2月25日，德信中國(02019)配售結(jié)束。配售招股價(jià)區(qū)間為2.32-3.25港元，最終定價(jià)2.8港元，每手2800港元。其中，公開配售申購人數(shù)2158人，一手中簽率100.00%，認(rèn)購倍數(shù)0.32倍。國際配售中簽總?cè)藬?shù)120人，認(rèn)購倍數(shù)為超額認(rèn)購。新股暗盤預(yù)告：今日下午 4時(shí)15分 至 6時(shí)30分。[詳情]

　　來源：財(cái)華社 中國房地產(chǎn)發(fā)展商德信中國（02019-HK）公布，已接獲合共2，158份有效申請(qǐng)，認(rèn)購合共1690.6萬股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購的5320萬股香港發(fā)售股份總數(shù)的約0.32倍。香港公開發(fā)售的發(fā)售股份約占于任何超額配股權(quán)獲行使前全球發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購的發(fā)售股份總數(shù)的3.18%。根據(jù)香港公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認(rèn)購的3629.4萬股發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售。 認(rèn)購一手（1000股）有1，607份申請(qǐng)，認(rèn)購一手而至100萬股者，中簽率100%。發(fā)售價(jià)厘定為每股發(fā)售股份2.8元，為招股價(jià)介乎2.32元至3.25元的中間價(jià)左右。 集資凈額13.729億元的當(dāng)中約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；約30%用于潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營和計(jì)劃擴(kuò)展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備；約10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。 預(yù)計(jì)股份于2月26日在主板掛牌，獨(dú)家保薦人為建銀國際金融。[詳情]

　　 格隆匯2月25日丨德信中國(02019.HK)發(fā)布公告，全球發(fā)售5.32億股，其中，香港發(fā)售1690.6萬股，國際發(fā)售5.15億股；發(fā)售價(jià)每股2.80港元；每手1,000股；預(yù)期2月26日上市。 公告顯示，香港公開發(fā)售認(rèn)購合共16,906,000股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購總數(shù)約0.32倍。根據(jù)香港公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認(rèn)購的36,294,000股發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售。 國際發(fā)售獲略微超額認(rèn)購，由于重新分配，國際發(fā)售項(xiàng)下的股份最終數(shù)目已增至515,094,000股，約占于任何超額配股權(quán)獲行使前全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份總數(shù)的96.8%。 基石投資者方面，中建投信托已認(rèn)購1821.4萬股發(fā)售股份。基石投資者認(rèn)購的股份總數(shù)為1821.4萬股發(fā)售股份，約占根據(jù)全球發(fā)售提呈發(fā)售的發(fā)售股份總數(shù)的3.42%或約占緊隨全球發(fā)售完成后公司已發(fā)行股本總額的0.69%(假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使)。 公告稱，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為13.73億港元；其中約60%用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；約30%用于潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本；約10%用于一般公司及營運(yùn)資金用途。[詳情]

　　德信中國(02019)發(fā)布公告，公司發(fā)行5.32億股。每股發(fā)行價(jià)2.80港元(單位下同);每手1000股，預(yù)期2月26日上市。公司公開發(fā)售最終數(shù)目為1690.6萬股，約占于任何超額配股權(quán)獲行使前發(fā)售股份總數(shù)的3.18%。根據(jù)公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認(rèn)購的3629.4萬股發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售。國際發(fā)售獲略微超額認(rèn)購。由于重新分配，國際發(fā)售項(xiàng)下的股份最終數(shù)目已增至5.15億股，約占于任何超額配股權(quán)獲行使前發(fā)售股份總數(shù)的96.8%。基石投資者中建投信托股份有限公司已認(rèn)購1821.4萬股發(fā)售股份。所得款項(xiàng)凈額13.729億元，60%用作公司若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本;30%用作公司潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于在公司目前經(jīng)營和計(jì)劃擴(kuò)展公司業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備;10%用作一般公司及營運(yùn)資金。[詳情]

　　2019年新春伊始，內(nèi)地赴港上市房企又將再添新軍。《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，德信中國已于2月19日完成公開招股，預(yù)期于2月26日在港交所主板上市。德信中國將共計(jì)發(fā)售5.32億股股份，其中中國香港公開發(fā)售股份5320萬股，國際發(fā)售股份4.78億股，發(fā)售價(jià)區(qū)間為2.32港元/股-3.25港元/股。 據(jù)德信中國招股書顯示，假設(shè)發(fā)售價(jià)為2.79港元/股，即上述指示性發(fā)售價(jià)的中位數(shù)，同時(shí)超額配股權(quán)未行使，德信中國預(yù)計(jì)將募得款項(xiàng)凈額約13.67億港元。 深耕浙江大本營 毛利高速增長 為浙江省內(nèi)的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，德信中國共有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中浙江省內(nèi)項(xiàng)目超過八成，分別在杭州、溫州、湖州擁有28、26、18個(gè)項(xiàng)目。 截至2018年11月30日，德信中國土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省內(nèi)，占比達(dá)85.07%。由此，公司深耕浙江大本營的戰(zhàn)略可見一斑。 值得注意的是，據(jù)德信中國招股書顯示，公司2015年-2017年與2018年前三季度的毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%；同時(shí)期的凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中國方面表示，2014年以來，公司將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至浙江省內(nèi)重點(diǎn)城市，并調(diào)整土地收購戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了毛利率的增長。 對(duì)此，浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁向記者表示，階段性房產(chǎn)市場(chǎng)大熱與浙江省內(nèi)主要城市房價(jià)增幅較大是德信中國利潤率大增的主要因素。不過由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定周期性，隨著一系列的調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)，房企所受壓力將更加明顯，如果一些公司業(yè)務(wù)布局過于集中，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)就會(huì)冗余不足，業(yè)績表現(xiàn)容易受到影響。 德信中國也在招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中也提到：“公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國的經(jīng)濟(jì)狀況及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是長三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。” 同時(shí)，德信中國方面也表示，未來除了繼續(xù)鞏固在浙江省的領(lǐng)先市場(chǎng)地位，也會(huì)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長三角及全國的主要城市，同時(shí)持續(xù)增加具有成本競(jìng)爭力的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。 資金承壓 會(huì)否持續(xù)舉債擴(kuò)張 記者注意到，2015年-2017年德信中國實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為6470萬元、5.13億元、8.39億元，年復(fù)合增長率高達(dá)260.3%，2018年前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤為9.81億元，比上年同期增長約319.5%。同時(shí)，2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總額分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。 然而在業(yè)務(wù)規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí)，高昂的財(cái)務(wù)成本和攀升的債務(wù)壓力也隨之而來。2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。 對(duì)此，德信中國方面解釋稱，此前凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在較高水平，是由于業(yè)務(wù)于相關(guān)期間迅速增長，而業(yè)務(wù)主要由外部借款提供資金，其中2016年多數(shù)項(xiàng)目處于投資階段，借款增加，而近兩年該指標(biāo)下降是由于利潤積累所致。 此外截至2018年9月30日，德信中國尚未償還的借款共計(jì)106.99億元，其中銀行借款28.91億元，而從賬齡來看，其中需要在2019年9月末與2020年9月末前償還的計(jì)息借款分別為58.06億元與26.76億元。同時(shí)2018年前三季度，德信中國利息支出達(dá)近2.8億元。 《證券日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系德信中國，對(duì)方表示暫不方便回應(yīng)，一切以已對(duì)外披露的招股說明書為準(zhǔn)。浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁指出，德信中國赴港上市是好事，有利于公司擴(kuò)大影響，有利于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拓寬融資渠道，緩解資金壓力。 德信中國在招股書中提到，公司募集資金約60%將用于現(xiàn)有物業(yè)的開發(fā)成本，約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本以及用于目前經(jīng)營和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊作土地儲(chǔ)備，約10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。 房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升，倒逼中小房企增加土地儲(chǔ)備、持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模。2018年，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團(tuán)等內(nèi)房企相繼在港交所主板掛牌。對(duì)于懷有“千億元”夢(mèng)想的德信中國來說，其2017年不到300億元的銷售額還與之相去甚遠(yuǎn)，上市后能否借力資本踩上提速發(fā)展的“風(fēng)火輪”？[詳情]

　　巨額債務(wù)壓頂 德信中國上市易突圍難 對(duì)德信中國來說，上市后如何保證不破發(fā)？千億目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)如何調(diào)整？難度要比上市大多了 《投資者網(wǎng)》李寧 如果不出意外，德信中國即將成為2019年首家在香港上市的房地產(chǎn)公司。 不過，對(duì)于這家深耕浙江地產(chǎn)25年的老牌房企來說，上市后所面臨的困境仍然非常明顯：如何走出浙江布局省外以便于承接調(diào)控壓力；至少目前來看，德信中國三年（2021年）千億目標(biāo)，相較于銷售規(guī)模更起步百億元而言，可謂癡人說夢(mèng)，難度不是一般高。 低估值上市 日前，德信中國在香港舉行IPO新聞發(fā)布會(huì)。 公開資料稱，德信中國將于2月14日至2月19日公開招股，并預(yù)期股份于2月26日在港交所主板上市。按計(jì)劃，德信中國將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開發(fā)售股份數(shù)目占總股本的10%，即5320萬股股份，發(fā)售價(jià)范圍介乎2.32港元-3.25港元。 按其統(tǒng)計(jì)，發(fā)售價(jià)若定于每股股份2.79港元，即發(fā)售價(jià)范圍中位數(shù)，并假設(shè)超額配售權(quán)并無使用計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支，德信中國估計(jì)將募集款項(xiàng)凈額13.68億港元。 德信中國表示，約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備，約10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。 “目前上市對(duì)于房企而言，當(dāng)然不是一個(gè)好消息，估值低，異常便宜，而且認(rèn)購主要是靠老朋友幫忙，基石投資者占主要認(rèn)購，公開市場(chǎng)認(rèn)購肯定匱乏。這種情況下，上市意味著公司要打很大折扣，不上市又融不到資，甚至關(guān)乎公司生死存亡。怎么辦？只能硬著頭皮上市。”一家在香港中資金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)承銷業(yè)務(wù)的高管告訴《投資者網(wǎng)》。 《投資者網(wǎng)》查詢?nèi)ツ晗掳肽曛两裆鲜械膬?nèi)房股發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購低迷與破發(fā)早就成為常態(tài)。以美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)為例，美的置業(yè)公開發(fā)售有效申請(qǐng)占總發(fā)行0.25倍，大發(fā)地產(chǎn)公開發(fā)售有效申請(qǐng)占總發(fā)行0． 32倍，公開認(rèn)購嚴(yán)重不足。一直到今天，美的置業(yè)仍然跌破發(fā)行價(jià)17港元，大發(fā)地產(chǎn)則停留在發(fā)行價(jià)4.2港元附近。 針對(duì)估值等問題，《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題致函并致電德信中國執(zhí)行董事兼總裁費(fèi)忠敏和常務(wù)副總裁方靜，但截至發(fā)稿前并沒有得到回復(fù)。德信中國辦公室人員僅表示，一切以公告為準(zhǔn)。 奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、原花旗銀行董事總經(jīng)理、亞洲地產(chǎn)研究組組長蔡金強(qiáng)告訴《投資者網(wǎng)》，“對(duì)于德信們而言，當(dāng)下最重要可能不是便宜或不便宜的估值問題，而是趕緊先上去，占個(gè)機(jī)會(huì)，在香港上市后，可以做各種融資，比如增發(fā)、期權(quán)等，而在國內(nèi)的話，如果沒有上市，基本上很難獲得融資渠道。” 蔡金強(qiáng)觀察中國房地產(chǎn)數(shù)十年，他以恒大、龍湖和卓越集團(tuán)為例，“2009年，這三家房企規(guī)模類似，但上市之后，這三家公司的差距就非常大了。即便當(dāng)下便宜，市場(chǎng)遇冷，但中小房企再不上市，活下去都很艱難。” 三年千億目標(biāo)懸念 官網(wǎng)資料和招股書顯示，德信中國是一家總部位于杭州市的房企，發(fā)展歷程超過25年，除了住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，德信還擁有影視、物業(yè)、投資、健康等產(chǎn)業(yè)，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)無疑屬于公司最重要業(yè)務(wù)之一。 招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止各年度，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。截至2018年9月30日止九個(gè)月內(nèi)，德信中國合約銷售額為106億元。 目前尚不知德信中國2018年全年銷售數(shù)據(jù)，但前9個(gè)月顯然大幅低于原定目標(biāo)。德信中國曾公開表示，2018年要實(shí)現(xiàn)合約銷售350億元，2021年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。很顯然，對(duì)于中國房地產(chǎn)千億軍團(tuán)門檻而言，德信中國還相差十倍。 招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中國毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元以及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13%、23.4%以及32.4%；2015年至2017年以及2018年9月末，德信中國凈資本負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。 負(fù)債結(jié)構(gòu)上來看，目前同比多數(shù)內(nèi)房股而言，即便去年已經(jīng)大幅度下降，到德信中國仍然高于同業(yè)。 蔡金強(qiáng)指出，“德信上市后，負(fù)債率將受到投資人和制度約束，預(yù)計(jì)會(huì)有所下降，內(nèi)房企普遍的情況是上市前高，上市后逐漸下降。” 區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)難消 相對(duì)而言，德信中國的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更加凸出，根源則在于公司布局過于單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調(diào)控抗壓能力。 截至2018年11月30日，德信中國有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。其中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。 以德信中國項(xiàng)目最多的杭州為例，1月杭州商品房共成交了9102套，并未過萬，成交均價(jià)27619元/？。相比于12月的15605套，減少了6503套，環(huán)比下降41.7%。1月份日均成交約294套。 連經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的杭州都大幅下降，德信其他項(xiàng)目銷售前景就可見一斑。“對(duì)于像德信這種區(qū)域性房企而言，現(xiàn)在是沒有任何辦法，省外布局，現(xiàn)在肯定已經(jīng)落后其他地產(chǎn)商了，省內(nèi)的話，調(diào)控和市場(chǎng)壓力又這么大。沒辦法。”蔡金強(qiáng)說。 德信中國的招股書風(fēng)險(xiǎn)提示顯示，公司的業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國的經(jīng)濟(jì)狀況及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是長三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。[詳情]

　　德信中國赴港IPO 或成今年首家上市房企 春節(jié)剛過，赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家。2月13日，浙江房企德信中國控股有限公司宣布其全球發(fā)售股份及于香港聯(lián)合交易所主板上市的詳情。據(jù)悉，德信中國將于2月14日至2月19日公開招股，并預(yù)期股份于2月26日在香港聯(lián)交所主板上市。德信預(yù)期2月26日上市公告顯示，德信中國預(yù)期于2019年2月26日在香港聯(lián)交所主板開始買賣。公司的股份將以每手1000股股份買賣，股份代號(hào)為2019.HK。每股發(fā)售股份不超過3.25港元。德信中國全球發(fā)售的發(fā)售股份數(shù)目共5.32億股，其中，按發(fā)售價(jià)初步提呈5320萬股股份以供香港公眾認(rèn)購，占根據(jù)全球發(fā)售初步可供認(rèn)購股份總數(shù)約10%。國際發(fā)售包括初步提呈發(fā)售的4.788億股發(fā)售股份，相當(dāng)于初步可供認(rèn)購的發(fā)售股份90%。假設(shè)發(fā)售價(jià)為每股股份2.79港元（即招股章程所述指示性發(fā)售價(jià)范圍2.32港元至3.25港元的中位數(shù)）及假設(shè)超額配股權(quán)并無獲行使，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金和估計(jì)開支，公司估計(jì)將全球發(fā)售收取所得款項(xiàng)凈額約13.678億港元。據(jù)了解，2018年9月18日，德信中國向香港聯(lián)交所遞交了IPO上市申請(qǐng)，成為當(dāng)前杭州本土房企中最新一家赴港上市的企業(yè)。建銀國際金融有限公司為獨(dú)家保薦人及獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人。德信中國是一家起家于浙江的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。根據(jù)行業(yè)報(bào)告，2017年，按浙江省全部11個(gè)地級(jí)市的住宅物業(yè)合約銷售總額計(jì)算，德信中國排名第五，市場(chǎng)份額為2.2%。德信官網(wǎng)顯示，1993年德信開啟創(chuàng)業(yè)里程，1995年浙江德信置業(yè)有限公司成立，2000年，地產(chǎn)版塊進(jìn)入加速發(fā)展階段：制定以長三角為基地的發(fā)展戰(zhàn)略。2005年德信總部遷址到杭州，正式成為杭州房企的一員。在此基礎(chǔ)上，2010年，全面啟動(dòng)“精耕杭州，深入長三角，拓展全國版圖”發(fā)展戰(zhàn)略。在以住宅物業(yè)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，德信以“一體兩翼”為發(fā)展策略，豐富產(chǎn)品組合。其住宅物業(yè)主要分為四個(gè)系列，即海派系、泊林系、大院系和臻悅系；非住宅產(chǎn)品主要分為兩大系列。商業(yè)系列主要分為三類，即區(qū)域型購物中心、鄰里生活中心和迎合兒童需求的產(chǎn)業(yè)綜合體。商業(yè)系列下開發(fā)的代表項(xiàng)目包括“杭州·杭州之翼”、“杭州?時(shí)代之心”及“杭州?天空之翼”等。產(chǎn)城系列包括辦公樓和科研大樓以及文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)，如南京仙林智谷產(chǎn)業(yè)園，還包括通過生態(tài)規(guī)劃和創(chuàng)新整合旅游、休閑、文化和生活方式的項(xiàng)目，如神仙居文化主題樂園。公告顯示，德信中國擬將所得款項(xiàng)凈額用作以下用途：約60%用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目（即天空之翼一期、九溪云莊、麗園、市心府及時(shí)代廣場(chǎng)）的開發(fā)成本；約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營和計(jì)劃擴(kuò)展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備；約10%用作一般公司及營運(yùn)資金。業(yè)績擴(kuò)張致負(fù)債攀升可以說，德信中國與同是深耕浙江的濱江集團(tuán)類似，都是深耕浙江，濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州。據(jù)克而瑞榜單顯示，2016年、2017年以及2018年，德信流量金額分別為156.8億元、265.1億元、366億元。近幾年其業(yè)績呈翻倍增長，但由于起點(diǎn)低，仍屬于中小型房企行列。相對(duì)于濱江2018年全年850.1億元的銷售額，德信366億元的規(guī)模亦小很多。在業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張下，德信中國的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總值一路攀升，分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。德信一大亮點(diǎn)在于，近幾年毛利率大幅攀升。2015年、2016年、2017年，以及2018年前三季度，公司的毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.32億元及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。對(duì)此，德信中國表示，相關(guān)增加主要由于已確認(rèn)平均售價(jià)從截至2017年9月30日九個(gè)月，16758元/平方米增至2018年同期的18462元/平方米，以及平均土地使用權(quán)成本由截至2017年9月30日九個(gè)月7494.9元/平方米減至2018年同期7120.4元/平方米。不過，近三年的規(guī)模雖在快速增長，但其營收增長卻并不明顯。招股書顯示，2015年至2017年，德信的營業(yè)收入分別為56.95億元、69.8億元和65.54億元。2018年前三季度，德信的營收為57.25億元。與此同時(shí)，近年來，德信的負(fù)債率也在不斷增加。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.18億元、159.45億元、271.92億元、354.38億元。此外，公司經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出超過現(xiàn)金流入。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的經(jīng)營活動(dòng)所得/所用現(xiàn)金流出凈額分別為28億元，-1.21億元、2.56億元、-35.4億元。不過，德信預(yù)期2019年的經(jīng)營活動(dòng)將產(chǎn)生正現(xiàn)金流量凈額，對(duì)此，德信在其公告內(nèi)解釋道，可能于2019年上半年預(yù)售若干新項(xiàng)目，具體時(shí)間取決于預(yù)售許可證申請(qǐng)的進(jìn)度，這或會(huì)促進(jìn)現(xiàn)金流入。此外，為獲得充足的營運(yùn)資金，德信將繼續(xù)通過加強(qiáng)營銷工作及進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)銷售及預(yù)售的客戶款項(xiàng)回收工作，以促進(jìn)有關(guān)物業(yè)銷售及預(yù)售的現(xiàn)金流入。同時(shí)，還打算通過協(xié)商及建立戰(zhàn)略關(guān)系，更好地利用總承包商在建設(shè)協(xié)議中提供的付款條款，從而優(yōu)化建設(shè)費(fèi)用的付款安排以配合公司的收款及物業(yè)銷售計(jì)劃。于總部，各部門將基于外部融資機(jī)會(huì)及物業(yè)銷售所得款項(xiàng)相關(guān)現(xiàn)金流入制定開發(fā)及建設(shè)安排、物業(yè)銷售及土地收購計(jì)劃以協(xié)調(diào)控制現(xiàn)金流出。能否實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)？同策研究院首席分析師張宏偉指出，在市場(chǎng)行情不太好，資本市場(chǎng)相對(duì)嚴(yán)格背景下，通過香港上市融資，策略角度來講是正確的。不過，上市后需要對(duì)股民、投資者有所交代，業(yè)績必然也要有所增長，因此，企業(yè)業(yè)務(wù)上必然有所擴(kuò)張。“上市本身不是目的，上市是為了企業(yè)有更好的發(fā)展，未來還需要看企業(yè)戰(zhàn)略方面，在浙江以及長三角區(qū)域是否有更好的發(fā)展。”張宏偉說。從布局廣度來看，與很多浙系房企一樣，德信奉行區(qū)域深耕，在大本營省份的布局比例較高，在土地儲(chǔ)備上，德信中國主要布局于浙江省，這也導(dǎo)致進(jìn)入其他區(qū)域的城市數(shù)量相對(duì)少。公開資料顯示，截至2018年11月30日，就權(quán)益比例而言，德信中國的土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬平方米，其中約589.87萬平方米位于浙江省。土地儲(chǔ)備分布的前六大城市為溫州、杭州、湖州、徐州、寧波和臺(tái)州，這些城市土地儲(chǔ)備占比超60%。其中，德信在溫州、杭州和湖州分別持有26個(gè)項(xiàng)目、28個(gè)項(xiàng)目和18個(gè)項(xiàng)目。在業(yè)內(nèi)人士看來，德信的布局依賴浙江省，這容易使德信受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和嚴(yán)控的影響，其面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)自我調(diào)整空間受限，從而影響業(yè)績表現(xiàn)。億翰智庫研究院主任張化東指出，德信特點(diǎn)比較新鮮，主要背靠浙江大本營進(jìn)行發(fā)展，整個(gè)公司規(guī)模還屬中型偏小，處于整個(gè)高速發(fā)展周期內(nèi)。其區(qū)域布局，可能會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)略微升高，“整個(gè)浙江市場(chǎng)周期性比較明顯，可能會(huì)影響德信業(yè)績和負(fù)債情況。”在其招股書內(nèi)，德信亦在風(fēng)險(xiǎn)因素內(nèi)作出表述：業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國的經(jīng)濟(jì)狀況及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是長三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)，而中國整體上或該地區(qū)主要城市的物業(yè)銷售或價(jià)格或物業(yè)需求的任何潛在下降，均可能對(duì)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績?cè)斐芍卮蟛焕绊憽！吧鲜泻笥辛速Y金必然會(huì)尋找機(jī)會(huì)，從企業(yè)策略角度來講，也不會(huì)局限于浙江與長三角區(qū)域，未來其他城市有機(jī)會(huì)，對(duì)企業(yè)而言當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過。”張宏偉表示。實(shí)際上，德信也意識(shí)到了這一問題，其發(fā)展目光也不再只是放在浙江一個(gè)省份。在“立足浙江，深耕長三角，拓展全國業(yè)務(wù)”的戰(zhàn)略布局，德信進(jìn)軍長三角地區(qū)及全國其他主要樞紐城市。公告資料顯示，截至2018年11月30日，德信中國在15個(gè)城市有74個(gè)正在開發(fā)中或持作未來開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中，開發(fā)中項(xiàng)目的總建筑面積約為559.2萬平方米，持作未來開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積約為81.8平方米。集團(tuán)的項(xiàng)目組合（包括合營企業(yè)及聯(lián)營公司持有的項(xiàng)目）包括33個(gè)竣工項(xiàng)目，61個(gè)在建項(xiàng)目及13個(gè)持作未來開發(fā)項(xiàng)目。此外，未來德信還計(jì)劃在武漢、鄭州及長沙等增長潛力較大的全國各中心城市布局。對(duì)此，德信表示，根據(jù)現(xiàn)時(shí)的開發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備足夠未來三至五年開發(fā)之用。不過，由于中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長以及商業(yè)和住宅物業(yè)需求保持相對(duì)強(qiáng)勁，預(yù)期全國及在其經(jīng)營所在的城市，開發(fā)商間對(duì)適合物業(yè)開發(fā)的土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭將加劇。此外，采用公開投標(biāo)、拍賣及掛牌出售的方式出讓國有土地使用權(quán)，亦可能加劇開發(fā)土地的競(jìng)爭及增加土地收購成本。值得注意的是，德信曾提出2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管德信擁有長三角較優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，但在房企銷售普遍放緩、加速回籠資金的當(dāng)下，其未來業(yè)績?cè)鲩L仍面臨一定的壓力。新京報(bào)記者 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶 [詳情]

　　長江商報(bào)消息?本報(bào)訊(記者?江楚雅）赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家。2月12日，德信中國已通過港交所上市聆訊，由建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。據(jù)了解，該公司最快本月14日開始路演，計(jì)劃集資約2億至3億美元。德信中國控股是一家浙江房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)開發(fā)，公司還經(jīng)營酒店和物業(yè)租賃方面的業(yè)務(wù)。2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總值一路攀升，分別為：148.7億元、194.4億元、324億元、417.9億元。與此同時(shí)，負(fù)債率也大幅增加，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元、354.4億元，三年負(fù)債率增長超過60%。募資約60%將用于開發(fā)物業(yè)按照計(jì)劃，德信中國將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開發(fā)售股份數(shù)目占總股本的10%，即5320萬股股份，發(fā)售價(jià)范圍介乎2.32港元至3.25港元。若按照發(fā)售價(jià)每股股份2.79港元，即發(fā)售價(jià)范圍中位數(shù)，并假設(shè)超額配售權(quán)并無使用計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支，德信中國估計(jì)將募集款項(xiàng)凈額13.68億港元。德信中國表示，約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備，約10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。德信中國未來發(fā)展策略為繼續(xù)深耕浙江省，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長三角及全國的主要城市。招股書顯示，截至2018年11月30日，德信中國有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。其中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。負(fù)債率三年增長超60%短期償債壓力大近年來，德信中國發(fā)展迅速。在浙江大本營德信中國占據(jù)“絕大部分江山”——截至2018年11月30日，就權(quán)益比例而言，德信中國的土地儲(chǔ)備總計(jì)為6,933,919平方米，其中5,898,734平方米位于浙江省。深耕浙江帶來不錯(cuò)的業(yè)績?cè)鲩L，數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。與此同時(shí)，公司計(jì)劃進(jìn)軍長三角地區(qū)及主要樞紐城市。招股書透露，截至2018年11月30日，德信中國在15個(gè)城市有74個(gè)正在開發(fā)中或持作未來開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中，開發(fā)中項(xiàng)目的總建筑面積約為5,591,970平方米，持作未來開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積約為818,142平方米。業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張之下，德信中國的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大：2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總值一路攀升，分別為：148.7億元、194.4億元、324億元、417.9億元。招股書中顯示，近三年以來德信中國凈資產(chǎn)負(fù)債率指數(shù)皆處于較高水平，在2016年高達(dá)435.2%，至2018年上半年雖大幅下降到192.6%，卻仍然偏高。德信中國還存在短期償債壓力大，銀行占比僅22%，面臨融資結(jié)構(gòu)不合理、融資成本高等問題。與此同時(shí)，負(fù)債率也大幅增加，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元、354.4億元，三年負(fù)債率增長超過60%。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，從當(dāng)前此類擴(kuò)張來說，充分說明了此類企業(yè)較大的經(jīng)營壓力。后續(xù)從負(fù)債方面看，也需要積極降低負(fù)債數(shù)據(jù)，進(jìn)而形成更為科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)。該企業(yè)屬于規(guī)模偏小的企業(yè)，但是品牌影響還不錯(cuò)，未來對(duì)于地產(chǎn)周期需要把握清晰，進(jìn)而形成更為科學(xué)的投資模式。責(zé)編：ZB（本文來自于長江商報(bào)）[詳情]

　　2月14日的情人節(jié)怎么過?燭光晚餐還是浪漫夜場(chǎng)?做好理財(cái)才能安度佳節(jié)，據(jù)聯(lián)交所公告，股份代號(hào)為2019.HK的德信中國控股有限公司(下稱“德信中國”)于2月14日起在香港公開發(fā)售。據(jù)悉，本次德信中國由建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人及獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人，聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人包括建銀國際、交銀國際及光大證券(香港)，另有聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人包括東方證券(香港)、中泰國際證券、昊天國際證券、第一上海證券及絲路國際資本。德信中國本次全球發(fā)售的發(fā)售股份數(shù)目共5.32億股(視乎是否行使超額配股權(quán)而定)，其中按發(fā)售價(jià)初步提呈10%的股份以供香港公眾認(rèn)購，剩余90%國際發(fā)售。香港公開發(fā)售將于2019年2月14日至2月19日結(jié)束。德信中國預(yù)期于2月26日在香港聯(lián)交所主板正式開始買賣。作為一家根植于中國浙江省的領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，德信中國深耕行業(yè)23年。根據(jù)行業(yè)報(bào)告，2017年，按浙江省全部11個(gè)地級(jí)市的住宅物業(yè)合約銷售總額計(jì)算，德信中國排名第五，市場(chǎng)份額為2.2%。2014年至2018年，公司亦連續(xù)五年獲得由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合授予的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)稱號(hào)，在2015年、2016年、2017年和2018年的排名分別從第75位上升至第74位至第72位以及至第63位。德信中國預(yù)計(jì)本次發(fā)行將收取凈款約13.678億港元，其中約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本;約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，剩10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。德信中國控股有限公司執(zhí)行董事兼總裁費(fèi)忠敏表示：“我們主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。樹立開發(fā)物業(yè)‘杭派精工’的鮮明品牌形象的同時(shí)，我們已進(jìn)軍長三角地區(qū)及主要樞紐城市，成長為為浙江省領(lǐng)先的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商。”(國際金融報(bào)記者 許偉)[詳情]