本文源自:觀點地產網12月5日，佳兆業物業公布股份配發結果，每股發售股份的發售價定為9.38港元（不包括1%經紀傭金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費），香港公開發售股份最終數目為1050萬股，國際發售股份最終數目為2450萬股，預計發售所得款項凈額約為2.594億港元（未行使超額配股權）。觀點地產新媒體查閱獲悉，佳兆業物業于香港公開發售初步提呈的發售股份獲得適度超額認購，9949份申請表格提出認購申請，認購數額合共7153.35萬股香港發售股份（占香港公開發售初步可供認購的350萬股約20.44倍）。其中9900份申請認購合共3538.35萬股香港發售股份，單份認購申請的認購金額為500萬港元或以下，49份申請認購合共3615萬股香港發售股份，單份認購申請的認購金額超過500萬港元。由于香港公開發售的超額認購高于15倍，故按招股章程中的重新分配程序，且合共700萬股國際發售股份已從國際發售重新分配至香港公開發售。因此，分配至香港公開發售的發售股份最終數目為1050萬股發售股份，占全球發售初步提呈的發售股份總數約30%（于行使任何超額配股權前）。此外，合共接獲合資格佳兆業股東56份有效申請，認購合共約594.86萬股預留股份，相當于優先發售下可供認購的預留股份總數303.50股約1.96倍。目前303.50萬股預留股份已優先分配予合資格佳兆業股東。而國際發售的發售股份最終數目為2450萬股發售股份（包括優先發售項下提呈發售的303.50股預留股份），占全球發售項下發售股份總數約70%（于行使任何超額配股權前）。佳兆業物業可在2018年12月29日前隨時行使額配股權，按發售價發行最多合共525萬股額外發售股份，相當于全球發售初步提呈的發售股份數目15%，以補足國際發售的超額分配（如有）。公告披露，經扣除包銷費用及傭金以及佳兆業物業須就全球發售支付的估計開支后，并假設超額配股權并無獲行使，佳兆業物業估計獲得的全球發售所得款項凈額約為2.594億港元。佳兆業物業預期股份將于2018年12月6日（星期四）上午9時正開始于港交所買賣。佳兆業物業表示，約50%所得款項凈額將用于收購或投資其他在市場地位上與公司相若的物業管理公司；約20%所得款項凈額將用于收購或投資從事物業管理相關業務的公司；約10%所得款項凈額將用于開發及推廣公司的K生活移動應用程式及社區增值產品及服務；約10%所得款項凈額將用于推進公司管理數碼化、服務集中化、程序規范化及營運自動化；約10%所得款項凈額將用作公司的營運資金及為其他一般公司用途提供資金。[詳情]

　　來源：財華社 由佳兆業集團（01638.HK）分拆的綜合物業管理服務供應商佳兆業物業（02168-HK）公布公開招股結果，已收到合共7153.35萬股有效申請，占香港公開發售初步可供認購的350萬股香港發售股份總數的約20.44倍。由于香港公開發售的超額認購高于15倍，合共700萬股國際發售股份已從國際發售重新分配至香港公開發售。因此，分配至香港公開發售的發售股份最終數目為1050萬股發售股份，占全球發售初步提呈的發售股份總數約30%（于行使任何超額配股權前）。 有5996份認購一手（250股），中簽率70%。每股發售股份的發售價定為9.38元，該股每股招股價介乎9.08元至10.88元。預期12月6日在聯交所主板掛牌上市。 是次集資凈額約2.594億元，其中約50%用作收購或投資其他在市場地位上與其相若的物業管理公司；20%用作收購或投資從事物業管理相關業務及服務等公司；10%用作開發及推廣K生活移動應用程式及社區增值服務及產品；10%作推進管理數碼化、服務集中化、程序規范化及營運自動化；10%作營運資金及一般公司用途。[詳情]

　　在融資難，市場風向轉變的情況下，不少房企試圖通過分拆物業的方式實現規模增長。剛剛過去的11月里，就有新城集團旗下的物業平臺新城悅（HK，01755）成功登陸港交所。隨后的11月26日，佳兆業集團也宣布，此前已通過港交所聆訊的佳兆業物業已于2018年11月26日刊發招股章程，并將在不遲于12月4日協定最終發售價。根據佳兆業的計劃，此次公開發售3500萬股，其中香港公開發售占350萬股，國際發售占3150萬股，每股招股價介乎9.08至10.88港元，計劃集資金額最多為3.8億港元。如果一切進展順利，12月6日，佳兆業物業將在香港聯交所主板上市。值得注意的是，目前內地房企中已有包括綠城服務、中海物業、彩生活、南都物業、金地物業、雅生活、碧桂園服務等在內的10余家物業服務企業在香港主板上市。可以看到的是，通過分拆物業上市豐富融資平臺，已逐漸在房企業內達成共識。不過，梳理上述房企的物業板塊，不難發現，并不是所有房企的物業能力都能夠完成企業擴大規模及業績增長的目標。上市在即，擺在佳兆業物業面前的難題仍然嚴峻。物業板塊業績表現平平從1999年開始，佳兆業物業已發展有20年的時間。目前佳兆業物業主要有四大業務線，分別為物業管理服務、交付前及顧問業務、社區增值服務及智能解決方案服務。對大部分物業公司來說，物業管理服務是收入的主要來源。根據招股書，截至2017年年末，佳兆業物業的物業管理服務覆蓋中國12個省、市和自治區的36個城市，總在管建筑面積達2400萬平方米；于2017年12月31日，公司管理119個物業，當中包括100個住宅社區及19個非住宅物業，為約16萬個物業單位提供物業管理服務。2015年-2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤分別為5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。根據招股書披露數據，目前，佳兆業的營收規模和增速與龍頭物業公司碧桂園服務、綠城服務等尚有較大差距。2016年和2017年，佳兆業營收的年增長率分別為12.8%、24.1%，相比于碧桂園服務上市前41.3%和32.2%的增長率來說，增速仍然有待提升。而從最近三年各業務對集團業績貢獻情況來看，交付前及顧問服務貢獻的收益占比一直居前，不過近年呈現連續下降趨勢。其2015年的毛利率為51.7%，2016年為46.1%，2017年則為28.8%。大肆擴張致其成本攀升對于此次募集資金的用途，佳兆業物業在招股書中表示，預計全球發售所得款凈額約為2.8億元。其中，50%的資金用來收購和投資物業管理公司，而20%的資金用來收購和投資能夠提供社區增值的產品及服務的公司。值得注意的是，近幾年佳兆業物業的擴張因為其帶來了風險。根據招股書，佳兆業物業在管建筑面積由2015年末的1830萬平方米按復合年增長率14.5%增長至2017年末的約2400萬平方米，隨著在管面積的擴大，其成本壓力也不斷攀升。在2015年、2016年及2017年分別達到1.75億元（人民幣，下同）、1.99億元及2.53億元，分別占服務成本約55.8%、52.8%及54.3%；而2015年、2016年及2017年，集團計入行政開支的員工成本則分別為6610萬元、5520萬元及7960萬元，是其行政開支中最大的一部分，分別占行政開支約87.4%、79%及77.8%。除了員工成本，佳兆業物業每年分包成本也不少。其向分包商外包若干服務職能，例如秩序維護、保潔及保養服務，2015年、2016年及2017年，集團分包成本分別為5820萬元、8130萬元及1.04億元，占服務成本分別約18.6%、21.6%及22.3%。因此，要想維持盈利能力，佳兆業目前還需要控制成本。對此，安信國際證券行業分析師黃焯偉就在《佳兆業物業—IPO點評》中評價，“公司超約75%的成本為員工支出及分包成本，我們預計整體成本會上升，這是公司以至整個行業在短期最大的不利因素。”港股市場降溫，多支新股破發今年以來，港股一系列熱門IPO股票頻繁破發。統計顯示，今年上半年港股IPO的98家公司中，有45家在上市首日便慘遭破發，首日破發率高達61%。例如10月11日，美的置業首日上市交易即破發，開盤股價報16港元，跌幅達5.88%。業內人士認為，今年港股出現新股破發潮，與多個方面的因素有關。首先與港股市場的大環境有關。自今年1月底恒生指數創出歷史性高點之后，港股即處于震蕩下行的態勢中。市場整體表現低迷，無疑會波及到新股上。尤其是在逆周期，今年下半年香港新股發行已明顯降溫的情況下，市盈率也大打折扣。而在這樣的大環境下，本有“內憂”的佳兆業物業還將面臨“外患”壓力。（內容來源自：深藍地產、新京報、野馬財經）[詳情]

　　　　資金承壓 佳兆業物業分拆上市生變 　　各大房企為了“活下去”，紛紛開啟轉型之路，佳兆業集團也加入轉型大軍，擬將旗下物業板塊分拆，推向資本市場。　　文｜胡嘉琦 　　房地產行業從“黃金十年”走向“白銀時代”，天花板漸現，各大房企為了“活下去”，紛紛開啟轉型之路，佳兆業集團也加入轉型大軍，擬將旗下物業板塊分拆，推向資本市場。 　　據路透旗下《IFR》引述知情人士報道，佳兆業集團控股有限公司(1638.HK) 將分拆旗下物業管理部門佳兆業物業上市，計劃集資不超過1億美元（約7.8億港元），上市前推介已于近期開始。 　　事實上，這并不是第一家房地產企業分拆物業板塊單獨上市，根據中國物管協會的統計，截至目前，港股主板上已有新城控股新城悅、碧桂園服務、彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、南都物業等10家內地物業公司成功登陸港交所掛牌上市。 　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，近期房地產企業將物業板塊進行分拆上市是追求專業化的表現。但目前物業板塊上市的標桿企業不多的，上市，使得企業更關注存量市場和物業服務市場。從增值服務來看，分拆上市意味著企業尋找新的盈利點和機會點。但當前的增值服務是投入大、回報少。　　不過，佳兆業物業的上市之路并沒有想象中那么順利。 　　分拆物業集團 　　2018年6月22日，佳兆業集團控股有限公司(1638.HK)稱，公司建議分拆佳兆業物業集團，并在港交所主板上市。同時，聯交所已確認公司可進行建議分拆。 　　據佳兆業集團公告顯示，于2018年6月22日，佳兆業物業就申請佳兆業物業股份于聯交所主板上市及獲準買賣，向聯交所遞交上市申請表格。建議分拆涉及透過由佳兆業物業進行股份發售，將佳兆業物業股份分拆并在聯交所主板獨立上市。當前，股份發售的詳情尚未敲定。 　　公告稱，佳兆業集團擁有佳兆業物業98.6%權益。按照計劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少于50%權益，而佳兆業物業仍然為佳兆業集團之附屬公司。值得注意的是，在提交上市申請資料前，2018年5月4日，佳兆業物業已向投資者配股1.4萬股，占資本化發行完成前已發行股份的1.4%，總代價為700萬港元。 　　11月8日，佳兆業集團公告稱，建議分拆須待上市委員會批準，董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他考慮因素，故建議分拆不一定實行。倘建議分拆因任何原因而不予以進行，優先發售將不會進行。股東及潛在投資者于買賣佳兆業集團證券時務請審慎行事。　　對于佳兆業集團表示“建議分拆不一定實行”等情況，《商學院》記者聯系佳兆業方面求證是否在釋放分拆有可能失敗的信號，佳兆業方面回復稱：“具體細節不便透露，后續會在公告里發出”。　　“由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換言之，股東名冊上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會限制部分股票權益。應該說此類約束，會使得投資者有所顧慮，進而在認購股份上比較遲疑，這樣自然會對上升形成一定的壓力。總體上說，這也需要佳兆業適當調整策略，對類似分拆上市的策略做新的調整。”嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時說。 　　資金承壓　　據《國際金融報》報道，佳兆業物業并未像其他物業公司一樣選擇“介紹上市”，而選擇直接IPO，后者需要發行新股，募集資金。介紹上市沒有“公開招股”一環，不涉及發行新股或出售現有股東所持股份。選擇IPO意味著審計成本增加，定價時易于被券商炒作，失去對公司的控制、風投等獲利退場等風險。　　佳兆業未選擇以介紹方式上市，而是選擇IPO，在業內人士看來，資金承壓是重要的原因之一。 “這從側面反映出佳兆業物業對資金的渴求。” 國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖在接受《商學院》記者采訪時稱。 　　黃立沖認為，介紹上市形式不能使佳兆業獲得額外資金，只有IPO融資才能讓佳兆業獲得資金。佳兆業自從之前的債務危機停牌以后，財務壓力依然存在。隨著全國房產銷售節奏放緩，在限售限貸背景下，佳兆業通過分拆的方式可以在一些較為容易的融資平臺獲得一些資金。　　同時嚴躍進指出，這說明佳兆業或對此類分拆上市有各類不確定性。總體上看，對于此類上市制度來說，需要此類企業積極去做了解，另外，物業公司通過IPO上市也是一種相對主流的做法，也體現了其對于融資方面的急迫性。 　　據佳兆業公布的半年報顯示，截至2018年6月30日，佳兆業累計合約銷售約253億元，盈利能力顯著提升，總收益同比增長75%達150億元，毛利達47億元，同比增長66%。不過，與2017年同期相比增長僅12.7%，在同行50%乃至100%的增速里，顯然增長有些緩慢。　　目前，佳兆業的負債率也處于行業高位。安信國際報告顯示，佳兆業截至 2018 上半年的總債務超過 1000 億元，凈債務約 840 億元，負債率 259%，高出香港上市房企平均80%水平。 　　2017 年佳兆業復牌時公布了 2014年~2016 年財報，凈負債率超過 300%，2017 年的凈負債率下降至300%，2018 上半年雖改善至 259%，但仍處于行業高位。據佳兆業集團年報顯示，截至2017年底，負債總額約1833.9億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須于1年內償還，約179億元須于1~2年內償還。 　　2015年~2017年，佳兆業物業交付前及顧問服務的毛利率從36%下降至28.8%；物業管理服務的毛利率先是從34.6%直降至29.5%，后于2017年小幅回升至31.9%。 　　受上述兩大業務板塊影響，2015年~2017年，佳兆業物業分別實現營收4.78億元、5.39億元和6.69億元；毛利潤分別為1.65億元、1.62億元和2.05億元，整體毛利率分別為34.6%、30.1%和30.5%，總體呈下滑趨勢。 　　同時，由于背靠母公司不同，佳兆業與此前上市的物業公司在規模上仍有一些差距，佳兆業物業2017年的營收規模僅為碧桂園的1/4。 　　據中國指數研究院《2018中國物業服務百強企業名單》中，佳兆業物業并未上榜。另據佳兆業上市申請書顯示，從2015年～2017年，佳兆業物業收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元。佳兆業管理合同管理面積約為2400萬平方米，共計119個物業項目。 　　而截至2017年底，碧桂園2017年年內物業管理及社區相關業務的收入約26.56億元，同比增長35.6%。據碧桂園年報顯示，碧桂園物業管理合同管理面積約3.295億平方米，覆蓋超過240個城市，共服務約100萬戶業主。據悉，碧桂園物業簽約的管理面積主要得益于碧桂園集團強大的規模支持。 　　物管蛋糕增大 　　佳兆業擬將物業板塊單獨IPO，目前10家內地物業公司已經成功登陸港交所掛牌上市，分拆上市正成為眼下地產企業的一大熱點。目前中國房市進入到“存量房”時代，物業管理的市場蛋糕增加，同策研究院總監張宏偉認為，存量物業還有很大的市場空間。目前我國約有200多億平方米的存量房資源，但現在做得好的公司管理規模約在5億元~6億元，未來物業管理市場集中度還有待進一步提升。 　　因此，房企期待通過分拆上市推動公司的規模化增長，同時增強存量物業的市場占有率。另外，物業本身是一個入口，在此基礎上，還有很多增值業務和相關的一些其他衍生服務和收益，未來存量有很多機會，房企爭相對物業進行分拆上市，實際上是在爭奪市場。 　　值得注意的是，房地產行業具有明顯的周期性和高負債、高杠桿、重資產等特征，由此，上市房企的市盈率和市凈率并不高，港股市場對上市房企的估值也不高。而物業管理公司則具有輕資產及逆周期的屬性，由此，分拆上市之后，物業管理公司則能獲得更高的估值。另外，物業管理公司的現金流也更加穩定，即使遇到房地產市場下行，業主也不會拒絕繳納物業費，分拆上市是房企多元化融資的試金石，以期達到“點石成金”的效果。 　　同時，房企對物業分拆上市積極占領市場的同時也應考慮如何對物業進行管理。嚴躍進建議，智能化是促進物業高效管理的渠道之一。類似物業平臺需要將科技做到位，但是也不能單純追求所謂的高科技而忽視了業主的需求，應結合業主的需求提供更人性化和便利化的服務。 　　隨著房地產行業進入下半場，諸多大地產商進行不同程度的多元化發展。資金方面的償債壓力驅使佳兆業以新途徑試水資本市場。成立于1999年的“舊改之王” 佳兆業曾在2013年一度趕超萬科，成為深圳市新房住宅成交量及成交金額雙料冠軍，最近幾年卻被一線龍頭越拉越遠，往日榮光，今朝黯淡。“悟已往之不諫，知來者之可追”，佳兆業此番物業分拆上市能否為公司發展平添動力，讓業界頗為期待。[詳情]

　　12月6日，佳兆業物業集團（HK2168）將在港交所上市。其將成為佳兆業集團（HK1638）旗下的第六個上市平臺。佳兆業物業集團股份已于11月26日上午9時起在香港發售，預計于11月29日中午12時結束。記者從佳兆業物業的招股文件中了解到，此次佳兆業物業的總股票發行量是3500萬股，占發行后總股本的25%，每一股發行價格區間為每股9.08-10.88港元。佳兆業物業集團預估，假設發售價為每股9.98港元（即上述發行價格區間的中位數）且超額配股權并無行使，佳兆業物業集團估計在扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后，全球發售的所得款項凈額約為2.8億港元。據招股書顯示，本次IPO募集資金的50%或1.4億港元，將被用于收購或投資其他物業管理公司。另外20%或5580萬港元將用于收購或投資從事物業管理相關業務的公司以及提供與其互補的社區增值產品及服務的公司。其余30%將分至社區增值服務、數字化管理以及用作營運資金等。全球發售及資本化發行完成后，佳兆業集團將直接持有佳兆業物業已發行股本約73.95%，仍保持對佳兆業物業的絕對控制權。資料顯示，截至2018年6月30日，佳兆業物業業務覆蓋37個城市，管理124個物業項目，其中來自佳兆業集團開發的項目有86個。（責任編輯：解芳璇）相關閱讀： 佳兆業物業今日招股 擬全球發售3500萬股 佳兆業物業已通過上市聆訊 佳兆業：合資格股東每持有2000股可認購1股佳兆業物業預留股份 佳兆業集團：前10月合約銷售金額490.92億元 同比增42.1% 文旅大咖齊聚深圳大鵬 佳兆業助力粵港澳大灣區文旅產業發展中國網地產是中國互聯網新聞中心·中國網旗下地產頻道，是國內官方、權威、專業的國家級重點新聞網站。以引導正確的行業輿論導向為己任，為行業上下游關聯企業、相關產業提供一個高效溝通與互動的優質平臺。[詳情]