記者已經將問題發送給領地集團的相關負責人，其表示，目前企業處在緘默期不能接受專項采訪，信息披露以招股書為準。[詳情]

　　 來源：環球老虎財經 川派“老三”領地集團向港交所遞交了招股書，近兩年領地頗有想搏一把的意味，高溢價買地、引入職業外援，沖擊資本市場，毫不掩飾自己對規模的野心。其曾計劃2019年沖刺千億目標，但最終銷售額僅為247億元，計劃落空背后是公司的融資渠道太少，而又過多的倚重四川。這家以“碧桂園為信仰”，并且效仿其操作的房企，能麻雀變鳳凰么？ 4月9日晚，川派“老三”領地集團向港交所提交招股書，正式開啟上市之路。在此之前，領地集團創始人頗為低調，而隨著IPO領地家族的圖譜也被曝光，其“家底”以及發展現狀也首次較為全面的展現給大家。 這家原本深耕四川本地的房企，近兩年也不甘落后，緊追藍光發展的步伐，將擴張范圍擴大至全國。雖然當前房地產行業靠規模征伐的時代即將過去，但領地控股毫無掩飾的流露出對規模的渴望，在曾計劃2019年沖刺千億目標，但其最終銷售額僅為247億元，同設定的目標相差甚遠。 在如此巨大的落差背后，是其土儲過于集中于四川存風險，另外對于劉玉輝和領地集團來說，面臨的不僅是外界的規模之爭，還有企業高杠桿的風險，這或許也是領地集團于此時敲響IPO大門的重要原因。領地控股還在去年挖來了原恒大集團許曉軍加盟，此人操盤經驗頗為豐富，但經驗再豐富，巧婦也難為無米之炊，領地集團的融資渠道實在是太少了！許曉軍到任后，領地便火速走出了上市這一步棋，從300億到千億， “彈藥”不可缺少。 不過，此前奧山控股、海倫堡已兩次折戟，領地集團是否具備沖擊資本市場的實力？ 碧桂園的“信徒” 不同于粵系、閩系房企的兇猛擴張，早年間的川系房企也是很佛系，喜歡在自己的地盤上干自己擅長的事，對它們來說，這樣的做法既穩妥又自在。不過，在四川業界看來，有著“黑馬”姿態的領地集團不是一家典型的川企，它身上多了一份野性。 公開資料顯示，領地控股成立于1999年4月，公司控股股東劉玉輝與其兄弟劉山、劉玉奇最早在四川開發地產項目。據稱，劉氏兄弟是碧桂園的“信徒”，非常重視高周轉，早年間其第一個住宅項目“樂山匯豐花園”上，就踐行了“快”的打法，在第一個項目成功開發后，領地集團又接連在兩年內做了4個新的項目。后來其2002年打造的樂山第一個高檔寫字樓地標“領地時代廣場”，令其聲名鵲起。抓住樂山樓市崛起的領地集團很快奠定了樂山的龍頭地位，并萌發了走出川蜀的念頭。 不同于四川其他房企很晚才走出本土，2006年領地將總部由樂山遷至成都，并于同年首次進入廣東。盡管領地集團自2006年即開啟全國化的征程，這一年其將業務拓展至廣東省。現時來看，領地集團的全國化布局并不徹底，區域偏向依舊很明顯。 截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目，涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。而從項目分布來看，領地集團位于成渝經濟帶及四川省的項目數為58個，占總項目數的64%，其中四川省獨占57個項目，京津冀、華中、粵港澳等核心區域項目數均在個位數，分別為4個、9個及8個；從土儲分布來看，成渝經濟帶及四川省開發中建筑面積549.6萬平方米，日后開發的規劃建筑面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。 從領地集團布局的區域來看，不僅效仿碧桂園高周轉還主攻三四線城市，近幾年其布局的城市包括河北的承德、張家口，河南的商丘、駐馬店，湖北的荊州，以及大灣區的惠州、佛山、汕尾等。不過，也正如領地集團在招股書所披露，布局過于集中意味著，一旦當地經濟嚴重下滑、政策更為苛刻，公司的業務、經營業績及財務狀況將受到重大不利影響。 實際上，由于其新投資的項目主要位于三四線城市，項目吸引力不足，使得其價格較低，導致其近幾年的收益、利潤波動較為明顯。數據顯示，2017年-2019年，其收益分別為53.38億元、45.14億元和75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元，毛利分別為20.1%、35.7%及27.8%。 雖然領地的收益有所增長，但其凈利潤率卻在逐年下降。其凈利潤率由2017年得的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。領地集團盈利能力一直跑輸行業平均，2019年的凈利潤率甚至只有行業的54%。領地集團對此的解釋是，由于開發中物業大幅增加，但大部分物業尚未完成故未向客戶交付。但實際上，隨著外來房企分羹，眾多開發商紛紛進軍蜀地，領地為保持項目吸引力，或須降低價格。 千億計劃落空 據克而瑞數據，領地集團2017年以151.6億元的銷售額，排在全國第103位；2018年以235億元流量銷售額排在第92位，首次進入百強。但百強顯然不是領地的終極目標，在這一年過往較為低調的劉玉輝三兄弟，在這一年高調向外宣布了自己在規模化這條路上的野心。 據媒體報道，領地集團曾經設定了2018年實現300億元、2019年千億元的銷售目標。宣布千億目標后，領地開始加速買地，在公開土地市場頻頻曝光。此外，它還通過收并購和股權合作，以及頻繁與當地本土開發商合作，拓展土地儲備。 領地拿地溢價頗高，資料顯示，2018年3月，領地集團在四川龍泉驛區以4.9億拍下52畝的純住宅用地，現場競拍超過40輪，溢價率達70.91%；兩個月后，領地集團旗下的西昌領悅房地產開發有限公司以11.7億元拍下四川省攀枝花市2016-H23號地塊，成交單價為417.6萬元/畝，相比原價4.2億溢價達178.57%，成為當時的地王。 然而，即便已經發力很猛，但這一年領地的千億計劃還是落空了。2018年，領地地產的權益銷售額僅為235億元，距離千億還差的很遠。而領地一直想趕超的藍光發展，卻在這一年跨入了千億房企行列。不過，這并未打擊到領地的積極性，在2019年4月份舉行的20周年品牌發布會上，領地集團又披露了新的目標，在2020-2021年實現千億戰略。 似乎為了不再次被打臉，這個家族基因濃重的企業，在去年12月引入了外援，原恒大集團副總裁許曉軍加盟領地集團，此人是一位有著豐富一線操盤經驗的職業經理人，其沖規模的目的顯露無遺。不過，因為不斷地借貸拓展，也帶來了一些風險。物業開發及土地收購不斷增加，導致領地的凈負債率大幅攀升。招股書披露，領地控股2017年凈資產負債比率為60%，2018年升至110%后，該指標在2019年又進一步上升至140%。 在融資方面，領地卻不具備優勢，它主要通過預售及銷售所得款項、股東注資、銀行及其他借款（包括信託及其他融資）為物業開發項目提供資金。從借款數據也可以看出，領地融資渠道極其依賴銀行。 2017年-2019年，領地集團的未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元。同期，其未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率也逐年走高，分別為6.4%、8.8%及9.9%。領地在招股書中坦言，其未必有充足的融資為物業開發項目撥資，且未必能按有利的條款或根本不能獲得資金來源。而因持續增加投資，其經營活動現金流與投資活動現金流已經亮起紅燈，到去年底，分別凈流出31.12億以及7.26億。 所以，在許曉軍到任后，領地便火速走出了上市這一步棋，而對于領地來說，IPO或是最佳的出路。 領地家族浮出水面 實際上，許曉軍在領地集團到底能發揮多大作用，還有待時間的檢驗。但不可忽視的是，領地集團是一家典型的家族企業，而在一家家族企業中，若放權不夠，可能會給公司帶來更多的問題。 這次領地控股遞交招股書，也令一直以來頗為神秘的領地家族浮出水面。21年前，劉玉輝、劉玉奇和劉山三兄弟在四川樂山成立了領地集團，并且一同打下“江山”，如今的領地集團規模接近250億。 成立之初，劉玉奇、劉山、劉玉輝分別持股35.71%、21.43%、21.43%，經過多次的重組與洗牌，截至目前，劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。而上述人員皆來自劉氏家族，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。 其中，兩位90后年輕面孔劉策和劉浩威分別是劉玉奇、劉山的兒子。2014年，劉玉奇、劉山兩兄弟啟動了繼承計劃，將全部股權分別贈予各自的兒子，前幾年，兩位而到資歷尚淺，劉玉奇和劉山繼續行使股權代持。 而直到去年，歷年后的“二代”們被扶上副董事長的位置，正式從父親們手中接過交接棒，進入高管團隊。 作為家族企業，在領地集團、旗下公司以及關聯企業中，劉氏親屬身影頻現。如今領地想要通過上市拓展融資渠道，引入外援，是家族企業邁向現代企業管理制度的特征，而若成功上市，這意味著投資者與股東對公司現代化治理會提出更高的要求。[詳情]

　　來源：新京報 劉氏三兄弟白手起家，帶領領地集團成為四川龍頭房企之一。經過20年的發展，領地集團從四川走向全國，但由于大部分項目處于四川，也加劇了市場風險。伴隨著盈利波動明顯、負債高企，領地集團赴港IPO之路，變得荊棘叢生。 疫情之下，川派龍頭房企之一的領地集團IPO，引人關注。4月9日晚，領地集團向港交所提交招股書，正式開啟上市之路。 通過招股書，領地集團的“家底”和財務狀況也首次較為全面地展現在大家面前。經過20年的發展，截至2020年2月29日，領地集團在全國擁有90個處于不同開發階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，超過一半集中在四川省。2019年，領地集團實現收益75.68億元，利潤凈額6.72億元，毛利率27.8%，凈利率8.9%。像大部分排隊上市房企一樣，領地集團也面臨高企的負債，截至2019年底，其凈負債率達140%，短期償債壓力大。 更值得關注的是，隨著IPO，領地集團神秘家族圖譜曝光。劉玉輝、劉玉奇和劉山三兄弟白手起家，使領地集團成為四川龍頭房企之一，而隨著劉玉奇和劉山的轉場，“90后”地產二代劉策、劉浩威也在領地集團逐漸上位并擔任重要職位。 三兄弟白手起家，深耕四川存風險 領地集團的歷史要追溯至1999年4月。當時，也就是現在領地集團董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東之一的劉玉輝，與兄弟劉山、劉玉奇成立領地集團，主要在四川省從事物業開發業務。 2006年，領地集團開始全國化擴張，將總部由樂山市遷至四川省會成都市。2017年，領地集團開始從事商業物業投資。經過20年的發展，領地集團在全國擁有90個處于不同開發階段的項目，分布在成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的20多個城市，業務范圍包括住宅物業、辦公樓、購物大樓、商業綜合體、公寓等商業物業以及營運酒店，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發物業約為555.78萬平方米。 深耕四川，讓領地集團成為繼藍光發展、新希望地產之后的又一個川派龍頭房企。但是深耕四川，也加劇了領地集團的市場風險。據了解，領地集團90個項目中，有57個位于四川省。 在招股書中，領地集團表示，“我們一直專注四川省，導致易受到該地區房地產市場不利變化的影響，而且未必能在長期經營的領域保持競爭力，也未必能通過在目前并無業務的省市承接物業開發項目擴大業務版圖。” 雖然劉玉輝三兄弟較為低調，但是在規模化這條路上，領地集團有自己的野心。據媒體報道，領地集團曾經設定了2018年實現300億元、2019年千億元的銷售目標。但2019年4月份舉行的20周年品牌發布會上，領地集團又披露了新的目標，在2020-2021年實現千億戰略。 房地產深度調整下，中小房企的規模擴張之路并不容易。據克而瑞披露的數據顯示，領地集團2019年的銷售額僅247億元。 盈利波動明顯，負債高企 對于劉玉輝和領地集團來說，面臨的不僅是外界的規模之爭以及突圍戰，還有來自企業發展過程中的盈利波動和負債高企，后者也是領地集團敲響IPO大門的重要原因之一。 招股書顯示，2017年-2019年，領地集團的收益分別約為53.39億元、45.14億元及75.68億元，利潤凈額分別約為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2019年，領地集團的毛利率為27.8%，下降了7.9個百分點；凈利率8.9%，下降了2.6個百分點。 領地集團表示，業績記錄期間的毛利率波動，主要是由于個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而導致價格較低。 像大部分排隊上市的房企一樣，領地集團也面臨高企的負債。2017年-2019年，該企業未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，凈負債率分別為60%、110%、140%。其中短期償債壓力大，一年內需要償還的債務占比49%，兩年內需要償還的債務占比達84%。 領地集團招股書截圖。 領地集團表示，凈資產負債比率的增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。 高杠桿撬動快發展，這是大部分中國房企的規模擴張之路，但是風險也無處不在，諸如遭遇長期調控、疫情等灰犀牛、黑天鵝事件時，如果不能通過自身業務發展實現資金輸血，那么高杠桿之路則難以持續。 縱觀領地集團的現金流，除了融資活動現金流凈額為正，其經營活動與投資活動現金流金額在2017-2019年連續三年為負。 兩名“90后”地產二代上位 領地集團引人關注的還有一點：一家典型的家族企業。 成立之初，劉玉奇、劉山、劉玉輝分別持股35.71%、21.43%、21.43%，經過多次的重組與洗牌，截至目前，劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。 上述人員皆來自劉氏家族，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。 領地集團招股書截圖。 而在這個家族股權圖譜背后更隱藏一則兩位創始人轉場、兩位“90后”地產二代上位的故事。 據了解，作為家庭繼任計劃的一部分以及專注私人股權投資及其他非物業開發業務，2014年12月，劉山與劉玉奇分別將融量集團及量源資產管理（均為劉玉輝、劉山及劉玉奇重組前持有領地集團權益所使用的投資工具）的全部股權贈予劉浩威及劉策。 彼時，由于劉浩威、劉策年紀尚輕，且房地產經驗有限甚至無經驗，為確保家族業務順利過渡至下一代，劉山與劉玉奇繼續以股權代持方式分別為劉浩威及劉策持有權益，直至劉浩威與劉策獲得足夠的房地產行業管理經驗并擔任集團的高級管理層職務為止。 資料顯示，劉策今年29歲，劉浩威27歲，皆為“90后”。劉策2011年10月加入領地集團擔任財務部經理，劉浩威2015年5月加入領地集團擔任廣東領地房地產的總經理。2019年1月份，劉策、劉浩威獲委任為副總裁，劉策負責執行業務策略及管理成都房地產項目，劉浩威負責執行業務策略及管理重慶房地產項目。 此外，作為家族企業，在領地集團、旗下公司以及關聯企業中，劉氏親屬身影頻現。據了解，負責領地集團項目融資及集資的侯小萍，是劉策的姨媽。 領地集團間接非全資附屬公司西昌領地房地產，分別由領地集團、樂山市陸地及眉山市建忠擁有82.5%、9.0%及8.5%權益。其中，劉玉惠、劉玉國分別持有眉山市建忠約11.8%及5.9%股權，劉玉惠為劉玉輝姐姐，劉玉國為劉玉輝堂兄弟。此外，領地集團關聯公司眉山華典分別由劉玉惠及劉躍林持有60%及40%權益，劉躍林為劉玉輝的姐夫。 對領地集團來說，打通資本市場，在拓寬融資渠道的同時，也是家族企業邁向現代企業管理制度的特征。但如果成功上市，其投資者與股東對于公司現代化治理必然會提出更高要求。 在業內人士看來，后資本時代的戰略、經營、管理比IPO上市更關鍵、更重要。而領地集團的兩位“90后”地產二代又能否擔起重任？ 新京報記者 段文平  編輯 武新 校對 劉軍[詳情]

　　 原標題：logo 領地集團赴港IPO“補血” 負債高企“千億夢”難圓 疫情籠罩之下，國內房企赴港上市數量并未明顯減少，即使面對認購不足、股價下滑、無法過審等不利因素，依然無法阻擋房企們的上市熱情。4月9日晚，四川樂山起家的領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地集團”)向港交所提交的招股書顯示，公司凈利率連續兩年下降至2019年的8.9%，經營現金流連續三年為負，凈資產負債率攀升至140%，手中僅13.8億元現金難覆蓋短債，領地集團急需赴港上市進行“補血”。業內專家表示，凈利率下降、負債率攀升、現金流緊張等是當下房企直面的困境，對于六成以上項目位于四川的領地來說，較高的地域集中風險不容忽視，實現千億銷售目標仍有難度。凈利率連續兩年下滑赴港上市“補血”自2019年以來，中小房企掀起新一輪赴港上市潮。今年雖然遭遇新冠疫情，但并未削減房企上市尋求融資新渠道的熱情，包括領地集團在內有4家房企于今年赴港上市，目前共計10家房企在排隊上市。領地集團從四川樂山起家，2006年將總部遷至成都后，開啟全國化業務布局。目前主營業務為物業銷售、商業物業運營、酒店業務以及項目管理業務，其中物業主營業務占比最大，達到98.5%。盡管近幾年領地快速發展，但營收、利潤的增長并不穩定，凈利率甚至連續兩年出現下滑。根據招股書顯示，2017年至2019年，領地集團總營收分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元。同期，公司凈利潤分別為6.49億元、5.17億元、6.72億元，三年內公司營收、利潤均出現了驟減和大增的波動。值得關注的是，近三年，領地集團毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。除毛利率出現波動外，公司凈利率連續兩年下降，并在2019年將至10%以下，低于行業平均水平。對此，領地集團解釋稱，主要由于相關期間已交付總建筑面積波動，導致物業銷售收益不穩定所致，以及大部分物業尚未完成以及未向客戶交付，造成利潤凈額出現波動，凈利潤率下降的情況。對于毛利的變化，主要因為個別項目的毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而導致的價格較低。“領地集團的利潤率在行業中處于中低水平。目前，其項目和土儲主要位于二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，其資金壓力較大。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析認為，受疫情影響，今年一季度房企銷售回款壓力較大，該公司現在選擇赴港上市，對于提高企業信用、打通融資渠道、獲取資金有較大幫助。億翰智庫方面指出，從內因來看，房企一旦發展到一定規模，為了可持續發展以及提升企業品牌形象，上市是一條切實可行的道路。外部環境來看，隨著資管新規的出臺，國家進一步加強對險資、信托的監管力度，銀行的信貸政策也在細化房企指標，房企均面臨著融資渠道進一步收窄的現實。內外雙重原因推動下，房企紛紛尋求上市。經營活動現金流為負短期借貸難以覆蓋正是由于全國布局步伐加速，規模擴張下領地集團的負債逐年上升，且融資成本也正在不斷增加。2017年至2019年，領地凈資產負債率分別為60%、110%、140%，同期，該公司未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，平均借貸利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。雖然有20年的發展經營經驗，領地集團的經營活動現金凈額卻多年未轉正。根據招股書顯示，2017年至2019年，該公司經營活動所用現金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續三年錄得經營活動現金流量為負。由于經營活動未給公司帶來充足現金流，投資活動現金凈額也連續三年為負，即使融資活動帶來了一定現金補充，但該公司的現金余額也較低，2017年至2019年年內現金及現金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.8億元。同時，截至2019年底，公司流動負債中，計息銀行及其他借款57.63億元，手中現金無法覆蓋其短期借款。對此，領地集團在招股書中解釋稱，主要是由于物業開發活動及土地收購持續增加，導致經營過程動用大量現金凈額。未來，為取得充足的營運資金，公司將繼續加強收取客戶款項，以改善有關銷售及預售物業的現金流入情況。國仕英表示，“2019年領地控股集團公司凈資產負債率高達140%，公司債務壓力巨大，同時其經營活動現金流近三年來一直為負，表明其現金流情況不佳。” 他建議，領地應該加快銷售回款以及融資速度和融資金額，保證正常的運轉。土儲集中去化緩慢 “千億夢”難圓值得注意的是，在領地集團的招股書中，與業務有關的風險因素的內容長達40頁，包括從嚴的調控政策、金融政策、法律約束以及市場競爭激烈等。其中，領地集團方面提及，由于物業項目集中于四川省，導致公司易受到該地區房地產市場不利變化的影響；而業務及前景高度倚賴四川省房地產市場的表現，相較于對手，公司面臨更高的地域集中風險。《財經》新媒體記者統計顯示，截至2020年2月29日，該公司開發建設的90個項目中有57個位于四川省，大本營項目占比達到6成以上。同時，其公開的物業開發以及竣工項目分布于26個城市，重點布局的城市樂山、成都項目分別高達13個、12個，而如張家口、深圳等部分城市僅有1個項目。記者注意到，按照領地最早的計劃，2018年銷售目標300億，2019則要實現千億，但2018年和2019年均未達到300億的銷售目標，不得不將千億目標實現的期限延至2021年之前。在業內人士看來，該公司項目和土儲主要位于二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，其回款和償債壓力較大。從公司土儲量來看，并不能支撐其突破千億目標，未來公司應在平衡好負債和規模的前提下，沖擊千億規模。根據克而瑞2019年銷售榜單，領地集團以247.3億元銷售額位列96位，銷售額較上一年僅增長12.3億元，排名下滑4位。在知名房地產評論員嚴躍進看來，從近兩年公司銷售排名的下降的情況來看，公司面臨較大的競爭壓力。疫情影響下，需要關注市場降溫，但也可把握當下的扶持政策，讓公司轉危為安。同策咨詢研究中心總監張宏偉進一步分析稱，一般上市前后，企業都會積極補倉，這個階段，土地儲備量和負債都會短期上升。目前，正好是房企拿地窗口期，通過資本市場上市，能夠補充企業資金，為千億做鋪墊。不過，企業還是需要把握市場大趨勢，按市場節奏制定、調整戰略，注意過于激進會導致的杠桿率過高，需要企業做好規模與負債之前的平衡。（文章來源：財經網） (責任編輯：DF064) [詳情]

　　文/樂居財經研究院陳晨 4月9日，“重倉”四川的開發商領地控股集團有限公司赴港遞交了IPO招股書。 領地集團，一家名副其實的家族企業。1999年4月，由劉玉輝、劉山、劉玉奇劉氏三兄弟聯合創辦。如今，劉玉輝擔任集團董事長、執行董事、首席執行官，監督業務發展、制定及執行業務策略。劉山、劉玉奇“90”后的兒子劉策與劉浩威擔任著公司副總裁兼高級管理人員。 領地集團的業務主要專注于住宅及商業物業的開發和銷售。此外，公司也從事酒店管理業務，提供項目管理服務。經過20年的發展，領地集團從眉山走向四川，現在又走向全國。截至2020年2月29日，領地集團的項目分布于全國20多個城市，領地集團應占的總建筑面積13，314，534平方米。在領地集團的90個項目中，57個位于四川省。 那么，領地集團向港交所遞交IPO招股書的底氣如何？ 業績過山車，凈利潤一路下滑 2017至2019年，領地集團的業績一路“過山車”。2017、2018、2019年，領地集團的收入分別約為53.386億元、45.139億元、75.682億元，2018及2019年收入分別同比增長-15.45%、67.66%。同期，領地集團的凈利潤分別為6.49億元、5.177億元、6.723億元，2018年及2019年分別增長-20.23%、29.87%。 2017年、2018年及2019年，領地集團的毛利率隨收入過山車，分別約為20.1%、35.7%、27.8%；公司的凈利率卻一路下滑，凈利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。 公司凈利率一路下滑主要因為“投資物業公平值收益”的下滑。2017年，領地集團錄得投資物業公平值收益約為4.908億元，在凈利潤中占比高達75.63%。2018年，領地集團投資物業公平值收益同比減少39.87%降至2.951億元，在凈利潤中占比下滑至57.01%。2019年，領地集團投資物業公平值收益降至1.608億元，在凈利潤中占比更是降至23.92%。 此外，領地集團三項費用率（包括“銷售及推廣開支”、“行政開支”、“融資開支”在總收入中占比）的上行也是導致凈利率下滑的原因之一。2017年，領地集團三項費用在總收入中占比約8.74%；2019年，三項費用費就高達15.37%。其中，公司行政開支費用占比從2017年的2.98%漲至2019年7.04%。據招股書，主要是由于業務擴張導致管理及行政人員成本增加。 經營現金流三連負，IPO前股東派息7億元 2017、2018、2019年，領地集團的經營活動現金流量、投資活動現金流量凈額均為“三連負”。三年來，公司現金流入主要依靠融資活動。 據招股書，2017年、2018年及2019年，領地集團錄得經營現金流量分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。經營活動負現金流量，主要由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。 截至2017、2018、2019年12月31日，領地集團的凈資產分別是25.73億元、50.87億元、64.03億元。2018年同比增長97.69%，2019年同比增長25.87%。 在領地集團應占的總土地儲備為13，314，534平方米中，應占的未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積412，447平方米、應占的開發中物業總規劃建筑面積7，344，292平方米及應占的持作未來開發物業估計總建筑面積5，557，795平方米。 而在完成重組前，領地集團于2019年向公司母公司分派了7億元的股息。而此前的2017年、2018年并未向當時母公司分派股息。而當時，領地集團的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。 【債務集中在兩年內，現金短債比僅0.54】 在融資方面，領地集團主要通過公司股東資本投入、公司物業預售所得款項等內部現金流、銀行貸款、信托融資及其他借款來為公司項目籌措資金。 隨著業務擴張引致的融資需求大增，領地集團的借款總額、凈負債率也不斷攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地集團的未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款）分別為35.859億元、78.538億元、117.552億元。同期，領地集團的的凈負債率分別為0.6倍、1.1倍及1.4倍。 且隨著融資環境的影響，領地集團的融資成本不斷攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地集團未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。 截至2019年12月31日，領地集團未償還的借款中，約58.63億元需于一年內償還，在總借款中占比約49%。此外，應于2021年償還的借款約41.32億元。截至2019年底，領地集團需償還的借款占比高達84.18%。 截至2019年12月31日，領地集團的手持現金及銀行結余約為31.77億元，現金短債比僅約0.54，遠不足以覆蓋一年內需償還的負債。 而在現金資源中，約56.2%的金額為受限制現金及已抵押的存款，手頭僅剩下的現金及現金等價物約13.82億元。 融資成本不斷攀升，償債高峰期的到來，短期償債承受巨大壓力，對于領地集團而言，赴港上市融資或成救命稻草。[詳情]

　　原標題：領地集團千億征程遇阻，欲借赴港上市按下規模擴張“加速鍵” 來源：國際金融報 圖片來源：圖蟲創意 在沖擊千億目標的路途上，領地集團決定先備上“加速器”。 4月9日，港交所披露了四川房企領地集團的招股說明書。據披露，2017年-2019年，領地集團分別實現收入53.39億元、45.14億元及75.68億元，同期利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元。 與不算亮眼的數據相呼應的是，領地集團在規模上的艱難爬坡。據報道，領地集團曾設定銷售目標，即2018年實現300億、2019年達成千億。可惜，現實總是骨感的。中指院數據顯示，2017-2019年間，領地集團實現銷售額194億元、292億元、399億元。 2019年，領地集團便又定下了新的時間節點——“在2020-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越”。如今，即將跨入資本市場的領地集團，能否如愿達成這一目標？ 毛利率波動明顯 擴張計劃遇阻的領地集團，在盈利能力上也顯得有些不穩定。據披露，2017-2019年間，領地集團的綜合毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%。 對于毛利率的震蕩，領地集團在招股書中稱，主要是由于個別項目的毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。 具體來看，領地集團在2018年毛利率同比上漲逾15個百分點，“主要由于2018年我們的創收項目（如成都錦巷蘭臺）錄得相對較高的毛利率”。2019年毛利率同比下降了7.9個百分點，則是由于“占2019年所確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府于2019年錄得毛利率17.9%”，同時，“成都錦巷蘭臺于2019年錄得毛利率26.1%，較2018年的毛利率43.4%有所下降”。 由此來看，當前領地集團的毛利率情況系于少數的幾個項目上。有資深行業分析師直言“畢竟（領地集團規模）小”。 諸葛找房數據研究中心分析師國仕英亦分析稱，毛利率受單一項目影響的下滑，主要是因為毛利率受結轉收入的影響，這些項目都是企業前幾年的銷售項目，竣工交房才能結轉。“之前領地集團整體規模沒有這么大，單一項目占比重較高，單一項目的銷售不好會對毛利率造成較大影響。” 房地產評論員嚴躍進表示，個別項目若對企業產生了較大影響，說明項目不均衡，個體量比較大的項目可能會影響企業的經營，后續還是要相對平均地分配項目。“從上市角度來講，盈利數據表現好，投資者會更加關心，在當前房地產調控和疫情的影響下，投資者還是有很多顧慮的”。 這或許也是領地集團喊出千億目標的動力之一。據公開信息，領地集團曾定下過“2019年實現千億”的目標。 不過其官方微信公眾號披露的信息顯示，據中指院數據，其在2019年實現銷售金額為399.1億元，銷售面積為442.8萬平方米。距離千億的銷售目標尚遠。 事實上，領地集團已將千億目標推遲。2019年4月，其曾在20周年品牌戰略發布會上提出，“將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020年-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越”。 目標推動下，領地集團在2019年加速了拿地儲糧的腳步。 克而瑞研究中心披露的“新增土地貨值TOP100”榜單中，2019年，領地集團以214.5億元的新增貨值位于榜單第91位，同時新增土地建面為171.8萬平方米；2018年，領地集團未入榜。 但這樣還不夠。據招股書，截至2020年2月29日，領地集團總土地儲備為1331.45萬平方米。 “目前領地控股集團企業項目和土儲主要位于二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，從目前土儲量來看，也并不能支撐其突破千億目標。”國仕英分析，2020年應加大土儲規模，擴大規模，在2021年或許可以實現千億戰略的新跨越。 此外，國仕英也表示，受大環境影響，近幾年房企毛利率多有所下降，房企追求規模發展的同時，企業的盈利能力也會有很大的挑戰。事實上，2019年西昌領地蘭臺府項目毛利率不足18%的原因之一便是“設定較低價格，快速周轉以產生收益。” 負債接連上漲 盡管距離千億門檻尚有距離，不過，已經邁開擴張步伐的領地集團，對資金的需求也同步開啟。 數據顯示，2017年-2019年間，領地集團的現金及銀行結余分別為9.96億元、14.63億元、31.78億元，這其中還包括受限制現金和已抵押存款。 同期，領地集團的未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元。截至2020年2月底，該數字增長至119.09億元。 這其中，利率較高的信托融資占據了不小的比例。截至2020年2月29日，領地集團信托融資借款總額為60.92億元。 在截至2019年底共計26個未償還信托融資安排中，有18個的生效日在2019年內。而截至2020年2月29日，上述18個信托融資安排的本金余額約為46億元，其票面利率保持在7.91%-14%，其中多數為12%、13%。 于是，2017年-2019年間，領地集團的未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%；其銀行及其他借款利息也是逐年上漲，分別為3.89億元、6.69億元、14.45億元。 同時，領地集團凈資產負債比率也水漲船高，2017年-2019年，其凈資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。領地集團在招股書中稱，該指標增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。 領地集團招股書便提到，募集資金中除了用于項目建設與土地收購之外，還有一定比例的募集資金“將用于償還項目開發的現有計息借款”，包括一筆信托融資及一筆銀行貸款。其中，據披露的信息，這筆信托融資本金余額約為7億元，年利率為10.3%；同時，銀行貸款的年利率也高達9%。 國仕英認為，領地集團現在選擇赴港上市，對于提高企業信用，打通企業融資管道，獲取資金有很大的幫助，“今年受疫情影響，一季度房企銷售回款影響較大，現在赴港上市有助于后期融資進而獲取更多的資金，便于后期的運營和拿地土儲。” 與此同時，在千億道路上，領地集團已開始尋求伙伴，拓展未來擴大規模的方式。 公開信息顯示，2019年6月，領地集團在競得了雅安市雨城區的一宗面積約105畝的住兼商用地后，便引入了金科、碧桂園進行合作開發。2020年3月18日，領地集團又與大發地產達成合作，雙方擬在房地產開發等領域建立戰略合作關系。 事實上，近年來，房企通過合作開發，以更少的資金撬動更多資源，在實現規模的快速擴張的同時，降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，成為業內普遍存在的發展方式。 有分析人士指出，為了沖規模，領地集團未來或許也會更多地采用這種形式，“可能后面權益比低點”。 [詳情]

　　原標題：恒大前副總裁許曉軍加盟后，領地集團IPO提上日程 中小房企生存日艱時，又一迷你開發商準備上市一搏。4月9日，領地控股集團有限公司（簡稱“領地集團”）于港交所披露招股書，建銀國際為獨家保薦人。 家族色彩濃厚的領地集團，近年銷售規模低位盤旋，卻擁有千億野心。1999年，領地集團董事長劉玉輝攜其兄于四川起家，耗時20年將領地的銷售規模做到兩百多億。盡管地產行業高速飛奔的時光已不再，但管理層仍于去年宣布，領地要于2020~2010年實現千億跨越。 從不到三百億到千億，領地集團要對抗的不僅是地產降溫周期，還有其攀升緩慢的業績規模。克而瑞數據顯示，2017年~2019年，該集團三年間銷售額分別為151.6億、235億、237.4億，去年業績較上年基本持平。從2015年首破百億至今，領地遲遲未實現業績爆發。 同期，該集團收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元；公司毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%；凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%；總資產回報率分別為4.0%、1.8%、1.6%。 領地表示，毛利率由2018年的35.7%降至2019年的27.8%，主要是由于該年交付的物業毛利率相對較低。其中，占當年確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府錄得毛利率17.9%，是由于相關地塊土地收購成本偏高，而項目物業設定價格較低，快速周轉以產生收益。 為了規模擴張，高價拿地是領地集團近年的慣有操作。2018年3月，該集團以4.9億拍下四川一純住宅用地，現場競拍超過40輪，溢價率達70.91%；此后領地旗下公司又以11.7億元拍下四川省攀枝花市地塊，溢價率達178.57%，成為彼時的地王。 為支撐擴張下的資金需求，領地通過物業預售所得現金流，以及銀行貸款和信托等方式獲得融資。2017年~2019年，領地集團未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元；各項借款加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。 截至2019年末，領地集團有26項與信托融資提供商、資產管理公司及其他金融機構訂立的未償還融資安排，合計本金余額約59.89億元；截至2020年2月29日，這一數值升至60.92億元。加杠桿擴張下，2017年~2019年末，領地集團的流動比率從1.3降至1.2，凈資產負債比率從60%暴漲至140%。 同時，該集團經營活動現金流量凈額連續三年為負，分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。同期，領地集團現金及銀行結余分別為9.96億元、14.63億元及31.78億元，當中包括受限制現金2.1億元、5.2億元、16.37億元。 千億野心下，領地集團計劃以“成渝/長江中游”城市群為核心，南北拓展“中原/珠三角”城市群，圍繞健康產業、健康住宅、健康生活三個維度布局，包括健康產業、地產開發、商業運營、酒店管理、物業服務五大產業板塊。此后3年內，至少落地一個國際一流水平的健康產業項目。 領地還于去年密集引入明星經理人加盟，淡化集團家族管理色彩。2019年12月，恒大集團前副總裁許曉軍正式加盟領地集團，任地產總裁一職。此前，金科老將姚科也加入領地，任集團助理總裁兼品牌總經理。 業內認為，隨著行業收并購成為常態，多數房企不得不依靠資本平臺維持擴張，因上交所與深交所監管較嚴，赴港上市能獲取更多元的融資渠道，在一定程度上也能規避境內融資限制。不過，隨著地產黃金十年逝去，資本市場對地產期待減少，已有中小房企在港股市場遭遇被低估的境遇。[詳情]

　　來源：樂居財經 樂居財經訊 王帥 4月9日，領地控股集團有限公司申請港交所上市。 據樂居財經了解，1999年4月，領地集團董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東之一劉玉輝與兄弟劉山及劉玉奇成立領地集團。公司是一家擁有國家一級房地產開發資質的大型集團企業。專注成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區，項目遍布中國20多個城市。 2014年12月，劉山與劉玉奇分別將全部股權贈予劉浩威（劉山之子）及劉策（劉玉奇之子）。由于當時劉浩威及劉策年紀尚輕，并無房地產行業經驗或經驗有限，為確保家族業務順利過渡至下一代，作為劉山先生與劉玉奇先生繼任計劃的一部分，劉山與劉玉奇繼續以股權代持方式分別為劉浩威及劉策持有該等權益，直至劉浩威先生與劉策先生獲得足夠的房地產行業管理經驗并擔任集團的高級管理層職務止。 據了解，劉策完成爾灣谷社區大學的兩年學業后，于2011年10月加入集團擔任財務部經理。劉浩威完成加利福尼亞大學爾灣分校的學業后，于2015年5月加入集團擔任廣東領地房地產的總經理。 招股書顯示，公司股東劉策（29歲）、劉玉輝、劉浩威（27歲）、王濤、龍一勤及侯三利為親人，劉策及劉浩威為劉玉輝的侄子，劉策為侯三利女士的兒子，劉玉輝為龍一勤女士的配偶，劉浩威為王濤女士的兒子。劉玉輝先生為董事長兼首席執行官，劉策及劉浩威均為副董事長兼高級管理層成員。 于2017年、2018年及2019年，領地集團錄得收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元。利潤凈額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。同期，公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。商業物業營運收益分別為人民幣2850萬元、人民幣5140萬元及人民幣7090萬元。2019年公司凈資產負債比率達140%。 [詳情]

　　來源：樂居財經 樂居財經訊 王帥 4月9日，領地控股集團有限公司申請港交所上市。 據樂居財經了解，領地集團于1999年成立，是一家擁有國家一級房地產開發資質的大型集團企業。專注成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區，項目遍布中國20多個城市。劉玉輝任公司執行董事、董事長兼首席執行官。 于2017年、2018年及2019年，領地集團錄得收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元。利潤凈額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。同期，公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。商業物業營運收益分別為人民幣2850萬元、人民幣5140萬元及人民幣7090萬元。2019年公司凈資產負債比率達140%。 截至2020年2月29日，領地控股總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米及持作未來開發物業估計總建筑面積555.78萬平方米。 于2019年12月31日，公司有1306名雇員，其中持有學士學位的雇員約占56.5%，持有碩博士學位的雇員約占10.0%。[詳情]