金輝集團發布全球發售公告，公司全球發售6億股，其中，香港發售6000萬股，國際發售5.4億股，農銀國際、中信證券、海通國際為聯席保薦人，股票代碼9993，每手1000股，公司招股區間為3.5港元到4.5港元，10月16日至21時午時招股，10月29日上市。 [詳情]

　　據港交所10月8日披露，金輝控股（集團）有限公司通過上市聆訊，農銀國際、中信證券及海通國際擔任聯席保薦人。 金輝控股的上市之路最早可追溯到2013年9月17日，后因申請狀態“失效”而折戟港交所，2016年1月26日，金輝控股轉戰A股，向上交所遞交上市申請，苦等多年無果后，2020年3月，金輝控股決定撤回A股上市申請再度沖刺港股IPO，然而9月26日，據港交所披露易平臺顯示，金輝控股上市申請書的申請狀態為“失效”，2020年9月28日，金輝控股再一次在港交所遞交了上市申請書，于10月8日通過港交所聆訊。 金輝控股是一家全國布局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商，專注于為首置和首改客戶提供優質的住宅物業。憑借逾20年的經驗，金輝控股已將業務擴展至中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，即長三角、環渤海、華南、西南及西北。按綜合實力計，金輝控股于2020年在中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的“2020年中國房地產開發商前五十強”中位列第36名，并為“中國房地產開發商綜合實力前十強”。 截至2020年7月31日，金輝控股共有160個處于不同開發階段的物業開發項目，涉及應總建筑面積為2908.18萬平方米，包括（i）已竣工項目的可供出售建筑面積、可出租建筑面積及持作物業投資的可出租建筑面積252.66萬平方米；（ii）開發中物業的規劃建筑面積1725.41萬平方米；及（iii）持作未來開發物業的估計建筑面積930.11萬平方米。 根據招股書，2017-2019財年，金輝控股的營業收入分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，復合年增長率為48.5%，相應的凈利潤分別為22.21億元、23.00億元及26.90億元，復合年增長率為10.0%。其中，金輝控股的絕大部分收入來自于物業銷售，2017年、2018年及2019年，物業銷售所得收入分別占同期總收入的95.8%、94.9%、96.4%及94.7%。 值得注意的是，在金輝控股收入上漲的同時，其銷售成本也在大幅上漲，2017年至2019年，金輝控股銷售成本分別為79.85億元、111.46億元和203.01億元，同比增長39.59%和82.14%。同時，金輝控股的毛利率逐年下滑，從2017年的32.2%降至2019年的21.8%，其中，營收占比最大的物業開發及銷售的毛利率從2017年的32.1%下降至2019年的20.7%。 此外，招股書顯示，2017至2019年度，金輝控股經營活動現金流依然為負。期間，經營活動現金流量分別為-77.56億元、-56.97億元及-23.55億元，負經營現金流量主要歸因于有關期間的物業開發的長期資本密集性質、土地收購及業務擴展。 金輝控股對主要供應商的依賴也在逐年加強，根據招股說明書，2017年至2019年，金輝控股來自五大供應商采購的金額分別約占采購總額的47.8%、52.3%和62.7%，其中，來自單一最大供貨商采購的金額分別約占采購總額的18.5%、20.8%及25.9%。 招股書顯示，金輝控股在上市前的股東架構中，控股股東是林定強、林鳳英夫婦，他們通過金輝地產控股持有其96%的股份，其他4%的股份為上海華月實業投資持有，上海華月實業投資的股東分別有林巍先生（25%）、陳云女士（25%）、林鳳玉女士（20%）、林蘋女士（15%）、林鳳華女士（15%）。 [詳情]

　　據港交所10月8日披露，金輝控股（集團）有限公司通過港交所聆訊，聯席保薦人為農銀國際、中信里昂證券及海通國際。 據招股書顯示，金輝控股是一家大型地產開發商。憑借逾20年的經驗，該公司已將業務擴展至中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，即長三角、環渤海、華南、西南及西北。公司于2020年在中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的“2020年中國房地產開發商前五十強”中位列第36名，并為“中國房地產開發商綜合實力前十強”。于2020年在國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院授予的“中國房地產開發商前百強”中位列第37名，較2019年排名第38名上升一位。 截至2020年7月31日，金輝控股共有160個處于不同開發階段的物業開發項目，其中包含由附屬公司開發的117個項目以及由合營企業及聯營公司開發的43個項目。截至2020年7月31日，金輝控股應占物業開發項目的總建筑面積為29，081，757平方米，包括（i）已竣工項目的可供出售建筑面積、可出租建筑面積及持作物業投資的可出租建筑面積2，526，555平方米；（ii）開發中物業的規劃建筑面積17，254，060平方米；及（iii）持作未來開發物業的估計建筑面積9，301，141平方米。截至2020年7月31日，該公司應占總建筑面積的93.3%位于二線城市及核心三線城市。 業務模式 于往績記錄期間，公司的收入主要來自住宅物業及商業物業的開發及銷售。公司亦提供物業管理服務、租賃商業物業及就物業項目的整體營運向合營企業和聯營公司提供管理咨詢服務而獲得收入。為將公司的資源投入物業開發及銷售中，作為重組的一部分，公司出售了物業管理服務業務，并于2019年12月完成該出售。因此，公司于截至2020年4月30日止四個月并無錄得任何物業管理服務收入。 財務數據 招股書披露，于2017年、2018年及2019年，公司收入分別為117.77億元（單位：人民幣，下同）、159.71億元及259.63億元。同期，年內溢利分別為22.21億元、23億元及26.9億元。 募資用途 募集資金的主要用于為物業開發項目的建設撥資、償還項目開發的部分現有信托貸款及一般業務運營資金。 風險因素 一般與公司業務及行業有關的部分風險包括： （i）公司的業務與前景取決于中國的經濟情況且易受中國房地產市場不利變動的影響，尤其是在物業開發項目所在的省份及城市； （ii）公司可能無法物色到理想地點或按有利條款取得土地使用權用于日后的物業開發，甚至根本無法物色有關地點或取得土地使用權； （iii）公司或無足夠的資金撥付未來的土地獲取以及物業開發項目，及資本資源未必可按有利條款取得，甚至根本無法取得； （iv）于往績記錄期間，公司的絕大部分收入來自物業銷售，而公司的經營業績可能會因物業銷售時間及物業交付時間等因素而波動； 及（v）公司各期間的銷量或不相同，該等波動令未來表現難以預測。[詳情]

　　原標題：金輝控股二度遞表謀上市，連踩兩線急需打通融資渠道 從折戟A股到赴港招股書失效，金輝集團坎坷的IPO苦旅仍在繼續。 9月25日，金輝控股向港交所提交招股書，這是繼其3月25日之后再次遞表。金輝控股于2019年在開曼群島注冊成立，是金輝集團上市的資本殼平臺，持有后者96%股份，剩余4%股份由金輝集團創始人林定強家族持有。 早在2016年，金輝集團便謀求登陸A股。等待無果后，金輝轉換戰場?！拌b于中國房地產行業調控和監管環境收緊，及中國總體融資環境面臨的挑戰日趨嚴峻，為獲得國際證券市場認可，金輝集團自愿撤回A股上市申請?！闭泄蓵Q。 相較于目前一起排隊上市的其他“迷你房企”，金輝集團規模尚可?？硕饠祿@示，2019年該集團全口徑銷售額888.6億元，排名第40位，權益銷售額661.6億元，排名第37位，是地產行業沖刺千億的種子選手。 這也是該集團最近三年不斷發力沖刺規模的結果。資料顯示，發家于福建的金輝，一直因其溫和步調被貼上“非典型”閩系房企標簽，管理層也意識到規模的重要性，2016年公開表示集團此前過于穩健，資金安排、投資策略都偏謹慎。 此后，金輝顯露野心，從投資到銷售均大力提速。在受疫情影響的這一年，金輝仍未放慢擴張腳步，譬如8月份，經過94輪報價后，金輝旗下公司以2.25億元、溢價率106.03%競得江蘇淮安一商住地。 截至7月31日，金輝共有160個處于不同開發階段的物業開發項目，總建筑面積為2908.18萬平方米，較2019年末增加241.18萬平方米。 為支持擴張需求，金輝不斷尋求融資機會，如6月份透過全資附屬公司金輝資本發行總額2.5億美元票息為8.8%的優先票據；4月30日至7月31日訂立21份銀行貸款或信托融資安排，借款總額為145.42億元。 這讓金輝的杠桿率較去年有所提高。截至4月30日，該集團凈資產負債比率約180%，較2019年末提升約10個百分點；現金短債比約0.4，短期債務償還仍有壓力；截至7月31日，剔除預收賬款的資產負債率45.49%。 按房企融資“三條紅線”監管原則，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%，以及現金短債比小于1倍，金輝集團目前踩中兩條紅線，后續融資及債務擴張速度或將受到限制。 與此同時，因土地收購及業務擴張力度加大，2017年、2019年以及截至2020年4月末，金輝集團經營活動所得現金流均錄得負值，分別為-77.56億元、-56.97億元、-23.55億元。 隨著地產高速上行期結束、融資環境再度收緊，上市“補血”已迫在眉睫。聯合國際表示，IPO不僅從財務杠桿角度，而且從信息透明度和公司治理角度，都對金輝的信用有正面影響，可在需要時發行更多股票以補充資金。 鑒于此，7月7日，聯合國際將金輝集團的國際長期發行人評級從‘BB-’上調至‘BB’，展望穩定。該機構還稱，金輝在二線和核心三線城市的持續擴張，特別是在西部地區，或為其增長提供動力。 易居企業集團CEO丁祖昱也認為，公開上市有助于拓寬融資渠道、優化企業財務結構，支撐企業規模發展；另一方面，登陸資本市場可擴大企業品牌影響力，獲取更多機會和資源，從而作用到企業發展上。 值得注意的是，不僅是金輝集團，今年排隊上市的11家房企中，IPO闖關之路都頗為曲折。萬創國際四次闖關失敗，海倫堡、奧山控股兩次沖擊未果，三巽控股、港龍地產、大唐地產也已經二度遞表。 丁祖昱表示，在政策調控持續、行業增速放緩的背景下，市場不確定性增加了房企去化及回款壓力，同時也對其盈利能力、經營管理效率、抗風險能力提出更高的要求。房企上市不能再是一味追求規?？焖偬嵘枰邮苜Y本市場以及社會的監督，適應市場的調整能力也要更強。[詳情]

　　 扣除預收賬款的資產負債率為45.49%。 本文為IPO早知道原創 作者|蒼穹 微信公眾號|ipozaozhidao 據IPO早知道消息，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝控股”）于9月25日晚間向港交所遞交新版招股書，披露了最近的財務數據和重要事項，農銀國際、中信證券及海通國際三家擔任聯席保薦人。 招股書顯示，截至2020年4月30日止四個月，金輝控股毛利率為26.6%，到2020年7月31日，企業實現營業收入116億元。截至2020年7月31日，金輝控股在手貨幣資金158.44億元，較年初增長18%；預售賬款670億元，較年初增長18%；報告期內公司資產總值達1659億元，較年初增長11%。 相較年內遞表的一眾小型房企或“黑馬”型房企，金輝控股的規模及歷史無疑占優。公開資料顯示，金輝控股是一家成立于1996年9月的老牌閩系房企，2019年其以888.6億元的全口徑銷售額排在克而瑞榜單第40名。而在2020年1-8月，金輝控股累計實現銷售528億元，成功擺脫疫情影響并得到快速復蘇。 憑借穩健的財務業績，金輝控股獲得機構及投資者的廣泛認可。目前全球權威評級機構標普及惠譽均給予金輝控股“B”評級，展望分別為“正面”及“穩定”，這也是非上市公司所能獲得的高評級。 聚焦區域深耕，優質土儲奠定基礎 扎根房地產行業20余年，金輝控股現已將業務擴展至長三角、環渤海、華南、西南及西北這中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，成為一家全國布局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商。 專注于為首置及首改客戶提供優質且多樣化的住宅物業，金輝控股提供優步系、云著系、銘著系及大城系四種住宅物業以滿足目標客戶的差異化需求及偏好。 金輝控股收入結構（資料來源：招股書） 其中，優步系以創新及現代的設計為特色，專注于內部空間的有效利用；云著系以融合智能的居住設施及具美學的設計為特色，為客戶提供舒適、便捷及智能的居住體驗；銘著系面向高端客戶，且委聘世界知名的建筑設計公司，以提供領先的設計及優質的居住體驗；大城系的特點為大型住宅物業綜合體，周邊配備有商業區域，旨在打造一個能夠提供便捷及舒適居住體驗的綜合社區。 截至2020年7月31日，金輝控股共有160個處于不同開發階段的物業開發項目，涉及應總建筑面積為2908.18萬平方米，包括（i）已竣工項目的可供出售建筑面積、可出租建筑面積及持作物業投資的可出租建筑面積252.66萬平方米；（ii）開發中物業的規劃建筑面積1725.41萬平方米；及（iii）持作未來開發物業的估計建筑面積930.11萬平方米。 與此同期，金輝控股應占總建筑面積的93.2%位于二線城市及核心三線城市。金輝控股認為，大規模且具有戰略性布局的土地儲備將推動其的業務增長。 得益于優良的土儲結構及強大的產品體系，過往金輝控股的財務表現還算不錯。2017-2019年其的收益從117.77億元增至259.63億元，復合年增長率為48.5%；同期利潤從22.21增至26.90億元，復合年增長率為10.0%。 金輝控股利潤表（資料來源：招股書） 而金輝控股已在一些發展勢頭良好的城市攫取領先的市場地位。根據仲量聯行的資料，就住宅物業的合約銷售金額而言，其于2019年在西安及淮安排名前三并在荊州及福州位居前十， 就新獲得住宅物業地塊的總地盤面積而言，其在廊坊及石家莊排名前五。如將時間軸拉長，截至2019年12月31日止三個年度，金輝控股位列西安、揚州、荊州、重慶、福州及淮安5城住宅物業的合約銷售金額前十，同時位列福州、西安、長沙、石家莊及廊坊獲得住宅物業地塊的總地盤面積前十。 債務結構優化，多元融資鞏固流動性 地產步入白銀時代，規模并不再是房企唯一的考量，降負債、?，F金流成為行業趨勢。8月下旬住建部、央行拋出房企融資的“三條紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，進一步宣示防控風險的決心。 就金輝控股而言，其也步入控負債的軌道。招股書披露，截至2020年7月31日，金輝控股的短期借款較年初降78%至11.3億元，現金短債比年初提高15個百分點，扣除預收賬款的資產負債率則為45.49%。特別的是，金輝控股期末借款總額為559億元，較2019年底的增速控制在15%以內。 金輝控股主要財務比率（資料來源：招股書） 另一方面，金輝控股并未放棄規模增長，其亦積極把握優質地塊的競購機會。僅是2020年4月30日以來，其就七幅總地盤面積約為40.48萬平方米的地塊訂立合同，總代價達到88億元；另外還簽署三幅總地盤面積約18.95萬平方米的待執行土地出讓合同，總代價為31億元。 如此高頻大手筆拿地，考驗金輝控股的現金流及其融資能力。截至2020年4月30日，金輝控股取得的銀行及其他金融機構的授信額度為約1094億元，其中未使用的授信額度為652.6億元。 而金輝控股也在不斷尋求多元化融資機會來為其業務提供支持，如在6月其透過全資附屬公司金輝資本發行總額2.5億美元票息為8.8%的優先票據，并于當月透過金輝集團發行4年期6.5億元的公司債券，按年利率6.95%計息；其還在4月30日至7月31日訂立21份銀行貸款或信托融資安排，借款總額為145.42億元。 融資環境日益縮緊的當下，金輝控股既能守住債務底線，還能利用自身優勢拓寬融資渠道，這樣的企業定能實現可持續增長，相信躋身千億俱樂部并不會是難事。（后臺回復“金輝控股”獲取該公司最新招股書）[詳情]

　　房企境內外融資持續火熱。憑借融資成本持續降低，債務結構優化，已經啟動IPO進程的金輝控股，受資本青睞。近日獲聯合國際評級上調至“BB”，展望“穩定”。 境內外發債成本持續下降 6月17日，上交所信息披露顯示，金輝控股已成功發行一筆 6.5 億元的公司債，期限四年，票面利率簿記建檔區間為6.95%。而在同時，金輝控股發行的一筆2.5億美元的固定利率高級無抵押票據也已完成，最終息票率為8.80%，這筆美元債最高曾獲得超16億美元的認購，超額認購約6.4倍。 這也是金輝控股在2019年下半年以來成功發行的第三筆境內公司債及第三筆美元債。而持續發債之后建立起的良好公司信譽及穩健的公司發展現狀，也讓金輝控股在債券市場的融資成本持續降低。 資料顯示，金輝控股曾先后于2019年10月中旬及11月底發行兩筆公司債券，金額分別為8.5億元及11.3億元，期限分別為三年及四年，票面利率均為7.5%。而6月新發的公司債利率水平已大幅降低，同樣，境外美元債的融資成本也相較2019年10月及2020年1月的兩次發債大幅下降。 根據克而瑞研究院的統計顯示，其所監測的80家房企在2019年度的平均融資成本達到了7.47%，為近五年來的新高。金輝控股新發公司債融資成本已低于該水平。 值得注意的是，金輝控股是以一家非上市公司的身份獲得了等同于多數上市公司的融資成本，且美元債對于金輝控股而言只是一個半年前才剛剛涉入的嶄新市場。有資本市場人士表示，內地房企海外債的前幾次發行通常利率都會比較高，需要經過較長時間的信譽培育之后，才能顯著降低融資成本。 聯合國際評級上調 7月7日-聯合評級國際有限公司（“聯合國際”）作為一家國際信用評級公司，將金輝集團股份有限公司（“金輝”或“公司”） 的國際長期發行人評級從‘BB-’（展望正面）上調至‘BB’，展望穩定。 雖然受疫情沖擊，但機構對企業持續看好，其中標普及惠譽對金輝控股評級持續穩定，其中標普為“B”評級，展望“正面”；惠譽給出了“B”評級，展望“穩定”。 6月，國際評級機構標普表示，新債發行計劃將增加金輝控股的流動性緩沖，同時有助于該公司在境外債務資本市場建立名聲。標普還認為，未來一段時間內金輝控股將保持穩定的資本結構和良好的融資渠道。 在國內債券市場，聯合信用評級有限公司也自2018年起，連續三年給予金輝控股主體長期信用評級“AA+”。 根據香港聯交所披露信息，金輝控股已于2020年3月底遞交上市申請，并披露其招股說明書，IPO尚在進程中。對此聯合國際表示，考慮到在預期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力將得到提升，金輝在二線和核心三線城市的持續擴張，特別是在西部地區，或為其增長提供動力。 根據招股書的披露，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股持續經營業務的收益分別為人民幣117.77億元、159.71億元、259.63億元，復合年增長率48.5%，截至2019年末，金輝控股在全國30個城市開發了144個項目，土地儲備總樓面面積達2670萬平方米。 聯合國際表示，該發行人評級上調至‘BB’反映了金輝的市場地位和財務杠桿有所改善，還考慮了在預期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力將得到提升。金輝在二線和核心三線城市的持續擴張，特別是在西部地區，或為其增長提供動力。展望穩定反映了聯合國際預期金輝將補充其土地儲備，擴大其在二三線城市的經營規模，同時審慎管理其債務增長，并將其信用狀況維持在與‘BB’類發行人相當的水平。[詳情]

　　作者：綿羅 “大師”馬保國敗了，敗得很徹底?；叵胱源档奈涔ιw世，格外諷刺。 資本市場的故事，遠比擂臺更精彩。看似完美的招股書、引人遐想的官網介紹，激動人心的路演，不乏“大師級”的自吹與諷刺。 剛剛轉戰H股的金輝集團，又將有何表現？ 2017年，“賽車盛事”亞洲勒芒系列賽上，FIST Team AAI車隊接連斬獲珠海、日本站冠亞軍，一時風頭無兩。 隊中一位選手，吸引了不少媒體目光---林宇。 原因在于，除出色車技外，林宇還有另一重身份，即車隊贊助商金輝集團董事長林定強之子，現任金輝集團執行總裁，也是金輝集團未來接班人的不二人選。 賽車的馬達風格，似乎也讓金輝集團血脈噴張。在“少帥”帶領下，其步伐激進，規模與日俱增。 只是，企業發展之路，遠比賽道復雜。 對于任何一家企業的當家人來說，“找錢、找人、找方向”是三件最重要的事情。但近期，金輝集團卻在“錢”上犯了難。不僅苦戰A股折戟，轉戰港股亦前路漫漫。 以此觀來，90后“少帥”身上的擔子不輕，能否如愿上位資本賽道，不乏看點。 港股行 3月25日，金輝控股向港交所首次遞交IPO招股書：金輝集團進行一次重組。以離岸注冊并擬上市的資本殼平臺“金輝控股”作為上市主體。 說起金輝集團，在行業也算一方豪強。 金輝集團官網顯示：金輝集團是以房地產開發為主營業務的大型房地產開發企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。1996年發軔于福州，2009年總部遷往北京．．．．截至目前，集團進駐國內30個城市，開發項目超百個，累計開發規模逾2000萬平方米，全國房地產企業綜合實力36強，擁有員工3814名。 上述介紹，并非自說自話。 客觀來看，其實力也頗為強悍。中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布“中國房地產開發企業500強”測評成果顯示，金輝集團排名第36名，位列50強中的中游。 尷尬在于，資本市場對此，似乎并不買賬。 根據Wind顯示，早在2015年11月13日，金輝集團就曾輔導備案登記，IPO申請在2016年1月29日獲得受理，并于2017年2月24日獲得首發反饋。 時隔四年，卻仍未有實質性進展。 難產之下，轉變賽道，進軍港股。透露幾絲無奈與急迫。 真缺錢了？ 港股相比A股更成熟、完善。但從成長性看，A股潛力無疑完勝。 安永會計師事務所發布最新的報告《2020年第一季度全球IPO趨勢》顯示，2020年第一季，A股在第一季度奪得全球IPO交易量和籌資額的雙料冠軍。 滇峰投資創始合伙人趙峰也認為：投資A股的機會已到來，在未來10-20年，中國將處上升周期。 中瓷電子、中金公司、河南翔宇醫療等不少企業，都將A股視作資本征途的第一站，亦很能說明問題。 客觀來看，等待這樣一片前景市場，4年時間，并不算長。西鳳酒、威海銀行、喬丹體育、麥特股份等動輒7-8年的苦守者，也大有人在。 為何金輝集團突然“變道”？ 或許對林定強、林宇為首的林氏家族來說，早晚幾年倒也無妨。但“債主”們，卻是等不及了。 對習慣三高、典型重資產的房企而言，融資渠道是重要的核心競爭力。 作為非上市公司，金輝集團顯然有些吃虧。不過，其也開辟了銀行授信、公司債券及資產證券化等融資工具，同時還有境外美元債渠道，算得上多元化。 只是，上述渠道的資金成本也不是小數目。2017年-2019年，金輝集團的銀行借款、其他借款及公司債券總額為340.23億元、431.68億元及490.71億元。同期，融資成本為3.45億元，5.72億元，4.95億元。 同期，其銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%，呈逐漸走高趨勢。2019年，融資利息高達36.47億元。 中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，金輝控股融資利率整體相對偏高，特別是海外融資還處于一種高位狀態。不過也證明其在多渠道籌措資金，不管是信托還是海外債，這對企業來說還是非常重要。 在此背景下，金輝集團只能通過不斷“借新還舊”，來填補虧空。這一點從其發債利率中，體現鮮明。 例如1月，金輝集團間接全資附屬公司金輝資本投資發行一筆于2022年到期金額為3億美元的優先票據，利率10.5%。同時，招股書顯示，2019年10月，金輝資本投資就發行一筆于2021年到期金額為2.5億美元的優先票據，利率11.75%。 過高的融資成本，對其本就高企的負債來說，無異雪上加霜。長期看，更是不可持續、甚至是系統性風險。 對此，金輝招股書中也承認，自身“面臨一定的集中兌付風險?！?基于此，2019年7月，聯合信用評級給予金輝控股AA+的主體評級。2019年10月，聯合評級國際則下調到BB-。 招股書顯示，2017-2019年度，金輝集團資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。呈逐年上漲態勢。 這在業內也處于高位。要知道，TOP40的上市房企，早在2018年就實現了80%以下的資產負債率。金輝集團要沖擊的港股市場，房企資產負債率平均不過50%-60%。 凈負債率方面，2017-2019年，金輝集團分別達到190%、170%、170%，也是“領跑”行業，超過絕大多數競品。 更嚴重的是，這些債務中，短債比例很高。其中一年內到期的銀行及其他借款分別為127.5億元、231.6億元及180.2億元。一年內占比分別為38%，59.8%及42.1%。 2019年，金輝集團的經營凈現金流為負，為-52.7億元。相比2018年經營凈現金流的29.5億元，暴跌接近300%，融資凈現金流為45.76億元，也同比下滑48%。 債務高企、償債能力薄弱、資金鏈緊繃，急于轉向港股也就不足為其了。 增收不增利 造血能力幾何？ 對于房企來說，債務不可怕，甚至一度還是三高打法時代，頭部企業的標配。 但有一個前提，去化周轉能力要強。 簡言之，業績不振才是命門。 如能夠讓利潤覆蓋債務，高周轉未嘗不是值得推薦之戰略。問題在于，金輝集團的周轉鏈條并不通暢。 先來看營收。 表面看，金輝集團表現不錯。 2019年，金輝集團實現營業收入約258.49億元，同比增長約60.68%。按業務類型劃分，金輝集團房地產業務去年的營收約為248.41億元，同比增長約64.46%，對應的房地產銷售成本同比增長約86.11%。 將時間線拉長，2017年-2019年，金輝控股主營業務收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復合年增長率約48.5%。 然高增也存隱憂。銷售額方面，克而瑞機構數據顯示，金輝集團2017年-2019年的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億元和888.6億元。 不難發現，2018年，金輝集團的銷售額增速為67.78%，而2019年則低至18.99%。出現“后勁不足”現象。 2020年，疫情影響下，增速下滑趨勢繼續被放大。 數據顯示，2020年1-4月，金輝集團實現全口徑銷售額186億元，排名第41位。而2019年同期為257億元，也因此導致其排名下滑7個名次。 此外，2020年，金輝集團1-4月實現權益銷售額149.4億元。相比去年同期的220.9億元銷售額，下滑32.36%，排名下滑3個順位。 存貨不斷增長，也能說明這一點。數據顯示，金輝集團的存貨由2015年的231億元到2018年增長約至746億元，累計增幅達3.22倍。 從某種程度分析，營收增速下滑，幾乎等同于規模增速下滑，這或許意味著其已經錯過最佳投資時機，未來的資本成長性并不樂觀。 更嚴重的問題，是凈利潤。 在2017-2019年，金輝集團的凈利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復合年增長率僅10%，相比60%以上營收增速，可稱刺眼。 尤其是2019年，甚至出現利潤下滑的危險信號。營業利潤26.9億元，同比下滑8.3%；凈利潤20.61億元，同比下降9.22%；歸屬母公司股東的凈利潤19.79億元，同比下降5.6%。 簡言之，金輝集團正處于“增收不增利”的階段。 激進有余、沉穩不足 一般來說，企業出現“增收不增利”，無非是由于成本增加。 聚焦金輝集團，亦是如此。由于過高成本，導致金輝集團毛利率逐年走低。2019年，金輝集團的銷售毛利率和銷售凈利率分別為21.81%和10.36%。而2017年，銷售毛利率則高達32.2%，銷售凈利率也有18.86%。 成本過高的原因有二。首先，前文已說過，由于過高債務，使其財務成本激增，這在一定程度上限制了利潤想象空間。 其次，便是拿地成本高。 中國指數研究院2019年全國房地產企業拿地金額排行榜單顯示，2019年，金輝集團拿地金額達272億元。 值得注意的是，金輝集團激進拿地之舉，并不局限于2019年。 2015年12月，金輝集團以總價28.15億元奪得上海閔行區莘莊鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓板價43790元/平方米，并閔行單價“地王”紀錄。 2016年4月，金輝集團以28.97億元的總價成功拿下蘇地2016-WG-8號宅地，樓面單價22445元/平方米，溢價率高達242.02%，這也是當時蘇州相城區的“地王”。 土地收購的激進豪放，自然拖累盈利能力。 值得一提的是，進入2020年，在疫情及“房住不炒”政策被重申后，金輝集團看似放緩了拿地腳步。2020年1-4月，金輝集團新增土儲貨值95億元，排名第65位。拿地金額為38.2億元，排名第61位。 但其幾筆交易，還是難逃激進“帽子”。 例如4月14日，卡恩特實業發展有限公司以10.71億元競得寧波一宗宅地，樓面價7082元/㎡，溢價率高達74.69%。而這家公司，恰是金輝集團的“孫”公司。 無獨有偶，4月8日，金輝集團也以5.2億元總價在寧波慈溪落拿地，樓面價9747元/㎡，溢價64.3%。 一邊負債高企，一邊豪橫買入，這樣的矛盾任性畫像，難言穩健負責。 投訴刷屏 匠心何在？ 任性還有多維表現。 如果說拿地激進，是為土儲，雖導致企業滿目瘡痍，倒也情有可原。但在運營中的激進粗放，則無需解釋。 近年來，關于金輝集團的各項罰單、投訴，頗具“刷屏”之勢。 先來看最基本的合規經營問題，如果一家企業連這點都做不到，恐怕投資者也難以信服。 據閔行區規劃資源局2120190009號文件，2019年6月3日，上海天萃因未取得建設工程規劃許可證、未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的違規行為，而被上海市閔行區規劃和自然資源局處以1，827.3元的行政處罰。 據悉，上海天萃是金輝控股的間接控股子公司，成立不到5年便頻收罰單。 無獨有偶，上述罰單外，據閔行區規劃資源局2120190007號、第2120190006號文件，2019年3月28日，上海天萃均因未辦理開工放樣復驗擅自開工建設的違規行為，再遭罰款。 其另一家間接控股子公司西安曲江原山，也問題不少。 據西安市住建曲江罰字﹝2019﹞45號、市建曲江罰字﹝2019﹞25號文件，2019年，西安曲江原山兩次因未采取有效揚塵防治措施造成揚塵污染行為，而被罰款共計10萬元。 合規施工都無法做到，房屋質量想必也好不到哪里去。 還以其子公司上海天萃為例。上海市政府網上信訪受理（投訴）中心顯示，2019年6月，上海金輝天萃苑收到業主投訴，內容涉及該小區尚未交房墻面已大面積開裂；工程偷工減料、混亂等。 西安市政府12345市民服務熱線訴求專欄公開信息顯示，2019年，西安金輝世界城收到兩位業主投訴，內容涉及A區地下車庫漏水數月、物業態度消極推諉、電梯經常發生墜落事故等。 3月19日，消費者“匿名”向黑貓投訴平臺反映：“問題1、虛假宣傳學校教育資源 金輝置業顧問給每個購房業主承諾，購買金輝優步花園就能直接入讀博才云時代小學。現在博才云時代小學學校只能接收近三年，三年之后待確定。問題2、合同中寫的是精裝修，包括他們前期的宣傳都是精裝修，但是該營銷中心的負責人在采訪時說他們一直承諾的是全裝修，明顯是欺騙；問題3、小區園建綠化質量差，在前期宣傳中，給用戶宣傳的是中高檔小區，中式園林，高大上，結果現場就是幾棵小樹苗；．．．．．．④小區人行道基層砼厚度不能達到國家規范標準，后期造成非常大交房隱患；同時園建基層回填全部為建筑垃圾 ⑤小區園建道路兩側無任何排水設施、且全部為地下室覆土層，后期將造成地下室滲漏、開裂等相關問題。” 知名地產分析師嚴躍進對首條財經表示：金輝集團能通過IPO，對自身成長性帶來幫助。但是違規施工、質量問題還需規避。雖然不少房企也存在類似問題，但在瑞幸咖啡事件后，關于經營類的問題還是一定要防范，否則也會增加上市不確定性。 諸如此類的罰單、維權、投訴，在各大平臺并不少見。 諷刺的是，金輝官網赫然顯示：持續聚焦產品力的提升、客戶全生命周期產品線的打造，強調品質型、舒適型、精品型創新。．．．．．．金輝將繼續強化在住宅行業的競爭優勢，全面覆蓋首置、改善、高端等多重置業需求，為更多家庭帶來質感美學人居。 結合上述問題，不知金輝集團是否有“打臉”之感？ 進擊的林宇 樓市不是賽車場 種種激進之舉，也令人納悶。雖然金輝出自激進著稱的閩系房企，但在林定強時代，金輝一直十分穩健，為何林宇走上臺前，行事突然加速呢？ 從這位“少帥”的言論中，倒也能探得端倪，其曾表示：“車跑起來了，就不能想別的，只有眼前的賽道和手中的方向盤。這和做房地產異曲同工，沒有時間給你浪費，要把握好每分每秒的節奏才能彎道超車”。 的確，正如林宇所言，在競爭激烈的房地產市場，只有不斷超越，才能生存發展。 問題在于，這種思路要與行業趨勢，政策導向同向而馳。逆風逆雨，彎道超車亦有翻車撞墻，甚至車毀人亡之險。 放眼房地產市場，如同賽車場，正處于“限速”區間。 2020年，央行再提房住不炒，保持房地產政策的連續性、一致性、穩定性。 作為經濟支柱，房地產市場確實經歷了一個高跟猛進時期。但此一時彼一時，新經濟新產業崛起，傳統房地產已然不適合過猛拉升、肆意炒作，回歸居住屬性。 住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，房住不炒政策的提出，讓房子不再是賺錢工具，既滿足了老百姓的住房需求，實現“人人有房住”，同時“房住不炒”的房地產政策，也準確定位了房子地位。 相信2011年進入金輝集團的林宇，自然明白這個道理。 那么，眼前這場蒙眼狂奔，是否有豪賭之感？ “不識廬山真面目，只緣身在此山中”，家族式的管理風格，也是一個考量。 招股書顯示，上市前，林定強及其妻子林鳳英分別持有金輝集團62.37%、33.63%的股份，林巍、陳云、林鳳玉、林蘋及林鳳華持有金輝集團4%股份，而這五人均是林定強的親屬或家庭成員。 這種管理模式在房企中并不少見，對公司穩定性有一定好處。 但也有不少接班人與老輩的發展思路相悖，導致企業的轉型過程中“沉船”。 最為致命的是，家族式管理的企業，往往缺乏“新鮮血液”，戰略性、創新性往往不足，導致管理粗放，職業經理人也難大展拳腳。 例如2016上任總裁的馬立強，僅7個月后便離職。據《北京商報》的報道，馬立強的悄然離職與家族“二代”上位有些關系。 以此觀來，林氏家族如何在上市后提高企業現代化治理水平，找回產品匠心，也是關鍵。 續命稻草與強心丸 從業績下滑到高負債、從房屋質量到激進戰略，多維分析下，金輝集團的資本進程難言坦途。 事實上，金輝集團的煩惱，也具有一定行業代表性。 截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股等10家。 以海倫堡為例，其資產負債率由2016年72.12%，升至2018年78.65%；凈負債率從2016年69.41%，增至2018年133.7%。 同期毛利率分別為18.5%、23.0%及26.4%；純利率分別為20.4%、13.8%及12.9%。 綜合狀況也不樂觀。 奧山控股2016年至2018年凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元，令人擔憂。 這些房企蜂擁資本市場，無非是想通過上市拓寬融資渠道補血，但投資者也不是慈善家，為何要為這些債務買單？ 根本邏輯，還是這些房企的成長性、健康度、回報率。 將心比心，房企激進行事為利，投資者購買股票也是為了回報，如果供給與需求能夠匹配，自然皆大歡喜。 但在自身問題重重階段，一味趕鴨上架、貿然上市，亦是對市場的不負責。 簡言之，上市只是續命稻草。 大浪淘沙的資本市場，上述房企若想占有一席之地，不僅需要沉淀、匠心，還需尋找一顆持續強心丸，一條可持續發展道路，為投資者帶來長期回報，周而復始，才能有所大成。 硝煙正在褪去，新周期即將到來。金輝集團及林氏家族有何表現，首條財經將持續關注。[詳情]

　　來源：財聯社 文 | 財聯社 王海春 香港聯交所日前更新的信息顯示，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝控股”）已正式遞交上市申請。 早在2016年1月，該公司便向上交所提交了上市申請，但四年來上市未獲得實質進展。 “鑒于中國房地產行業調控和監管環境收緊，總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及為獲得國際證券市場認可，金輝集團于2020年3月向中國證監會提交申請，自愿撤回其A股上市申請。”金輝控股方面3月26日表示。 金輝控股向港交所遞交的招股書顯示，2017年—2019年三年里，其經營業務收益分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復合年增長率約48.5%。而在2017年至2019年，金輝控股分別錄得凈利潤22.2億元、23.0億元及26.9億元，復合年增長率10%。 據了解，金輝控股的業務主要聚焦于長三角、環渤海、華南、西南及西北五區域。至2019年12月31日，金輝控股所持土儲總建筑面積為2667.4萬平方米，覆蓋上述五個區域內的30個城市。至去年年底，金輝控股的物業投資組合包括144個項目，其中包括由附屬公司開發的102個項目，以及由合營、聯營公司開發的42個物業項目。 按該公司戰略，積極參與一線城市投資開發的同時，優先關注潛力較大、人口凈流入的二線城市，如杭州、南京、蘇州、福州、成都、重慶、西安等。 至去年年底，金輝控股在二線及核心三線城市的權益口徑土儲，占總權益口徑土儲的93.4%。“具有戰略性區位優勢的土地儲備，將為公司長期增長，提供有力支持。”金輝方面表示。 上海一家房產機構分析師指出，雖然該公司經營收入及利潤增長較快，也獲得了規模不低的土地儲備，但由于處于快速擴張期，其財務杠桿用得比較足。 “從近幾年房企上市的情況來看，在上市前出于全國布局以及增加項目數量等考慮，往往會加大土地投拓力度?！鄙鲜龇治鰩熣f。 金輝控股披露，公司住宅開發銷售在2017-2019年的毛利率分別為30.1%、27.4%、20.1%；而商業板塊的毛利率，2017年-2019年分別為50.8%、57.6%、36.9%。 對于毛利率變化，金輝控股解釋，這主要與年度所交付物業成本有所增加有關?！捌陂g所交付物業的平均成本增加，主要由于平均土地收購成本增加所致。而期間所交付物業所在城市（如南京及上海），其土地收購成本相對較高?！?截至2019年年末，金輝控股一年期的銀行借款、其他借款及公司債券總額為180.2億元，較借款及公司債券總額的占比為42.1%，比2018年下滑17.7個百分點。 在銷售規模方面，據克而瑞數據，金輝控股2019年全口徑銷售金額888.6億元，位居全國房企第40位。該公司2017年、2018年的全口徑銷售額，分別為445.1億元、746.8億元。 就此前外界所提到的千億銷售目標，金輝方面指出，該目標是基于公司發展階段而設定的節點式目標，并無嚴格時間表。 “根據公司自身發展節奏，預計今年能達到這一規模。”金輝控股方面表示。[詳情]

　　來源：北京商報 四年A股上市路謀求無果，金輝集團最終選擇轉道港股。近日，2019年銷售額排名TOP40的房企金輝集團以金輝控股（集團）有限公司的身份正式向香港聯合交易所遞交IPO申請。這也讓傳聞已久的金輝集團赴港上市消息得到證實。赴港上市的同時，金輝集團也決定撤回A股上市申請。至此，金輝集團擱淺了四年的A股上市路最終畫上句號。對于闖A無果的金輝集團而言，近幾年業績可觀，處于穩步增長狀態，但在此番赴港上市的背后，作為資金密集型企業，公司資產負債率不斷走高，2019年經營活動現金流轉負以及凈資產負債比率達到170%的情況，則讓公司的資金壓力凸顯。 01 闖A無果改道港股 對于金輝集團而言，擱淺四年的A股闖關之路最終無奈“放棄”。在資本市場“落后”多年后，金輝集團最終轉赴港股。 此前，關于金輝集團擬赴港上市的消息在市場不脛而走。如今，該消息得到最終坐實。3月25日晚間，港交所官網掛出了金輝控股（集團）有限公司赴港上市的招股書，這也意味著金輝集團闖關A股未果之后，最終選擇赴港上市。 從招股書來看，農銀國際、中信里昂證券、海通國際三家為金輝集團此番港股IPO的聯席保薦人。金輝集團是一家全國布局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商，專注于為首次購房者及首次改善型購房者提供優質且多樣化的住宅物業。為滿足目標客戶的差異化需求及偏好，金輝集團提供了優步系、云著系、銘著系、大城系四種住宅物業系列。 從行業排名來看，金輝集團居于2019年房地產企業銷售額TOP40之位。此外，金輝集團亦各項“榮譽”加身。金輝集團于2020年在國務院發展研究中心企業研究院、清華大學房地產研究所及中國指數研究院授予的“中國房地產開發商前百強”中位列第37名，較2019年排名第38名前進一位。分別在2018年及2019年獲中國房地產協會及易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的“中國房地產開發企業品牌價值30強”和“中國房地產開發企業品牌價值成長性10強”等。 與金輝集團可圈可點的行業排名地位形成鮮明對比的是，金輝集團在資本市場上的“失意”。2016年，這家在1996年發軔于福州的房地產企業資本市場野心正式顯露。當年，金輝集團的A股IPO申請獲得證監會的受理。然而，此后，金輝集團A股上市之路在2017年獲得首發反饋后再未有下一步進展。擱淺四年后，如今，金輝集團最終轉道港股上市。 02 資本市場“掉隊” “鑒于中國房地產行業調控和監管環境收緊，及中國總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及為獲得國際證券市場認可，金輝集團于2020年3月向中國證監會提交申請，自愿撤回其A股上市申請?！睂τ跀R淺四年的A股上市后續安排，金輝集團在招股書中如是表示。 從財務數據來看，金輝集團近幾年業績呈現穩定增長狀態。2017、2018、2019年，金輝集團的收益分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復合年增長率為48.5%；同期，金輝集團分別實現利潤分別為22.2億元、23億元、26.9億元，復合年增長率為10%。 作為行業TOP40房企，2019年末，金輝集團總土地儲備面積達到2667.4萬平方米，覆蓋長三角、環渤海、華南、西南、西北五大區域30個城市。根據介紹，金輝集團應占總建筑面積的93.4%位于二線城市及核心三線城市。其中，西北、西南土地儲備面積占比相對較高，均占總土地儲備的26.5%。不過，相比之下，長三角、華南地區則不足10%，分別為8.6%、9.4%。 雖然業績穩定增長，但對于闖關A股四年無果而轉道港股的金輝集團而言，儼然已經成為資本市場的“掉隊者”。記者通過查詢后發現，2019年銷售額排名前40的房企中，金輝集團成為僅剩的兩、三家未上市企業之一。而與金輝集團同樣在1996年成立的諸如新城控股、濱江集團、華潤置地等企業均早已登陸A股或港股市場。其中，華潤置地在1996年即登陸港股市場，即便新城控股相對較晚，也在2015年成為A股一員。如今三者2019年的銷售額在行業中分別排名第8位、28位以及第10位。 另外，2019年銷售額前40的房企中，在2016年及之后上市的企業則達到6家。 03 凈負債率高企 在金輝集團轉道港股上市背后，公司資產負債率逐年走高以及2019年末的經營活動現金流量金額由正轉負的情況則尤為引人關注。另外，2019年金輝集團凈資產負債比率達到170%，遠超可比同行企業。 從財務數據來看，金輝集團資產負債率逐年走高。2017-2019年，金輝集團資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。Wind顯示，2019年銷售額在前40且已經上市的企業，2018年的資產負債率平均值居于80%以下。港交所上市房企2018年資產負債率平均值為52%，中位數為56%。 另外，2017-2019年，金輝集團凈資產負債比率（凈資產負債比率是按總借款減現金及銀行結余，除以總權益計算得出。借款總額包括有關年度的計息銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券）分別達到190%、170%、170%。Wind顯示，2019年銷售額在前40已經上市的企業，2018年的凈負債率（ 凈負債率=（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益*100%）平均值為130%左右，中位數為120%（以可查數據計算），港交所上市房企2018年凈負債率平均值為128%，中位數為130%。據了解，凈負債率是衡量地產公司負債率最重要的兩個指標之一。 凈資產負債比率高企的同時，金輝集團的借款總額增長明顯。數據顯示，金輝集團借款總額從2017年的340.27億元增加至2019年490.71億元。另外，2017年、2018年及2019年，金輝集團銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%。 借款及融資加權平均利率連年上漲的同時，近兩年，金輝集團經營活動現金流呈現盈負交替的情況。招股書顯示，2017-2019年金輝集團經營活動現金流量凈額分別約為-77.56億元、14.34億元、-56.97億元。2019年年末金輝集團持有現金及現金等價物92.19億元，較于2018年底下降約7.1億元。2019年末，金輝集團賬上“計息銀行及其他借款、公司債、優先票據”分別為139.79億元、40.35億元、0.34億元，總額達到180.48億元。 在地產行業一位專家看來，對于金輝集團而言，如何破解融資瓶頸、快速推貨加快回款將是其面臨的挑戰。而2019年經營凈現金流為負數情況下，受疫情沖擊能否“回正”，也存在一定壓力。 根據招股書，金輝集團此次赴港上市，所募得的資金將主要用于為現有項目撥資、部分償還項目開發的部分現有信托貸款，以及一般業務運營及運營資金。 在招股書中，金輝集團坦言，或會繼續進入國際及國內資本市場，使公司的融資來源多樣化，從而確保足夠的營運資金及支持公司業務擴張?！叭谫Y成本的增加將對我們的盈利能力及經營業績造成負面影響，而不能獲得融資將影響我們從事項目開發活動的能力，從而對我們的經營業績造成不利影響?！苯疠x集團如是說。 針對相關問題，北京商報記者曾向金輝集團發去采訪函，對方表示“目前公司處于緘默期，不方便發聲?！?[詳情]

　　新浪港股訊 3月26日消息，3月25日，金輝控股正式向港交所提交招股書。根據招股材料，金輝控股為非典型閩系房企，是位列TOP40的房企。 招股書數據顯示，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股持續經營業務的收益分別為人民幣117.77億元、159.71億元、259.63億元，復合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達62.56%。 在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股的凈利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%。 根據克而瑞發布的《2019年中國房地產企業銷售排行榜》，金輝控股以888.6億元的規模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金輝控股的該排名則分別是第41位和42位，每年均有一位的爬升。 招股書還披露，金輝控股的產品主要為針對首置和首改客戶的住宅物業，而強二線城市，則是其布局的核心。 在金輝集團四大產品系中，“優步系”、“云著系”這兩個產品線主要對標首置和首改客戶，而以城市綜合體為主的“大城系”產品也有極高的比例針對首置和首改市場。從結構來看，金輝控股當前144個項目中有52個項目優步系，33個項目云著系項目，分別占到了金輝控股權益建筑面積的31.6%和25.2%。 此外，招股書還披露，截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲備總建筑面積為2667.4399萬平方米，其中93.4%位于二線及核心三線城市。另據金輝控股官方口徑，到目前為止，金輝已經完成長三角、環渤海、華南、西南及西北五大區域的布局，進駐城市達30個，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、石家莊等一線、強二線及環一線城市，并且在上述多個城市中進入銷售十強。 根據中國指數研究院2019年1-12月全國房地產企業拿地金額排行榜單的統計，金輝集團以272億人民幣的金額位列所有房企中的35位。但從拿地溢價來看，這些新獲取的土地大部分溢價率較低，屬于市場低迷期的補貨。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在當前形勢下，房企希望完成上市，加快拿地，做大規模，降低負債是幾項重要工作。而金輝控股在這三點上都有突出表現。上市本身也有助于房企獲得后續發展機會，例如獲得新的平臺，以及給房企帶去更多的融資機會等。[詳情]

　　擠進銷售50強之后，上市是金輝的必選之路。 2020年3月25日，金輝集團正式向香港聯交所遞交上市申請，農銀國際融資有限公司、中信里昂證券資本市場有限公司、海通國際資本有限公司將擔任金輝集團本次上市安排的聯席保薦人。 金輝集團成立于1996年，前身為福建金輝房地產有限公司，實際控制人為林定強。目前國內TOP50房企中，金輝集團是為數不多未上市的一個。 當同起家于閩地的房企紛紛邁過千億時，金輝集團近年開始發力，并于2017年~2019年分別實現全口徑銷售額445.1億、746.8億、888.6億。 規模擴張下，金輝集團急需拓寬融資渠道。此前，該集團僅通過銷售回款、銀行貸款、公司債券等補血，還曾動用涉及股權質押、定期回購的信托融資。隨著金輝融資活動所得現金流逐年減少、經營活動產生的現金流再次轉負，登陸資本市場已迫在眉睫。 “金輝前幾年過于穩健，包括資金的安排、投資的策略都偏謹慎。”集團管理層曾于2016年接受媒體采訪時表示。 成立五年后，金輝開始尋求全國擴張。但直到2009年，集團才將總部搬至北京，確立全國化戰略布局。此后金輝相繼進入上海、重慶、西安等城市，但一直被外界解讀為擴張速度不快。直到近三年，金輝才稍露鋒芒，從投資到銷售均開始提速。 據中指院數據，2019年，金輝拿地金額272億，位列行業第35位，同期集團銷售額排名為行業第40位。擴張后，金輝進入長三角、環渤海、華南、西南及西北等城市群，布局城市30座，其中有98.6%位于二線城市及核心三線城市。 2017年~2019年，金輝持續經營業務收益分別為117.77億元、159.71億元、259.63億元，復合年增長率48.5%；凈利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%。 但擴張的后遺癥顯而易見。近三年，金輝毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元；毛利率由2017年的32.2%直線下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付項目土地收購成本增加，如南京、上海土地收購成本較高。 據金輝債券募集書，2017年~2019年中期，金輝擬開發項目、在建項目和已完工項目大部分處于二三線城市，市場前景難以判斷，存貨變現能力存在風險。同期，金輝的存貨周轉率分別為0.48、0.19、0.17和0.09，呈逐年下降趨勢。 組織架構動蕩隨即而來。據市場消息，近期金輝華東區域公司“大震動”，僅保留少數工作人員。對此金輝表示，集團之前有環渤海、西北、西南、華南、長三角、華東六大區域。其中長三角和華東區域交互較多，區域重復。 “集團在2020年2月進行區域整合，原華東區域的大部分項目并入長三角區域，部分項目并入其他區域?！苯疠x稱，原華東區域的總部在南京，人員由區域平臺下沉至南京城市公司平臺，并結合員工意愿進行合理內部調配，沒有裁員計劃。 融資方面，隨著國內融資環境持續收緊，金輝向外找錢已越來越難。2017年，集團融資活動所得現金流量凈額為131億元，到2019年已驟降為55億元；成本也越來越高，2017年~2019年，上述融資的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%。 銀行借款是金輝外部融資的主要來源，亦發行公司債券滿足經營需求。截至2017年、2018年及2019年12月31日，金輝銀行借款及公司債券分別為144億元、205億元及265億元。 多位受訪人士認為，如果成功赴港上市，將有助于金輝獲得更多融資渠道，以及更低的融資利率，降低負債水平。此外，該集團家族色彩濃厚，集團管理層有多名林定強親屬?！吧鲜泻笃髽I運作更加規范，有助于企業健康和科學化發展?！?/span>[詳情]

　　 金輝控股發展穩健，財務結構合理，債務情況良好。 據IPO早知道消息，大型房地產開發商金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝控股”）于北京時間3月25日晚間正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，農銀國際、中信里昂證券和海通國際擔任聯席保薦人。 招股書顯示，成立于1996年的金輝控股目前主要在長三角、環渤海、華南、西南及西北從事房地產開發，2019年五大區域的銷售情況占比分別為29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%；已覆蓋的城市則達到30座，包括北京、上海、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州等一線及新一線城市，并且在上述多個城市中進入銷售十強。 2018年-2020年，金輝控股行業排名穩定。2020年中國房地產業協會發布“2020年中國房地產開發商前五十強”金輝控股位列第36名；中國指數研究院發布“中國房地產開發商前百強”位列第37名；2018年及2019年，金輝控股還獲中國房地產協會及易居房地產研究院中國房地產測評中心授予“中國房地產開發企業品牌價值30強”。 從產品特征來看，金輝控股現有的四大產品系包括面向城市主力中青年客群的“優步系”；以舒適改善型為主要賣點的“云著系”；聚焦一、二線城市核心地段與資源，面向城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。 截至2019年12月31日，金輝控股共有144個處于不同開發階段的物業開發項目，其中102個項目由集團旗下子公司開發，而剩余42個項目則由集團合營及聯營公司開發。 同期，金輝控股所持土地儲備總建筑面積為2667.44萬平方米，其中98.6%位于二線城市及核心三線城市。 銷售額穩步增長，經營能力逐年提高 值得注意的是，金輝控股過去數年在不同場合均提及“營收過千億”的節點式目標，并曾估算預計于2020年能達到這一結果。 從招股書反映的財務數據來看，這一目標似乎“近在咫尺”。據克而瑞數據，2017年至2019年，金輝控股的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億元和888.6億元（人民幣，下同）。 從表象來看，2019年的增速較之2018年有所放緩。但不可否認的一個現實背景是，在2019年相關政策的陸續執行下，市場調控趨于常態化，整個房地產行業的增速較前兩年已明顯放緩，個位數的增速也成市場大勢，因此金輝控股在2019年取得近20%的同比增長已實屬不易。 2017年、2018年和2019年，金輝控股的收入分別為117.77億元、159.71億元和259.63億元，年復合增長率為48.5%；同期的凈利潤則分別為22.21億元、23.00億元及26.90億元，年復合增長率為10.0%。其中，2019年的收入增長率和凈利潤增長率分別為62.56%和16.96%。 此外，招股書亦披露，金輝控股在2019年完成出售物業管理業務，預計自2020年起不會再獲得任何物業管理的收入。2017年、2018年和2019年，物業管理的收入分別為3.57億元、4.81億元及5.17億元。 換言之，物業管理業務的出售對整體業務營收的影響甚微，反而能將更多資源和精力投入物業開發及銷售等核心業務。 從上述核心財務數據不難看出，金輝控股的經營能力逐年穩步提高，并隨之逐步體現平衡增長優勢。 資產負債率穩定，現金流充裕 另外需要關注的一點是，債務水平是衡量房地產企業是否能稱得上“優質標的”非常重要的一個考量標準。 根據招股書透露的數據，金輝控股在2017年、2018年和2019年的資產負債率分別為83.18%、85.46%以及85.68%，處于相對穩定的狀態。 不妨取四家已在香港上市的房企作一參考，截至2019年6月30日，恒大（HK：03333）、萬科 （HK：02202）、碧桂園（HK：02007）以及融創 （HK：01918）的資產負債率分別為83.55%、85.26%、89.33%以及90.84%。（注：因部分企業未發布2019年全年財報，故選取半年報數據） 這也意味著，作為一家非上市房企，金輝控股的資產負債率與主流上市房企基本持平，甚至略有優勢。 另據金輝控股于2019年8月27日發布的《金輝控股2019年公司債券半年報》，從去化率和回款率等細分指標來看，金輝控股已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，而預收款項達到554.98億元，同比增長34.35%，平均回款周期35天，上述各項指標均領先行業平均水平。 此外，截至2019年12月31日，金輝控股一年內非流動負債余額180.2億元；而同期的營業收入為259.63億元，全年全口徑銷售額高達888.6億元。 綜合上述數據分析，金輝控股的貨幣資金已完全能夠覆蓋短期債務。從另一維度來看，金輝控股業績的快速增長并非大量依賴杠桿實現，反而債務期限結構合理，長期債務占比更是超過70%。 基于前述良好的盈利能力和穩健的財務基礎，自2017年起，聯合信用評級有限公司連續三年給予金輝控股主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩定。 資源有效整合，繼續完善布局 金輝控股在招股書中提及，此次IPO募集所得資金將主要用于繼續專注關鍵地區，并進一步加強市場地位；繼續通過多元化土地收購方法擴大優質土地儲備；繼續加強產品于設計及質量方面的競爭性，并為產品附加智能科技功能，以提高客戶滿意度；繼續實行審慎財務政策，優化資本架構及提高股東回報；擴大人才庫，以提高效率及表現。[詳情]

　　作者：王洪臣 來源：債市觀察 原標題：百億債券壓頂！這家地產50強資金鏈告急，苦追A股4年欲轉港股？ 導讀 在全國地產50強中，尚未上市的企業屈指可數，金輝集團就是其中之一。十幾年的準備，4年的A股IPO之路仍未有實質進展，債務壓力日益沉重的金輝，或許不得不選擇轉向。 在房地產的冬天里，現金流由正轉負的金輝集團上市受挫后，該如何償還數十億到期的債券？ 在A股排隊4年之后，據界面新聞近日報道，金輝集團股份有限公司（下稱“金輝集團”）或許已經放下執念，準備轉向港股上市。 01、百億債券壓頂，資金鏈告急 公開信息顯示，金輝集團由林定強1996年創立于福州，2009年遷往北京，業務以住宅開發為主，并配以少量商業物業開發。在克而瑞2019年中國房地產企業銷售排行榜中，金輝集團以全口徑銷售金額888.6億元，位列榜單第40位。 據小債了解，全國50強房企中，沒有上市的企業只有不到5家，而金輝集團就是其中之一。 作為非上市房企，金輝集團一直在盡力開拓籌資渠道，除使用銀行授信、公司債券及資產證券化等資本市場融資工具，還打通了境外美元債。但是，伴隨著企業擴張，其面臨的資金壓力也越來越重。 據企業預警通顯示，截止最新，公司債券存量為15只，規模109.77億元。 據2019年金輝集團的一份債券募集說明書顯示，截至2019年6月末，公司總資產為1435.15億元，總負債1231.59億元，流動負債860.73億元。另外，金輝集團短期借款和一年內到期的非流動負債余額合計142.24億元，其中一年內到期需償還借款為116.46億元，一年內到期需償還債券25.78億元。 值得注意的是，同期金輝集團賬面貨幣資金為141.93億元，相比負債捉襟見肘。而現金流方面，公司現金流量凈額由正轉負，從2018年末的流入29.5億元，到2019年上半年為-32.71億元。 公告還顯示，最近三年及2019年6月末，公司合并資產負債率分別為 80.20%、83.17%、85.46%和 85.82%，逐年走高。而與此對應的是，流動比率、速動比率、利息保障等指標在不斷惡化。 面對緊繃的資金鏈，金輝集團也在募集說明書中坦承，公司“面臨一定的集中兌付風險”。 另據公開信息顯示，金輝集團的發展以二線城市為主，其銷售收入也主要來自二線城市。近半年來，公司在長沙、蘇州、福州、惠州、重慶、徐州、紹興等地均有擴儲動作，拿地金額將近百億。 一邊是債臺高筑，一邊是大舉拿地，此時上市的重要性對金輝集團來說，已不言自明。 02、十幾年“上市夢”如何繼續？ 據小債了解，2016年初，金輝集團就已提交招股書。當時的招股書顯示，公司擬于上交所公開發行不超過6億股股份，計劃募資60億元，占發行后公司股份總數25%。 2017年，金輝集團的A股上市審核狀態由已受理變更為“已反饋”，但此后便少見實質性進展。當時有報道稱，如果三年登陸A股市場未果，金輝集團將考慮H股上市或選擇其他融資平臺。 如今，房企在A股上市的大門仍未有松動的跡象，金輝集團似乎已不打算再等下去。而相比金輝更晚啟動上市的正榮地產等，目前已成功登陸港交所。 據小債了解，1996年林定強創辦金輝集團后，初期在福建本地取得了不錯的成績。彼時為擴大規模，林定強就有登陸資本市場的雄心。但受限于自身條件，他選擇與同為閩系房企的融僑集團合作。 2005年，林定強出任融僑執行總裁，以股權置換方式開始與融僑的戰略合作。雙方的共同目標也很明確，那就是上市。 為了這一目標，合并后的金輝、融僑加速擴張，但欲速則不達，2010年業績反而出現下滑，影響了上市進程。當時，金輝曾將天津、江蘇的項目公司進行裁員，并將已買下的天津一塊土地退還給海泰控股。 也是在2010年，牽手5年的金輝、融僑因雙方公司董事長年齡差距較大、做事風格不同，選擇低調分手。 顯然，金輝集團并未放棄“上市夢”。A股路不通，還有港股可以選擇。你如何看待這家頭頂百億債券的地產公司？歡迎在下方留言評論。 [詳情]