來源微信公眾號：IPO早知道 據IPO早知道消息，保利物業于12月19日在港交所掛牌，上市首日高開24.79%，最終收報45.35港元，相較35.1港元的發行價大漲29.2%；市值突破240億港元，成為僅次于碧桂園服務、雅生活的第三大物業股。 近年來，物業公司掀起一波赴港上市浪潮。單是2019年，就先后有濱江服務（3316.HK）、奧園健康（3662.HK）、和泓服務（6093.HK）、鑫苑服務（1895.HK）、藍光嘉寶服務（2606.HK）、銀城生活服務（1922.HK）、保利物業（6049.HK）以及時代鄰里（9928.HK）8家公司登陸港交所。 內地物業公司偏好香港，制度約束是一方面，畢竟A股物業上市公司僅有南都物業（603506.SH）、中航善達（000043.SZ）兩家；另一方面與融資環境縮緊，分拆物業公司上市是地產公司拓寬融資的一條途徑，目前上市19家物業公司，有17家背靠房企，保利物業正是由保利發展分拆而來。 保利物業股權結構  資料來源：招股書 物業管理行業具有成長性高、現金流好、輕資產擴張快、周期屬性弱等特征，其未來前景為投資者看好。富途牛牛APP港股物業管理板塊的靜態市盈率為41.60，而同期地產發展商板塊的市盈率僅為7.12，個別物業服務企業的估值甚至高于其房企母公司。 如此情境之下，物業公司上市首日股價上漲不算稀罕。今年早于保利物業上市的6家物業公司，其在上市首日均錄得漲幅，鑫苑服務更是以41.83%的漲幅一馬當先。將時間軸拉長，鑫苑服務、銀城生活服務已跌破發行價，濱江服務則在發行價邊緣徘徊。 年內上市物業公司情況  資料來源：公開資料整理 市場對物業股的熱情已趨于理性，真正有實力的公司才會引來投資者買單。巧的是，時代鄰里和保利物業同天上市，卻遭受投資者冷遇，開盤即跌破發行價，最終以5.24%跌幅收尾。 認購階段，保利物業已展示其強大的吸引力。保利物業在招股價30.7-35.1港元的區間高端定價，公開認購倍數約222.68倍，國際認購倍數亦是超額認購。 除卻母公司，保利物業最大的屬性就是“大”，這在在管面積、營業收入得到完美地體現。 截至2019年6月30日，保利物業的合同管理總面積高達454.9百萬平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管總面積為2.6億平方米。而2018年物業服務百強企業平均在管面積為37.2百萬平米，尚不足保利物業在管面積的六分之一。 保利物業業務范圍  資料來源：聆訊后資料 既往三年，保利物業的收入由2016年的25.64億元增加至2017年的32.40億元，并進一步增至2018年42.29億元，年復合增長率為28.4%。僅在上半年，2019年保利物業營收即達到28.22億元，同期只有綠城服務和碧桂園服務兩家領先保利物業。 現實來看，物管服務資源正加速向頭部企業集中，百強物業企業在管面積的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在馬太效應的加持下，保利物業未來的成長空間顯然。[詳情]

　　來源微信公眾號：觀點 這只物業新股，會攪動物管行業什么呢？ 觀點地產網 最近的物管行業有些熱鬧，先有彩生活人事重組，二把手唐學斌任副董事長，后有萬科物業牽手戴德梁行，再次引發外界對它的上市猜想。 就在萬科物業活動現場，媒體詢問合資公司成立后，萬科物業能否達到千億市值時，首席執行官朱保全打趣稱，保利物業馬上要上市了，要看保利的表現。 聽起來，保利物業或能為萬科物業尋路資本市場提供參考樣本。 12月19日，保利物業在港交所敲響了上市的銅鑼。如彼時碧桂園物業上市時楊國強現身站臺一般，保利發展董事長宋廣菊也出現在了敲鐘現場。 清亮的鑼聲落下后，眾人望向港股實時交易屏幕，保利物業上市首開43.8港元，比招股價35.1港元漲24.79%；截至收盤時，股價報45.35港元，成交37.43億股，市值241.87億港元，市盈率高達49.7倍。 當天在港交所敲鐘的還有另外一只內房物業股時代鄰里，但卻是兩個不同走向。據悉，時代鄰里開盤即破發，報價4.89港元比招股價下跌5.05%。 首日大漲背后 保利物業上市首日高開24.79%，并不是沒有端倪。 根據招股書，基石投資者包括著名投資機構高瓴資本、GIC、中交國際（香港）、國調基金，基石占比為30%。 其中，GIC為新加坡政府投資公司，是當今世界上規模最大、最成熟的PE投資者之一；高瓴資本則是張磊創辦的亞洲地區資管規模最大的投資基金之一，也是此前曾投資百度、騰訊、京東等企業。 而昨日12月18日公布的分配結果顯示，此次保利物業共發行1.33億股H股。其中香港公開發售股份獲大幅超額認購，合共認購38.6億股香港發售股份，相等于香港公開發售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發售股份約222倍。 因此，啟動回撥機制使香港公開發售股份總數增至6533.36萬股股份，相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份總數約49%；加上國際發售股份，最終預計共籌資45.79億港元，這已是目前上市中籌資額最大的物業股。 明星基石投資者、超購223倍、高估值……市場對這只物業新股的期待越來越高，而據觀點地產新媒體了解，實際在昨日上市前夕的暗盤交易中，保利物業的股價漲幅就已達到14.67%，最高見40.4港元。 為何保利物業受到資本市場如此熱烈的反應？ 有業內對觀點地產新媒體表示，保利物業上市認購火爆與物業板塊整體受歡迎的情況分不開。相比于房地產開業企業，物管行業本身現金流好、輕資產擴張快、周期屬性弱等特征，成長性較高，所以也出現個別物業股的估值甚至高于房企母公司。 數據顯示，截至12月18日，恒生指數年初以來的整體漲幅僅7.7%，而板塊今年的整體漲幅卻高達88%，大幅跑贏恒生指數。其中，新城悅服務、永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務等年初至今漲幅均超過100%，新城悅服務的漲幅更是高達195%。 但同時，也可以看到上市物業股之間的差異。在管規模、營收增速、盈利水平等，往往是打量物管公司的角度。 就規模而言，背靠著母公司保利發展幾乎相當于“贏在了起跑線”上。截至2019年6月30日，保利物業的在管面積為2.6億平方米，甚至超過碧桂園服務在管面積2.17億平方米；最新合約面積為4.55億平方米，次于碧桂園服務、彩生活等。 在管面積中，來自于保利發展提供的面積為1.12億平方米，占比為43.1%，這一體量本身已超過不超物業公司。但同時也可以看到，除了承接來自于母公司的業務，保利物業這幾年有意地進行外部拓展，第三方比例從2016年的91.9%降至如今的不足五成。 數據來源：觀點指數整理 營收上，2016年至2018年保利物業總營收分別達25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增長為26.4%及30.5%；截至2019年上半年，營收為28.22億元，同比增幅達47.3%，處于行業高位。 盔甲與軟肋 如果說規模是它的盔甲的話，盈利水平則是新股保利物業的軟肋。 根據招股書顯示，保利物業2016至2018年凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元，截至2019年上半年為3.21億元，凈利率為11.4%，處于較低水平。 尤其是毛利方面，2016至2018年保利物業毛利分別為4.28億元、5.8億元、8.51億元，截至2019年上半年為6.67億元。 按此計算，近三年及今年上半年，保利物業毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有數據顯示，2018年在港上市物業管理公司的平均毛利率為37.84%，如碧桂園服務達39.2%，雅生活達37%，佳兆業美好則達34.3%。 據觀點地產新媒體了解，物管公司的盈利水平與主要業務類型、占比有關。從保利物業的收入結構可以看出，在上半年收入28.22億元中，物業管理服務為主要營收來源，占總營收的64.6%，非業主增值服務占比16.3%，社區增值服務僅占比19.1%。 反過來，其中收入占大頭的傳統物業管理毛利率僅有18.1%，非業主增值服務毛利率21.3%，占比不到兩成的社區增值服務則盈利能力最為強勁，毛利率高達44.1%。 換而言之，毛利率更高的增值服務占比稍低，整體毛利能力較弱。 但從招股書也可以看到，保利物業也在逐年加大增值服務占比。2016至2018年，以及2019年上半年，社區增值服務的營收占總收入比例分別為10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。 數據來源：觀點指數整理 而除了這些普遍意義上的衡量標準外，保利物業的特色之一還在于其非住宅物業。 在此前萬科物業與戴德梁行成立合資公司的活動上，朱保全回應商辦物業上的發力能對其成為千億級公司產生多大助力時，笑稱“保利物業好像馬上要上市，看保利的表現。” 之所以以保利物業作為參照物，背后邏輯則是保利在非住宅物業上的高占比。 據悉，相比于一般物管公司以住宅物業作為主要物業，保利物業則更多發力非住宅物業。按業務類型看，保利物業主要發展包括住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業（如學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮）。 保利物業總經理吳蘭玉彼時接受觀點地產新媒體采訪時也表示，非居業態的市場拓展是保利物業關注的重點，非居業態一般為單一業主，這樣的合作項目可以更好發揮物業公司的服務優勢，更有利于公司的持續發展。 其中，在商辦業態上，保利物業推出“星云企服”服務品牌，截至2019上半年保利物業在商業板塊運營的項目已超70個，且另外通過輕資產模式也實現了品牌及管理輸出，外拓的購物中心達到10個，酒店4個。 但相比于商辦業態，保利最大的優勢可能在在公共物業上。在央企身份的助力下，保利物業自2017年開始涉足公共服務管理，主要集中在城鎮管理和學校等領域，如成功試水浙江西塘古鎮項目。 截至2019年上半年，在保利物業管理846項物業中，商業及寫字樓、公共及其他物業的項目數量為281個，占比33.2%。 具體到各種物業類型上，目前保利物業在管的2.6億平米物業中，住宅社區面積占比46.54%；商業及寫字樓面積占比2.68%；公共及其他物業面積占比最大，高達50.78%。同時，保利物業外拓非住宅項目的在管面積占總比例已達51.5%。 另值得一提的是，雖公共建筑物業領域規模巨大，但類似于城鎮管理和學校的基礎物業盈利卻不高。招股書顯示，占保利物業總在管面積50.78%的公建物業，貢獻物業管理服務收入僅11.87%，后續如何提高盈利水平還是一個需要突破的問題。 從4月11日宣布終止新三板掛牌，到8月6日披露赴港招股書，再到如今12月19日上市首日高漲近25%，保利物業在這場資本轉道中高速奔跑。這只物業新股，會攪動物管行業什么呢？ [詳情]

　　獲超37億港元資金推升股價單日上行29.2%，央企物業龍頭保利物業（06049）上市首日就驚艷了全場。 智通財經APP了解到，于1996年成立的保利物業，隸屬于大型央企中國保利集團旗下，目前擁有物業管理、非業主增值和社區增值服務等三大業務板塊。公司于12月19日上市第一個交易日就大幅高開24.79%，當天共計37.43億港元資金進入，累計成交量高達8827萬股，換手率達到16.55%，保利物業最終收盤漲幅定格在了29.2%。與同為首日上市的物業股時代鄰里（09928）破發景象，形成了鮮明的對比。 而資金瘋狂搶籌的背后，保利物業的確有足夠扎實的基本面和可持續的增長能力在支撐。 行情來源：智通財經 大象正在快速奔跑 作為業內有央企背景的大龍頭，保利物業近些年營收、利潤均呈現強勢增長。智通財經APP了解到，截至2019年上半年，公司于國內148個城市管理了近846個項目，物業類型涵蓋住宅社區、商業物業及寫字樓、學校及科研場所、產業園、公共服務設施等，合約面積達到4.55億平米，在管面積超過2.6億平米。自2014年起，公司在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五。 2016-2018年，公司錄得營業收入分別為25.64億元人民幣（單位下同）、32.4億元、42.29億元，年均復合增速達到28.4%。2019年上半年，公司營收再錄得同比大幅增長47.3%至28.22億元，收入規模在已上市同業公司中內位居第三，其中物業管理、非業主增值和社區增值服務分別貢獻64.6%、16.3%和19.1%。 營收增長的同時，保利物業毛利率2016-2018年及2019上半年分別錄得16.7%、17.9%、20.1%和23.6%，處于持續增長的態勢。再加上成本端表現穩定，公司2016-2018年及2019上半年凈利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元及3.21億元，2016-2018年均復合增長率為50.1%，2019年上半年同比增速也高達48.9%；對應凈利率分別為5.8%、6.9%、7.9%及11.4%，同樣是一路上行的步伐。 如分業務看的話，比重第一的物管服務仍在穩健增長，而社區增值服務的增速則最為亮眼。智通財經APP了解到，物業管理服務2019上半年收入占比為64.6%，2016-2018年均復合增長率為23.5%，2019年上半年同比增長42.7%；而社區增值服務方面，收入規模由2016年的2.6億元增長至2018年的6.2億元，年均復合增速高達55.1%，總收入比例由10.1%提升至14.7%，2019年上半年更是錄得80.9%的同比大幅增長，目前營收比重已提升至19.1%。 而且要知道的是，增速最快的社區增值服務同樣也是毛利率水平最高的業務，雖然2019年上半年因利潤率相對較低的拎包入住業務占比提升，導致毛利率同比下降4.4個百分點至44.1%，但是仍大幅高于其他兩項業務20%左右的毛利率水平，其毛利貢獻占比也高達35.7%，是當前公司利潤增長的絕對主力。 就目前而言，已取得連續亮眼業績的保利物業，其未來高增長態勢并不會就此停步。 核心物管業務有雙輪驅動 背靠母公司保利地產，再加上強大的外拓項目能力，保利物業在管規模得以穩健增長。智通財經APP了解到，截至2019年6月，公司在管面積達2.6億平，其中1.12億平為來自母公司輸送，1.48億來自外拓項目。2018年公司獲得來自保利控股的新增在管面積1800萬平方米，占當年增長總數的21.39%，2016-2018年來源于保利地產的在管面積復合增速為20.6%，其余均為外拓面積。2019上半年外拓進一步提速，集中獲取大量公建項目，三方外拓面積再度新增6705萬平方米。 其中業績貢獻度更高的母公司輸送部分，未來依舊能有持續亮眼的表現。智通財經APP了解到，截至2019H1，公司在管面積中僅43.1%來自保利發展，56.9%是來自第三方的拓展。但從收入角度，來自保利發展的項目的營收占比高達82.8%。2019年上半年公司管理均價為2.18元/平/月，其中來自母公司項目均價為2.27元/平/月，高于外拓項目的1.48元/平/月。 無論從短、中、長期看，母公司在管物業面積輸送能力均有保障。其中2019年上半年保利地產竣工面積達到1167萬方，同比近54%的高增長是在持續提升的；與此同時，保利地產2019年前11月實現銷售金額4197億元，同比增長14.0%；實現銷售面積2819萬平米，同比增長14.2%，延續穩健增長趨勢。再加上截至2019年上半年，保利發展的土地儲備達到7618萬平米，其中一二線城市占比超過60%，這在未來4-5年也是保利物業在管物業面積的強大后備力量。 外拓物業方面，更是有規模和單價雙提升的預期。智通財經APP了解到，公司目前為了增加外拓項目來源的物業管理市場份額，公司對外拓項目收費低于對來自保利發展項目的收費。但是從公司物業費收繳率、物業管理合同續約率均為行業來看，公司服務質量還是有一定的保障的。數據顯示，2016-2018年公司的物業費收繳率分別為95.8%、95.8%、96.0%，呈穩健提升趨勢，較百強物業企業均值分別高出1.7、1.7、2.2個百分點。2016-18年公司物業合同續約率分別為99.8%/99.6%/98.2%，2019年上半年續約率為99.0%，整體高于百強物業企業均值水平。 這意味著公司外拓部分后期價格具備較充足的上行空間。此外，目前公司增長十分強勢的公建項目服務，均價僅約為0.27元/平/月，仍處于較低的水平，長期而言具備一定的上漲空間。 其它業務也將一并發力 跟隨管理規模擴張，社區增值業務也會有更大的舞臺。智通財經APP了解到， 2019年貢獻19.1%收入與35.7%毛利的社區增值業務，其主要包括必需品采購、家居軟裝、社區便民服務在內的社區生活服務，以及停車場管理服務、公共區域管理服務在內的社區資產增值服務。2016-2018年公司就受益于規模效應提振，該業務營收規模和毛利率提升均在增長，雖然2019年上半年因業務結構性變化出現毛利率暫時下滑。但長期來看，隨著公司后續規模效應繼續上行，再加上提供養老、社區教育等盈利項目多樣化和標準化等帶來的成本下降，該業務營收、利潤率仍有增長空間。 而對于非業主增值部分，主要是包括案場協銷服務和其他非業主增值服務，公司此業務大部分收入來之保利控股。2019年保利地產銷售增速快速增長，為公司該業務帶來明顯的增長，目前保利地產在手土儲仍非常豐富，預計2020年對案場協銷等非業主業務仍然有較好的協同效果。 綜上而言，保利物業無論是已經取得的靚麗業績，還是背靠母公司以及自身強大競爭力所能看到的持續增長動力，公司都具備很強的關注價值，這或許就是為什么上市首日能不同于其他同類企業，獲得資金瘋狂的搶籌吧。[詳情]

　　新浪港股訊 12月18日消息，明日（周四）將有兩只新股掛牌交易，保利物業（06049.HK）暗盤漲13%，發行價為39.65港元。 時代鄰里（09928.HK）暗盤漲3.3%，發行價為5.15港元。 12月18日，保利物業發布公告稱，發售約1.33億股，發售價已確定為每股發售股份35.10港元，所得款項凈額估計約為45.79億港元。每手200股，預期將于12月19日上市。于公告日期，超額配股權尚未獲行使。 香港公開發售項下初步提呈發售的香港發售股份已獲非常大幅超額認購。合共接獲10.48萬份根據香港公開發售提出的有效申請，合共認購38.60億股香港發售股份，相等于香港公開發售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發售股份約222.68倍。 時代鄰里（09928.HK）發布公告，公司本次全球發售的發售股份1.61億股，其中香港公開發售股份1618.2萬股，國際配售股份1.45億股，發售價為5.15港元，預計將收取的所得款項凈額約為7.92億港元。 時代鄰里表示，根據香港公開發售初步提呈發售的香港公開發售股份已獲大幅超額認購，合共認購1.71億股香港公開發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購的香港公開發售股份總數的約10.61倍。 保利物業成下一只翻倍股？ 近兩年赴港上市的物業管理企業表現十分強勢。今年以來，港股市場上新城悅服務（01755.HK）、永升生活服務（01995.HK）、佳兆業美好（02168.HK）、雅生活服務（03319.HK）、中海物業（02669.HK）、碧桂園服務（06098.HK）6支物業管理類股票均漲超100%，其中新城悅服務和永升生活服務漲幅更是逼近200%。 “央企背景”、“保利地產旗下全資子公司”、“物業服務百強排名第四”，這些亮眼的頭銜讓保利物業自帶明星股的光環。業績方面，保利物業也展現出強勁的營收及現金流。根據招股書，保利物業2016、2017、2018年度收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元，年復合增長率28.4%；同期，保利物業的毛利分別為4.28億元、5.8億元、8.51億元、6.67億元；凈利潤分別為1.49億元、2.24億元、3.36億元、3.21億元。 根據各家物業公司披露的2019年半年度報告，碧桂園服務和雅生活的凈利率分別是23.5%和25.4%，最挫的保利物業也達到了11.4%。 這種盈利水平，高于賣藥的恒瑞醫藥，逼近巴神鐘愛的可口可樂，堪比一臺印鈔機。 除了吸金能力強大，賺錢的速度更是猛如虎。截止2019年半年報，碧桂園服務凈利潤同比增速72.3%、雅生活69.3%、新城悅服務105.9%、保利物業48.9%！[詳情]

　　保利物業（06049）發布公告，發行約1.33億股，發售價已確定為每股發售股份35.10港元，所得款項凈額估計約為45.79億港元。每手200股，預期將于12月19日上市。于本公告日期，超額配股權尚未獲行使。 香港公開發售項下初步提呈發售的香港發售股份已獲非常大幅超額認購。合共接獲10.48萬份根據香港公開發售提出的有效申請，合共認購38.60億股香港發售股份，相等于香港公開發售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發售股份約222.68倍。 合共4800萬股發售股份已由國際發售重新分配至香港公開發售，使香港公開發售項下可供認購的發售股份總數增至6533.36萬股股份，相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份總數約49.0%（于任何超額配股權獲行使前）。 國際發售項下初步提呈發售的國際發售股份已獲大幅超額認購。于在香港發售及國際發售之間重新分配發售股份后，國際發售項下發售股份的最終數目為6799.98萬股H股，相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份總數約51.0%（假設超額配股權并無獲行使）。 基于發售價每股35.10港元及基石投資協議，GIC Private Limited（GIC）、Gaoling Fund， L.P．及YHG Investment， L.P．、中國國有企業結構調整基金股份有限公司（中國國有企業結構調整基金）及中交國際（香港）控股有限公司（01800）已分別認購1893.1萬、779.5萬、668.14萬及668.14萬股發售股份。全部合共4008.88萬股H股，相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份約30.1%；及全球發售完成后已發行股本總額約7.5%（假設超額配股權并無獲行使）。[詳情]

　　新浪港股訊 12月11日消息，保利物業香港IPO公開發售部份融資認購達368億港元，超額認購60倍。保利物業IPO認購將于明天結束。 近兩年赴港上市的物業管理企業表現十分強勢，在今年，不少物業股股價翻了數倍。比如今年的新城悅服務、佳兆業美好、永升生活服務、雅生活服務年內漲幅就直逼200%，在今年港股整體弱勢的情況下，表現亮眼。[詳情]

　　原標題：富途研選 | 高瓴、GIC做基石，保利物業厲害在什么地方？ 來源：富途研選 本文精編自：川財證券《順周期扶搖而上的藍海板塊——物業管理行業報告》、長江證券《物業企業搶灘上市，行業迎來集中爆發》 摘要：又一物業股即將登陸港股，保利物業，12月9日~12日招股，發售價將介于30.70港元至35.10港元之間，預計市值在163.7-187.15億港元，著名投資機構高瓴、GIC等出現在基石投資者名單。今年港股大盤弱勢，但不少物業股股價翻倍表現亮點，如新城悅服務、永升生活服務等，保利物業上市后表現會如何呢？ 1、物管行業駛入快車道 物業管理是房地產業的子行業，指物業服務企業按照合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。我國物業公司主要提供兩種類型的物業服務，即基礎業務服務和增值業務服務。 伴隨城鎮化推進、居民消費升級以及大量新房逐年交付，物業管理行業駛入快車道。截至 2018 年末，我國城鎮化率較美、日等發達國家至少具備 20%的提升空間。 隨著區域性經濟的崛起，保守估計 2021-2030 年商品房年均需求中樞逐漸回歸至 9-10 億方的合理水平， 行業規模、業績想象空間巨大。 2、物管行業在資本市場熱度快速提升 自 2014 年彩生活成功在港股上市，成為第一家上市的物業管理公司后， 近兩年物業公司逐步掀起上市潮。  2018 年主板上市的物業服務企業新增6家， 自 2014 年彩生活上市后至今上市物業公司已達15家。物管行業頭部企業積極進入資本市場，借助資本優勢助推規模擴張，鞏固頭部優勢。 3、保利物業百強排名第四 保利物業是一家具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。 自2014年起公司在中指院的中國物業服務百強企業綜合實力排名持續保持前五名，在央企中排名第一。 保利物業于1996年成立，由保利發展控股及保利南方分別直接擁有80%和20%，總部位于廣東省。 2016年為了籌備新三板掛牌，公司改制成為股份有限公司。 2019年4月保利物業終止三板掛牌，為此次港股上市做準備。 保利物業在中國提供物業管理服務超過23年，專注于一、二線城市，并在五大國家級城市群均有布局。 截止2019年4月末，公司的合同管理面積達371.4百萬平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，總在管面積為1.98億平方米。 截止2019年4月末，保利物業共管理817項物業，其中包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 近年來，保利物業的高速發展是超預期的，公司 2018 年業績增長 49.6%，2019 年前 4 月業績增長 67.7%（且只是進行了很小規模的并購，內生為主）。從具體業務來看，目前保利物業有三條主要業務線： 物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。截止2019年4月末，保利物業物業管理服務實現營收12.11億元，占總營收的70.5%。 4、保利物業，又一翻倍股？ 近兩年赴港上市的物業管理企業表現十分強勢，在今年，不少物業股股價翻了數倍。比如今年的新城悅服務、佳兆業美好、永升生活服務、雅生活服務年內漲幅就直逼200%，在今年港股整體弱勢的情況下，表現亮眼。 保利物業本次IPO全球發售的發售股份共1.33億股H股，其中香港發售1733.36萬股H股，國際發售1.15億股H股，發售價將介于30.70港元至35.10港元之間，預計市值在163.7-187.15億港元，如果認購火爆，超額配售悉數行使的話，市值預計在188.25-215.23億港元。 基石投資者方面，公司已就基石配售與GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund,L.P.及YHG Investment,L.P.;中國國有企業結構調整基金股份有限公司(中國國有企業結構調整基金)及中交國際(香港)控股有限公司(01800)訂立基石投資協議，擬分別認購8500萬美元、3500萬美元、3000萬美元及3000萬美元的發售股份。 編輯/jasonzeng[詳情]

　　來源：華盛證券 物業板塊因歷來盛產“翻倍股”而備受市場追捧。截止日前，在2019年已上市的物業管理股中，漲幅在100%以上的公司有6家，其中新城悅服務以197%的漲幅獨占鰲頭，佳兆業美好、永升生活服務、雅生活等漲幅也超過100%。即便在港股2019年大市走弱的背景下，在港股已上市的17家物業管理股中，仍有超過11家取得正向漲幅，占比超64%，表現強勁。 來源：華盛證券 12月9日，港股物業管理板塊再次迎來一家明星級“大公司”——保利物業。這家有著央企背景、業內排名第四的物管公司今起正式招股，最高發售價為每股35.10港元，每手200股，1手入場費約7091元，保薦人為廣發融資、華泰金融、農銀國際，預計將于12月19日正式登陸香港主板交易。 保利物業如順利上市，將有望成為今年香港最大物管公司IPO。不想錯過下一只“翻倍股”機會的投資者，華盛證券旗下港美股服務平臺華盛通已開啟0手續費一鍵打新通道，更有10倍杠桿、融資打新利率低至1.6%起、暗盤交易等多重福利，助力大家搶占先機。 保利物業會是下一只“翻倍股”嗎？ 在物業管理股普遍走勢不錯的前提下，保利物業有潛力成為下一只“翻倍股”嗎？結合公司背景、業務規模、營收表現看，無疑是頭號種子選手。 從公司背景看，保利物業是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一，集團2018年度品牌價值逾人民幣90億元。若上市成功，這將是保利集團旗下第三家上市公司，也是港股內資物管的第14家公司。 從業務規模看，保利物業成立于1996年，距今在物業行業“耕耘”23年之久，公司專注于中國的一、二線城市，根據中指院報告，集團在五大國家級城市群均有布局。截止2019年6月底，保利物業服務遍布全國148個城市，合同管理面積達454.9百萬平方米，在管總面積達260.3百萬平方米，管理846項物業（565項住宅物業+281個非住宅物業）。 從業績表現看，保利物業近年營收保持持續增長，2016年至2018年總營收分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增長為26.4%及30.5%；2019年前6個月營收為28.22億元，同比增長更是上升到了47.3%，這在港股物業股中也可以排至前列。 從利潤上來看，保利物業近三年的利潤分別為1.49億元、2.25億元和3.36億元，同比增速為50.6%和49.6%；2019年上半年凈利3.2億元，同比增長48.9%，盈利體量上可排第三。保利物業凈利同比增速在行業中游水平，50%這個數字能保持也算高速增長了。 華盛通0手續費一鍵打新 今年港股已上市的物業管理股中，漲幅排名前十的新股，最低漲幅都超過8%。市場對物業板塊的持續看好，更令保利物業這只實力雄厚、資質不錯的新股備受期待。保利物業的招股將持續至12月11日，華盛將持續為大家提供多重福利和便捷服務： 1、0手續費打新：現金打新無論中簽與否，都不收取50港幣的手續費，助力投資者0成本打新。 2、0現金認購，最高10倍杠桿：對于持倉太滿或現金不夠的用戶，可利用持倉作抵押融資，還可享受最高10倍杠桿。以保利物業打新為例，1收入場費約為7091港元，投資者只需持有價值約為7091港股元的等值可抵押股票，即便賬戶無現金，也可通過杠桿融資，獲得申購10手的入場資本。 3、融資利息低至1.6%起：華盛為用戶提供的融資打新年利率最低可至1.6%，和市場平均超過3%的打新年利率相比，僅融資利息費用就可節省近50%。 4、暗盤交易：參與保利物業打新，無論中簽與否，都可通過華盛暗盤交易快人一步搶占先機。對于中簽用戶，如暗盤交易漲幅不錯可提前賣出獲利；對于未中簽用戶，如看好保利物業上市首日表現，亦可通過暗盤提前入手等待次日上市在擇機賣出。 作為新浪集團旗下互聯網券商華盛證券推出一站式港美股服務平臺，華盛通不僅為投資者提供一鍵打新的便捷服務，更有匯集了眾多港美股大咖的社區平臺，提供免費的港股打新教程、新股研究專欄、個股動態資訊等增值服務，助力廣大投資者快速掌握港股打新技巧，讓投資更從容。 據統計，2018年我國城鎮化率已經增長至59.6%，大量交付的商品房為物管行業帶來了巨大的市場空間，2018年底我國物管行業管理面積已達204億平方米。保利物業作為物業服務百強企業之一，未來可期。不想錯過下一只物業板塊“翻倍股”？華盛一鍵打新助你抓住先機。[詳情]

　　來源：智通財經網 在房地產行業發展開始降溫、競爭由增量轉存量，并且融資端政策趨緊的背景之下，房企分拆物業板塊上市，擴大融資渠道，似乎已成為另一種生存之道。在港股物業板塊中，例如去年上市的碧桂園服務、雅生活等一年多時間股價已經翻倍，中海物業自上市后股價持續增長不斷創出新高。 頭部地產公司保利地產也不甘寂寞，旗下保利物業發展股份有限公司（以下簡稱“保利物業”）于2017年便登陸新三板亮相資本市場。不過鑒于流動性及自身發展考慮，今年4月份推出新三板，8月份便遞交了港股主板上市招股書。 智通財經APP觀察到，時隔四個月，12月1日保利物業通過了港交所聆訊，成為港股物業板塊中的一份子，廣發融資、華泰金融控股、農銀國際擔任其聯席保薦人。作為央企保利地產的子公司，保利物業的上市自然引來市場的關注。 依靠卻不依賴母公司 一般而言物業公司分為兩種，一種是純物業公司，依靠自身拓展管理面積；另外一種主要依靠地產母公司提供在管面積。總體而言，不論是在資金還是業務方面，依靠母公司的物業公司有得天獨厚的優勢，因此業績相對有保障，但另一方面又受限于母公司的發展策略。 至今已有23年歷史的保利物業屬于資歷較深的物業公司。不過，與其他老牌物業公司不同的是，保利物業的背景尤為強大。 據智通財經APP了解，保利物業的直接控股股東為保利地產，最終控股股東為中國保利集團，后者持有保利物業40.74%股權。中國保利集團公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。 保利地產目前主要專注于房地產開發經營，在福布斯世界500強第245位，在“2019中國房地產百強企業”中排名第4。而據智通財經APP了解，根據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業發展在中國物業服務百強企業中排名第四，其2018年度品牌價值逾90億元人民幣（單位下同）。 保利物業主業務分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，其中物業管理服務為核心業務。管理面積是衡量物業公司發展優劣的重要指標，截至2019年6月30日，保利物業合同管理總面積達到454.9百萬平方米，包括565個住宅社區和281個非住宅物業，遍布29個省市自治區的148個城市，在管總面積260.3百萬平方米。 背靠保利地產，保利物業長期依靠母公司打江山。智通財經APP觀察到，2018年之前，保利物業在管面積中，由保利地產開發的物業面積占比分別為91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，這一比例已經下降至43.1%，首次低于外拓項目來源占比。 可以看出來，保利物業雖然有母公司做靠山，前期也主要依靠這一“地產大腿”，但是自己也在不斷拓展項目來源，依靠卻不依賴母公司。 外拓項目“造血”能力不足 雖然保利物業已經在努力降低母公司的對自己業務的占比，但是仍然面臨較大的問題和阻力。 智通財經APP觀察到，2016年至2019年上半年，保利物業的總收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元及28.22億元，年復合增長28.4%，期間毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率節節攀升，不過總體而言這個毛利率在行業中處于較低水平，據智通財經APP統計，在19家在港上市的物業管理公司2018年的平均毛利率為37.84%。 其原因主要是，一是在三個業務中，核心業務物業管理服務的毛利率較低，從2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%，而毛利率最高的社區增值服務毛利率達到45%以上，但是截至2019年6月30日，物業管理服務的收入占比仍然高達65%，社區增值服務只有19.1%。總體毛利率的升高也主要是因為物業管理服務的收入占比逐年降低而社區增值服務收入占比逐漸升高帶來的。 二是保利物業的外拓項目相較母公司保利地產開發的物業項目而言，平均收費更低，導致毛利率低。智通財經APP觀察到，截至2019年6月30日，保利物業的物業管理項目收入中有82.8%來自于保利地產開發物業，外拓項目僅占12.5%，這與56.9%的在管面積形成鮮明反差。 而且據招股書披露，2016年至2019年上半年，由保利地產開發的住宅社區的平均物業管理費分別為2.14元、2.19元、2.21元及2.27元，同期外拓項目收費則為1.19元、1.31元、1.47元及1.48元，僅為保利地產開發項目的65%左右。 商業寫字樓差距更為明顯，2016年至2019年上半年，由保利地產開發的項目收費分比為7.75元、8.24元、7.73元和7.79元，而外拓項目收費則為2.09元、2.18元、3.12元及3.15元，僅為保利地產開發項目收費的40%。 由此可以看到，保利物業外拓的勇氣可嘉，但是離開了母公司的“庇佑”，并沒有那么順遂，2016年至2019年上半年，保利物業外拓項目的中標率分別為52.1%、49.1%44.7%及36.4%，不斷降低的中標率，一是因為參與外拓項目增多，二也顯示出當前物業公司的競爭越來越激烈，即便是背靠保利地產的保利物業也很難有高中標率，因為物業管理行業的競爭格局相當分散，排名第四的保利物業市占率不足1%，激烈程度可見一斑。 智通財經APP認為，物業管理行業的競爭激烈程度未來只增不減，當前保利物業還處于“出門打江山”階段，短期內盈利水平想要明顯提升可能性比較低，但長期看仍然值得關注。 [詳情]

　　來源：華盛證券 作者：華光charlie 近兩年，赴港上市的物業管理企業就有11家，其中不乏碧桂園服務、新城悅、雅生活、藍光嘉寶等母公司背景強大的物管企業。 而筆者也注意到，這些物管公司在港股市場的股價表現非常強勢，包括在2019年大市走弱的情況下仍有不錯漲幅。 來源：wind，華盛證券 將港股上市的物業管理股2019年1月1日至12月3日的漲跌幅做一個排序，可以看到漲幅在100%以上的公司有6家之多。 如新城悅服務197%的漲幅獨占鰲頭，其后佳兆業美好、永升生活服務、雅生活、中海物業以及碧桂園服務分別有174%、166%、158%、114%、114%的區間漲幅。 而香港市場上17家物業管理股，在2019年截止目前能取得正向漲幅的高達11家，占比超過64%，這也體現了市場對于物業管理行業和這些優質物管公司的認可。 在12月1日，保利物業發展有限公司通過港交所上市聆訊，這也意味著香港市場上很快要在物業管理板塊迎來一家“大公司”。保利物業有多大？ 來源：招股書 根據保利物業招股書顯示，它是央企保利地產（保利發展控股）旗下的全資子公司，承接保利地產絕大多數的物業管理業務；其次保利物業在物業服務百強中排名第四，在管面積達到4.55億平方米。 除了業務上的大以外，根據保利地產公告，中國證監會核準了保利物業的境外上市，并核準其發行不超過約1.53億股境外上市股，出售最少15%的擴大后股本。 目前根據外媒消息披露，保利物業的上市融資額為5億美元（約39億港元）。這樣可以估算出保利物業上市后市值約為260億港幣，有望成為2019年度香港最大物管公司IPO。 為保利物業稱稱重 保利物業赴港上市，大家最關心的問題就是它的房企背景、業務規模以及業務增速究竟有幾斤幾兩，我們現在來扒一扒。 首先保利物業公司歷史在行業里面可算“悠久”，它于1996年在廣州成立，距今已有23個年頭。保利物業曾在2017年在新三板掛牌上市，其后在2019年4月從新三板退市。 保利物業的直接控股股東是保利發展控股，其最終控股股東也就是國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。 來源：招股書 從業務上來看，保利物業主要為國內一二線城市中的各類物業提供物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務，其中物業管理服務為主要營收來源，2019年前6個月占比總營收的64.6%。 而非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、咨詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務。 從2018至2019年的上半年業務營收變動上來看，這兩項業務都實現了35%、80%的高速增長，其中社區增值服務占比提升明顯。 2019年上半年其社區增值服務毛利率為44.1%，遠高于物管服務和非業主增值服務的18.1%和21.3%。 來源：招股書 就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。 截止2019年6月底，保利物業服務遍布全國148個城市，合同管理面積達454.9百萬平方米，在管總面積達260.3百萬平方米，管理846項物業（565項住宅物業+281個非住宅物業）。 保利業績行業前列，物管行業前景看好 來源：wind，華盛證券 物業股為什么會在港股市場表現獨樹一幟，我們可以從他們最新的2019年上半年業績來選找答案。從營收增速來看，整個物業管理板塊上市公司基本保持增長，而像碧桂園服務的營收達到35.18億元，較去年同期增長74.3%。 營收增速在40%以上就有6家，分別是碧桂園服務、新城悅、永升生活、雅生活以及奧園健康和濱江服務。 而看看保利物業的營收也保持著持續增長，2016年至2018年總營收分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增長為26.4%及30.5%； 2019年前6個月營收為28.22億元，同比增長更是上升到了47.3%，這在港股物業股中也可以排至前列。 而從利潤上來看，保利物業近三年的利潤分別為1.49億元、2.25億元和3.36億元，同比增速為50.6%和49.6%；2019年上半年凈利3.2億元，同比增長48.9%，盈利體量上可排第三。保利物業凈利同比增速在行業中游水平，50%這個數字能保持也算高速增長了。 物管板塊還有一個備受看好的原因，那就是朝陽的行業前景。 2018年我國城鎮化率已經增長至59.6%，隨著我國城鎮化的進程逐步加速，商品房市場也蓬勃發展。大量交付的商品房為物管行業帶來了巨大的市場空間，2018年底我國物管行業管理面積已達204億平方米。 而在物業管理行業中的龍頭企業(Top 10)管理面積均值增長明顯快于其他企業，從2014年不足1億平方米增長至2018年的2.39億平方米，而2018年底的百強物管企業管理面積均值僅為3718.12萬平方米。 來源：wind，華盛證券 隨著時間增長，物管行業集中度會不斷提升，頭部企業業績的增長率會由于管理面積的體量而呈現高增長。所以對于背靠強大房企、積極并購整合的物管企業，未來投資價值潛力巨大。 結語：已到年底，保利物業的上市迎來了許多投資者的關注，通過上文的分析，相信會對其公司基本面和行業有一個整體的理解。 根據筆者估算，本次保利物業上市總市值或達260億港元，以其最新2019年上半年凈利估算，其市盈率為36.6倍。 來源：wind，華盛證券 保利物業與市值同樣在百億以上的碧桂園服務以及綠城服務相比要低，比雅生活服務要略高，總體估值較為合理。 結合2019年港股市場對于物管股的青睞熱潮，保利物業能否為投資者年底送上一個紅包，我們拭目以待。 風險及免責提示：以上內容僅代表本文作者的個人立場和觀點。投資者在做出任何投資決定前，應結合自身情況，考慮投資產品的風險。必要時，請咨詢專業投資顧問的意見。本文不構成任何投資建議，對此亦不做任何承諾和保證。[詳情]

　　原標題：保利物業擬下周在港上市聆訊 計劃集資5億美元 來源：觀點地產網11月22日， 據外電引述消息指，保利發展旗下全資子公司物業管理公司保利物業發展尋求下周在港上市聆訊，計劃集資5億美元。該公司計劃集資所得用于把握戰略投資機會；進一步開拓增值服務；用于升級數字化及智能化管理系統；以及用作運營資金及一般公司用途。初步招股文件披露，公司現已進入北京、上海、廣州、成都、長春等超過100個城市，截至4 月底，該公司的合同管理面積達3.71億平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，在管面積為1.98億平方米。(原標題：保利物業擬下周在港上市聆訊 計劃集資5億美元)[詳情]

　　中國經濟網 中國經濟網北京9月23日訊（記者關婧） 近日，保利地產（600048.SH）發布公告稱，旗下的保利物業發展股份有限公司已于2019年9月17日收到中國證券監督管理委員會出具的《關于核準保利物業發展股份有限公司發行境外上市外資股的批復》（證監許可[2019]1669號）。  批復顯示，中國證監會核準保利物業發行不超過1.53億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。本次發行境外上市外資股（H股）并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、港交所等核準。  8月6日，保利物業向港交所提交招股書，IPO保薦人為廣發融資（香港）、華泰金融控股（香港）及農銀國際。  2016年、2017年、2018年和2019年前四個月，保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元、17.18億元。期內利潤分別為1.49億、2.25億、3.36億元、2.25億元。  上述同期，保利物業的經營活動所得現金凈額為7.71億元、3.61億元、4.33億元、-3407.3萬元。  2016年、2017年和2018年，保利物業的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個月升至24.9%。保利物業稱，毛利率上升主要由于物業管理服務毛利率增加及社區增值服務的貢獻增加所致。  不過，上述三年保利物業的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。2018年保利物業7.9%的凈利率，與同期碧桂園服務19.98%的凈利率相比，保利物業僅有對方的39.54%。  2018年以來，已經有多家龍頭房企的物業部分完成在港上市，包括綠城集團旗下的綠城服務（02869.HK）、雅居樂旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務（06098.HK）、新城旗下新城悅、佳兆業旗下佳兆業物業、旭輝旗下永升生活、中海集團旗下的中海物業（02669.HK）以及奧園旗下奧園健康等。  截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有鑫苑物業服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業發展以及寶龍商業管理5家。  根據中指院2019年綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四，僅次于綠城物業、碧桂園服務和萬科物業，在具備央企背景的物業企業中排名第一。  此次赴港上市融資，保利物業計劃將募集資金用于收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司，提升增值服務業務和多元化服務業務，升級信息化和智能化平臺，補充營運資金及一般公司用途。  脫離新三板赴港上市 保利物業凈利率“拖后腿”  2017年8月29日，保利物業在新三板掛牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股東保利發展董事會表決通過保利物業境外上市議案，后于5月31日獲得證監會受理。  招股書披露，中國保利集團持有保利物業40.74%股權，為保利物業最終控股股東，保利發展控股直接及通過西藏贏悅間接持有保利物業95%及5%股權，合計持有保利物業100%股權，為保利物業直接控股股東。  保利物業2016年、2017年、2018年收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。2019年前4月，公司收入為17.18億元，同期利潤為2.25億元。  從已上市的物業公司對比來看，2018年營收規模保利物業僅次于綠城服務和碧桂園服務，后兩者的營收規模分別為67.10億元和46.75億元。  不過，保利物業的營收和凈利雖然連年增長，但公司盈利能力相對較弱。數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，同期凈利率更是僅有5.8%、6.9%、7.9%。 對比業內與其排名相近的其他有房企背景的物業公司，碧桂園服務2018年凈利潤率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。 數據來源：wind  招股書顯示，保利物業的員工成本居各項成本之首，且總體呈上升趨勢。保利物業在經營風險中也提示，“利潤率及經營業績可能因人工或分包成本或其他運營成本增加而受到重大不利影響”。  過度依賴保利地產 物業管理收入九成靠母公司  目前保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是該公司最重要的收入來源。招股書顯示，保利物業2019年前4月物業管理業務收入占總營收的比例超七成。  根據招股書披露，保利物業的單一最大客戶為保利發展控股集團，公司向保利發展控股集團提供非業主增值服務和物業管理服務。截至2016年、2017年及2018年末，來自單一最大客戶的收入分別占總收入的21.9%、17.3%及16.0%。  保利物業稱，公司管理的物業主要由其控股母公司保利發展控股集團開發，其他的則由其他物業開發商開發或自若干公共及其他物業的業主取得。2016、2017年及2018年末，由保利發展控股集團開發的物業占其物業管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。 保利地產（600048.SH）曾在業績報告中稱，如果未來保利地產的房地產開發業務發展放緩或選聘其他物業服務企業管理新開發的物業，可能會影響公司物業管理面積的擴張和收入規模的提升。  保利物業則表示，在提供物業管理服務給包括保利發展控股集團在內的現有客戶的同時，公司計劃積極開拓新項目新客戶，擴大管理規模及市場份額。  招股書顯示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物業外拓合同管理面積分別占當年管理面積的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在總營收中的占比僅為1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。[詳情]

　　保利物業赴港上市獲“放行” 翁榕濤，趙毅 內地房企分拆物業公司赴港上市的熱潮絲毫不減，已成為“后地產時代”的新趨勢。 9月17日，據保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）公告顯示，保利物業發展股份有限公司（以下簡稱“保利物業”）赴境外上市已經獲得中國證監會批復。而在8月6日，保利物業已經向香港聯交所遞交了上市申請。 這也意味著保利物業自新三板退市后，轉戰港股市場獲證監會“放行”，上市進程進入了倒計時。 物業管理公司的行業集中度仍較低，融資并購成為重要擴張手段。公開資料顯示，截至今年上半年，保利物業管理846項物業，合同在管面積為3.71億平方米，是全國第四大物業公司，僅次于綠城物業、碧桂園服務和萬科物業，但公司目前市占率僅為0.9%。 值得注意的是，此前多家內地公司赴港上市遭遇“破發潮”，《中國經營報》記者就募資后如何擴張規模、有無應對破發的措施等問題致函采訪保利物業相關負責人，對方表示公司目前正處于上市前的靜默期，部分問題不方便進行回應。 趕上物業公司上市潮 物管行業競爭日趨激烈，在國內融資渠道持續收緊的形勢下，多家內地房企分拆物業公司赴港上市。 僅2018年就有雅生活服務、碧桂園服務在內的5家物管公司成功上市。自年初以來，已有濱江服務、奧園健康以及和泓服務3家登陸港股。若上市成功，保利物業將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 保利物業為何從新三板退市后轉戰港股？此前的保利物業公告中顯示，“這是公司自身經營發展及戰略規劃的需要。”實際上，近年來從新三板市場退市后轉戰港股的物業管理公司并不止保利物業一家，還包括此前登陸香港資本市場的永升生活服務、和泓服務。 數據顯示，自2014年起，新三板累計掛牌物業服務企業74家，目前仍在掛牌的有56家。有18家物業服務企業摘牌均為主動申請終止掛牌，其中有14家是在2018年摘牌。 新三板上市公司普遍面臨流動性相對較差、融資較難的處境。中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林向記者分析：“從主動摘牌的物業服務企業來看，并非業績不佳等原因，相反都業績不俗，新三板已經無法滿足保利物業的融資等發展需要，A股審批又比較嚴格，相比而言，轉戰港股更有優勢。” 保利物業招股書顯示，截至2019年4月30日，其合同管理面積達3.71億平方米，遍布全國27個省（區、市）的136個城市，在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 營業收入方面，截至今年4月30日，保利物業收入為17.18億元，較上年同期12.10億元增加5.08億元；2016年度、2017年度、2018年度保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。 在房地產調控期下，信貸持續收緊，物業分拆赴港上市成為房企拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務，物業管理公司具有輕資產和逆周期屬性，估值水平亦明顯較高。 營收單一依賴規模擴張 招股書顯示，保利物業是全國第四大物業公司，僅次于綠城物業、碧桂園服務和萬科物業。 值得注意的是，保利物業在增值服務方面較少發力，導致其營收來源相對單一。根據招股書，其主要的營收來源于物業管理服務收入，從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。 值得注意的是，保利物業目前項目收入仍主要依賴于母公司。招股書顯示，截至2019年4月30日，由保利地產開發的物業帶來的收入為10.20億元，占比為84.2%，而外拓項目貢獻的收入為1.91億元，占比僅為15.8%。 同策研究院首席分析師張宏偉告訴記者，“對于有開發商背景的物業公司來講，剛上市時基礎物業確實主要依賴母公司，而且后者一般也作為基石投資者，接下來通過上市后，保利物業應該通過收并購中小物業公司，來實現規模效應和品牌效應的突破。” 據保利物業公告顯示，公司赴港上市募集的資金用途為收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平臺；補充營運資金及一般公司用途。 廣發證券此前一份研究報告指出，融資并購是物業管理公司重要的擴張手段。此前，保利物業內部已啟動名為“147”的戰略計劃，要在未來三年內實現100億元的營業收入，4億平方米的管理面積，以及7億元的利潤水平。 近兩年，保利物業正逐漸外拓管理物業面積。2018年6月，保利物業與天創物業達成戰略合作，雙方將共同打造校園物業管理平臺；同期保利物業還與天凝鎮政府達成戰略合作，成為行業內首個涉足鄉鎮公共治理、踐行國家鄉村振興戰略的物業服務企業。 同時，保利發展在商業物業的拓展和運營方面也取得進步。截至2018年年末，這家公司商業板塊運營的項目已達到65個，管理面積為266萬平方米。另外通過輕資產模式進行品牌及管理輸出，外拓的購物中心達到10個，酒店4個。 可以看出，保利物業正加快布局，通過多元化業務擺脫對母公司的重度依賴，提升管理的非保利地產開發的物業面積比例。 面臨人工成本上漲難題 從利潤率指標來看，保利物業的表現要落后于很多同行。招股書顯示，保利物業2018年毛利率為20.1%；2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。 可進行對比的是，同樣在港交所上市的其他物業公司，如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業為20.43%。 保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示，保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平，不追求“輸血式”，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。 值得注意的是，保利物業在低毛利率的情況下，如何控制運營成本顯得尤為重要。招股書指出，保利物業的利潤率和經營業績可能會因人工、分包成本或其他運營成本增加而受到不利影響。 招股書顯示，保利物業的人工成本正不斷增加，于過往記錄期間，保利物業截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四個月，人工成本占服務成本的比率分別為54.2%、59.1%、55.6%及 60.8%。 在人工成本持續上漲的情況下，部分物管企業以轉型互聯網以及增加勞務外包比例來進行管控成本。以首家赴港上市的物業公司彩生活服務集團有限公司（01778.HK，以下簡稱“彩生活”）為例，在傳統的物業管理業務遭遇“天花板”時，彩生活開拓多元業務，并打算轉型互聯網平臺模式。 針對人工成本上漲的問題，保利物業表示，公司接下來會通過全委、顧問和并購的方式拓展非保利地產開發的物業項目；同時，公司將積極開展社區增值服務等非傳統物業服務業務的市場開發力度，提升公司的收入多元化水平和盈利質量。 據和訊首席投資顧問夏立軍指出，物管行業依然屬于勞動力密集型產業，競爭要素極難取得破壞性創新，龍頭企業將是行業整合和發展的核心。行業業績和估值水平短期內仍由基礎服務板塊主導，而中遠期關鍵要素將逐漸由增值服務取代，儲備面積數據顯示基礎服務規模可能將在未來2~3年高速成長。[詳情]

　　9月17日晚間，保利地產公告稱，全資子公司保利物業于境外上市事項已獲中國證監會核準。這標志著，保利物業即將叩開港股市場的大門。 據保利物業所收批復，中國證監會核準保利物業發行不超過153，333，400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。 此外，保利物業本次發行境外上市外資股（H股）并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、香港聯合交易所有限公司等核準。 若成功赴港IPO，保利物業將刷新上市物業公司排名。截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.71億平方米，即將超越綠城服務成為第三大上市物業公司，僅次于彩生活和碧桂園服務。 2016年、2017年、2018年三年間，保利物業總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時，公司同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。 目前，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務。物業管理業務是公司最重要的收入來源，2019年前4個月，公司物業管理業務收入12.11億元，占總營收比例為70.5%。 與行業普遍現狀類似，保利物業的收入仰仗母公司保利發展的資源，不過這一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期，保利地產向保利物業貢獻的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月再降至84.2%。 實際上，早在2017年8月，保利物業便于新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。此后不到四個月，保利物業火速轉戰港股，并于8月7日正式向港交所遞交招股書。 對輕資產物業公司來說，新三板限制過大，無法達到快速融資目的。而A股對于新上市公司審核較嚴，使得保利物業選擇赴港上市。 當下，物管行業仍處于“跑馬圈地”狀態。平安證券研報顯示， 2018年行業十強市占率為11.4%，百強市占率也不足四成。管理規模最高的彩生活市占率僅1.7%，遠低于龍頭房企市占率。 對規模和市占率的訴求，使物業公司渴求資本市場融資進而擴大規模。此外，資本市場逐步認識到物業公司的價值，給予其明顯高于房地產開發商的估值水平，這也給房企拆分物業子公司上市提供動力。 以在港上市的公司為例，碧桂園服務、綠城服務和中海物業三家物業公司市盈率分別為42.28倍、39.07倍和31.82倍。而對應的母公司碧桂園、綠城中國、中海地產市盈率分別僅5.28倍、19.26倍、6倍。 估值差異與行業未來成長性相關。實際上，傳統房開業務增速已進入平穩態勢，但物管行業仍處于成長階段。據中指院數據，物業服務百強企業的平均收入由2014年的425.0百萬元升至2018年的886.2百萬元，復合年增長率為20.2%。 行業廝殺中，保利物業的優勢在于規模。截至2019年4月30日，公司合同管理面積3.7億平方米，遍布全國136個城市；在管面積1.98億平方米；在全國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 但盈利能力偏弱卻顯而易見。數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。 與行業類似規模公司相比，碧桂園服務凈利率為19.98%，彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規模占優勢的保利物業，盈利能力卻拖了后腿。 保利物業表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。“倘按包干制履行物業管理服務時未能控制成本，我們可能會遭受虧損，且我們的利潤率可能會下降。”保利物業稱。 對于IPO募集資金，保利物業將用收購或投資物業管理公司，擴大物業管理規模；開拓增值服務，投資社區產品及服務公司等；升級數字化及智能化管理系統；用作運營資金及一般公司用途。[詳情]

　　原標題：保利地產全資子公司保利物業獲準在港交所IPO 來源：上海證券報 上證報中國證券網訊（記者 孔子元）保利地產公告，公司全資子公司保利物業已于2019年9月17日收到中國證監會批復，根據該批復，中國證監會核準保利物業發行不超過153，333，400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。保利物業本次發行境外上市外資股（H股）并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、香港聯合交易所有限公司等核準。[詳情]

　　 來源：面包財經 原標題：保利物業赴港上市：在管面積近2億平方米 背靠大樹好乘涼？ 港交所官網信息顯示：保利物業今年8月份已經提交了上市申請。 聆訊資料顯示，保利物業是一家具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。自2014年起公司在中指院的中國物業服務百強企業綜合實力排名持續保持前五名，在央企中排名第一。 保利物業于1996年成立，由保利發展控股及保利南方分別直接擁有80%和20%，總部位于廣東省。2016年為了籌備新三板掛牌，公司改制成為股份有限公司。2019年4月保利物業終止三板掛牌，為此次港股上市做準備。 聆訊資料顯示，保利物業在中國提供物業管理服務超過23年，專注于一、二線城市，并在五大國家級城市群均有布局。截止2019年4月末，公司的合同管理面積達371.4百萬平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，總在管面積為1.98億平方米。截止2019年4月末，保利物業共管理817項物業，其中包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 在管面積1.98億平方米 在往績記錄期間，保利物業的營收及凈利潤持續增長。 截止2019年4月末，公司實現營收17.18億元，較上年同期增長41.94%；實現凈利潤2.25億元，較上年同期增長67.71%。 聆訊資料顯示，保利物業的經營業績會受到物業管理業務的再管面積影響，因此，公司收入的增長取決于維持及開發在管面積的能力。而近幾年，公司的在管面積也呈持續增長趨勢，截止2019年4月末，公司在管面積1.98億平方米，較上年末增加730萬平方米。 目前，公司的大部分物業管理合同均與保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）開發的物業的管理有關。截止2019年4月末，保利發展控股集團開發的物業占總在管面積的56.2%。此外，保利物業也會通過外拓項目來獲得新的物業管理服務。聆訊資料顯示，公司來自于外拓項目來源的再管面積穩步增長，其占比由2016年的8.1%提升至2019年4月末43.8%。 物業管理為主，毛利逐漸提升 從具體業務來看，目前保利物業有三條主要業務線：物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。 其中，物業管理服務主要是為業務、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包括保安、清潔、綠化、園藝以及維修保養服務，重點服務住宅社區。非業主增值服務則主要是向物業開發商提供增值服務，例如案場協銷服務、咨詢、承接查驗等。社區增值服務是向所管理物業的業主及住戶提供社區增值服務，解決彼等的生活及日常需要，如購物協助、領包入住等。 從收入明細來看，公司總收入的增長主要來自于物業管理服務收入的增長。 截止2019年4月末，保利物業物業管理服務實現營收12.11億元，占總營收的70.5%。而該業務收入增長也主要由于在管面積增加所致。在往績記錄期間，公司主要按包干制收取物業管理費，而按酬金制產生的物業管理服務收入則比較有限。且大部分物業管理服務收入源自住宅社區，截止2019年4月末，住宅社區產生的物業管理服務收入為9.38億元，占總物業管理服務收入的77.4%。 從地區來看，保利物業的物業管理服務收入主要來自于華南地區，收入占比一直保持在30%以上。截止2019年4月末，華南地區物業管理服務實現營收3.71億元，占總物業管理服務收入的30.7%。 聆訊資料顯示，截止2019年4月末，保利物業的非業主增值服務收入為2.29億元，其中以案場協銷服務為主，該業務實現營業收入1.82億元，占非業主增值服務收入的79.5%。社區增值服務則實現營收2.78億元，主要以社區生活服務為主，該業務實現營收1.87億元，占社區增值服務收入的67.2%。 從毛利率來看，保利物業的三大業務其毛利率均處于增長趨勢，而社區增長服務的毛利率水平最高。截止2019年4月末，公司物業管理服務和非業主增值服務的毛利率均為20.4%；社區增值服務的毛利率為48.4%。 外拓項目增長較快，平均管理費收入較低 近幾年，保利物業的外拓項目增長較快，無論是在管面積還是收入都出現了明顯的增長。 截止2019年4月末，保利物業外拓項目實現營收1.91億元，較上年同期增長2.95倍。再管面積為8665.2萬平方米，較上年末增加550萬平方米。如果較2016年的660萬平方米來說，增長了約12倍。 但從平均物業管理費來看，外拓項目的平均物業管理費較低。聆訊資料顯示，截止2019年4月末，保利物業由保利發展控股集團開發的住宅社區收取的平均物業管理費約為每月每平米2.21億元，但外拓項目來源開發的住宅社區收取的平均物業管理費每月每平米約1.47元。 超3成合同陸續到期，合同管理面積超50% 由于保利物業的收入主要源自于物業管理合同所進行的物業管理服務產生，如果大量物業合同終止或沒有獲得重續，那么將對公司的業績產生較大影響。 聆訊資料顯示，公司大多數前期物業管理合同并沒有固定期限，業主可通過業主大會選定另一家物業管理服務提供商。而另一種有固定期限的合同則是公司與業務委員會訂立的物業管理合同，須于屆滿時重續。 數據顯示，2019年-2021年末，保利物業約有401份合同將陸續到期，占總合同數量的34.1%。其合同管理面積達1.9億平方米，占總合同管理面積的51.1%。此外，公司于合同到期后仍提供服務的物業管理合同的僅有65份，占合同總數的5.5%。[詳情]

　　保利物業終于赴港。 4月11日宣布終止新三板掛牌，8月6日披露赴港招股書，保利物業僅用4個月完成轉身。若上市成功，這將是保利集團旗下第三家上市公司，也是港股內資物管的第14家公司。 早在2018年下半年，房企旗下眾多中小物業為拓寬融資渠道紛紛赴港上市，彼時外界對于龍頭萬科、保利是否也將赴港猜測頗多。但再快的速度也趕不上資本環境的變化，2019年上半年港股市況轉弱，IPO融資規模增長難掩市場情緒的寡淡，多家公司中止上市計劃。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，盡管現在港股上市的物業公司估值不高，但港交所當前對于物業公司上市給予了寬松的環境，爭取上市能獲得更多投資機會，這是一個綜合考量。 “以價換量” 外拓項目物業收費低 自 2014  起，保利物業一直保持在中指院發布的物業百強前五名。 保利物業在1996年成立于廣州珠三角，屬于A股上市公司保利地產旗下全資子公司。背靠央企，保利物業形成了從華南地區輻射全國的格局。 從地區來看，保利物業已經突破了區域性限制，除華南地區營收占比在30%以上，華中、華東、華北、西南地區占基礎物業管理服務收入的比例在13%~17%，各地區分布較為均衡。且主要為一、二線城市，與保利地產的布局保持一致。 截至 2018 年末，公司在管物業管理項目總數達為755 個，覆蓋全國 91 個城 市。在管面積為190.5百萬平方米，已上市的物企雅生活服務、綠城服務、碧桂園服務、中海物業公布的同期在管面積分別為153.6百萬平方米、170.4百萬平方米、181.5百萬平方米。若保利物業上市，在管面積將排第一位。 當然，保利物業能有今天的規模，與身為房地產開發商的母公司不無關系。2016-2018年保利物業在管面積中，大部分為來自保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）的內部項目，占比分別為91.9%、86.1%、57.4%。 積極外拓可以減少對母公司的依賴，同時也能在一定程度上證明公司的獨立性。所以迄今房企拆分旗下物業公司上市，均在以不同方式嘗試對外擴張。而保利物業盡管在2018年外拓項目面積急劇增加，但收入并未隨之飆升。 2016-2018年，保利物業來自內部項目的物業管理收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%，內部項目依然在基礎的物業管理業務中占主導地位。 外拓面積占比提高而收入占比未有明顯提升，這主要是因為外拓項目所收取的物業費不高。報告期內，公司公共及其他物業在管面積飛速增長，分別為2.5百萬平方米、7.6百萬平方米、68.4百萬平方米，同比增速為304%、900%，導致同期住宅社區在管面積占比從91.3%下降到60.7%。這部分增長主要是外拓項目。 2016-2018年，公司外拓項目中非住宅收入分別為1254萬元、5310萬元、24536萬元，非住宅收入的在管面積為366萬平方米、960萬平米、6987萬平方米，由此計算出同期非住宅收入的平均物業費為0.29元/月/平方米、0.46元/月/平方米、0.29元/月/平方米。 而來自保利地產的非住宅收費遠高于此，以2018年非住宅收入35861萬元、面積509萬平方米計算，來自保利地產的非住宅物業分為5.87元/月/平方米。再對照以公共物業為主的浦江中國，2018年財報顯示，公共物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業的每平方米平均月費分別為4.7元、9.1元、4.1元、15.4元。 除去公共物業以外，外拓項目與內部項目的差價同樣體現在了住宅項目上。報告期內，由保利發展控股集團開發的住宅小區收取的平均物業管理費分別約為2.14 元/月/平方米、人民幣 2.19 元/月/平方米、人民幣 2.21 元/月/平方米。同期，其他物業開發商開發的住宅小區收取的平均物業管理費分別約為 1.19 元/月/平方米、 1.31 元/月/平方米、 1.47 元/月/平方米。 根據中指院發布的物業百強報告顯示，2018年百強企業管理項目住宅物業服務費平均為2.25元/月/平方，保利物業的對外項目收費僅為行業均值的六成左右。這或說明，面對市場競爭這家物業龍頭采取了“以價換量”的市場戰略。 雖然目前保利物業主要還是以住宅業務為主，外拓項目的平均物業費不高，對保利物業影響有限。但物業行業規模與面積掛鉤，長期以低價外拓非住宅項目，對保利物業龍頭企業來說并不是一個好現象。 首當其沖的壓力是侵蝕凈利潤。物業行業營收指標受包干制、酬金制影響而失準，凈利潤率更能反應企業盈利能力。影響后者的因素主要為平均物業費水平以及毛利率較高的增值服務在總營收的占比。 2016-2018年，保利物業實現營業收入分別為25.64億元、32.4億元、42.3億元，年內溢利分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元，凈利潤率分別為5.8%、6.9 %、7.9%。按照2018年數據，保利物業在目前體量超20億元的物企中排倒數第二。 截至2018年末，母公司保利發展控股集團合計擁有在建面積 103.9 百萬平方米，待開發面積 91.5 百萬平方米。依靠母公司的項目儲備，短期內保利物業或仍有一定增長。 “錯失”港聯不動產  同業競爭待解 物業行業的跑馬圈地仍在繼續。保利物業即使上市，仍然有兩個問題需要面對。 一是來自集團內部的同業競爭。 保利物業為保利地產全資子公司，同屬于保利集團旗下。目前保利集團旗下保利地產和保利置業兩家房地產開發商的恩怨糾葛還在繼續，保利地產合并保利置業仍遙遙無期。 據招股書，保利置業旗下包含物業管理公司，即上海保利物業酒店管理集團有限公司、湖北保利大酒店有限公司及深圳市保利商業物業經營管理有限公 司，從事住宅物業、商業物 業、辦公室及其他物業管理。 截至2018年末，保利置業集團的物業管理項目與保利物業在 11 個城市重疊。保利物業認為：從收入規模上，保利置業集團物業管理服務收入僅占其總收入不足 5%；其在管面積超過保利置業集團的相關物業管理項目所管理的面積六倍；物業管理服務規模遠超過保利置業集團的物業管理服務規模，因此集團內部的競爭并不激烈。 但隨著保利物業的上市，以及保利置業物管業務的發展，這部分同業競爭或仍需解決。 二是激烈的外部競爭。 2019年上半年，頭部物企陸續出現收購動作。 7月10日，碧桂園智慧物業服務以3.75億收購港聯不動產服務100%股權，二者屬于強強聯合，2019中國物業服務百強企業港聯不動產位居十七。 而根據4月份媒體報道，保利物業曾計劃并購港聯不動產。保利地產方面對媒體表示，雙方有接洽，但一切以公告為準。從結果上看，保利物業與港聯不動產失之交臂。 7月11日，碧桂園服務又以1.9億買入中國恒大旗下嘉凱城物業100%股權。短短兩日耗資5.65億，而自去年上市以來，碧桂園服務已進行四起并購。 7月23日，浦江中國發布公告稱將以不超過2750萬元的代價收購上海新市北27.5%的股權。 8月8日，雅生活服務在2019年中報宣布完成4個重量級收并購，包括新三板企業青島華仁物業、黑龍江龍頭企業哈爾濱景陽物業、物業百強公司廣州粵華物業和蘭州城關物業。 此前招商蛇口擬拆分招商物業借道中航善達上市，目前項目正在推進。招商物業或成A股第二家物業上市公司。 與資本市場的風起云涌相比，報告期內保利物業僅有一次并購， 2019 年 4 月公司以代價 408萬元收購重慶新祥瑞51%的總股權。值得一提的是，公司存在一次大手筆的投資，2016年5月以現金認購方式共同發起設立粵港證券，出資金額為人民幣3.5億元，占粵港證券10%股權。目前粵港證券還等待審批。 值得注意的是，保利物業的合同分為兩類，一類是與前期物業開發商簽訂的無期限合同，另一類是與業主委員會簽訂的有期限合同，通常為三到五年。在2019-2021年，保利物業約有一半的合同管理面積將陸續到期，需要續簽。[詳情]

　　本報記者 王曉悅 8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若其成功上市，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，也將刷新上市物業公司的排名。截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.71億平方米，將超越綠城服務成為第三大上市物業公司，僅次于彩生活和碧桂園服務。 大型物業公司紛紛上市，不難看出其做大做強的野心。財經評論員嚴躍進認為，物業公司上市說明其看好物業行業前景，而在壟斷性公司未出現之前，公司希望借上市來做大規模，爭奪物業行業的頭把交椅。 相比已上市的物業公司，保利物業的規模并不小。據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四，在央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。招股說明書也顯示，保利物業2018年收入為42.29億元，僅次于綠城服務和碧桂園服務。 目前，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是公司最重要的收入來源，2019年前4個月，物業管理業務的收入從2018年同期的8.76億元增加至12.11億元，占總營收的比例為70.5%。 與其他房企旗下的公司相似，保利物業最大的客戶是其母公司保利發展控股集團，即在A股上市的保利地產。目前，其收入仍仰仗保利地產的竣工資源，但依賴程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地產向保利物業貢獻的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%。 盈利能力方面，公司三大業務條線近三年毛利率均上升，整體毛利率從2016年的16.7%逐步提升，2019年上半年為24.9%，公司表示，這主要歸功于物業管理費的增加、成本控制措施加強及社區增值服務形成規模經濟。 財經評論員嚴躍進認為，背靠大型地產商保利地產，保利物業后續可管理的項目較多，可以實現規模效應。同時作為具有央企背景的公司，其優勢在于融資成本更低，利于后續戰略布局。但如果此類物業公司經營效率不高，那么后續擴張會有制約。 隨著房地產行業進入白銀時代，物業板塊已成為新的戰場，大批物業公司積極擁抱資本市場，借助金融資本擴張。 2014年，彩生活從花樣年分拆赴港上市，成為首只上市的物業股，拉開物業公司上市的序幕。隨后幾年，中海地產、綠城中國等紛紛在香港上市，在港上市的物業股迅速增加到13只。近期，除保利物業，另一家央企物業公司招商物業也將借殼中航善達在A股上市。 平安證券研報顯示，目前國內物管行業呈現出“大行業、小公司”的格局。2018年，行業十強市占率為11.4%，百強市占率也不足四成，均低于同期房企銷售集中度。目前管理規模最高的彩生活市占率僅為1.7%，遠低于房企龍頭企業的市占率。未來，隨著上游房地產行業集中度提升以及資本助力并購整合，物管集中度有望持續提升。 為提升市占率，多數物管公司依托關聯房企的竣工資源拓展規模，也有少數通過承接第三方開放商業務、搭建平臺輸出管理技術進行擴張。隨著物業公司進入資本市場，兼并收購中小型物業公司也將成為擴張的常用手段。保利物業就在招股書中表示，將有部分募集資金用于把握戰略投資機會，擇優并購。 嚴躍進亦表示，目前資本市場尤其是香港交易所給物業公司提供相對寬松的上市環境，這是促進此類公司積極上市的重要因素。目前，壟斷性的物業公司還沒有出現，很多企業希望借上市來不斷做大規模，爭奪龍頭寶座。[詳情]

　　原標題：拆解保利物業IPO 龍頭對決改寫競爭格局 導讀：對于具備強勢開發商背景的公司而言，過去一輪房地產市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長，但受銷售放緩負面影響，他們會更多通過第三方項目以及收并購等方式擴張。 港股市場即將迎來第14家物業公司。8月7日，保利物業發展向港交所提交招股書。 根據IPO文件，保利物業2018年營收僅次于綠城物業和碧桂園服務，算上還未上市的行業龍頭萬科物業，保利物業暫排第四。 上市僅是保利物業的新起點，這家公司的野心是成為行業數一數二的龍頭。擁有二十余年物業管理經驗的保利物業，在2019年率先提出了“大物業”概念，這意味著，物業將由社區服務擴大到城市服務。 據21世紀經濟報道了解，當前市場中，和保利物業有類似想法的還有萬科物業、碧桂園物業、龍湖物業等，但挾央企國資優勢，以及背靠大股東中國保利集團，保利物業有更多的資本在全域服務中勝出。 物業龍頭氣場全開，所帶來的，或許是整個行業格局的改變。 “大物業”時代 招股書顯示，截至2019年4月30日，保利物業業務覆蓋全國100多個城市，管理817項物業（包括549個住宅社區及268個非住宅物業），合同管理面積3.71億平方米，在管面積為1.98億平方米，在港股已上市的13家物業企業中，僅次于彩生活、碧桂園服務和雅生活。 2018年財報顯示，在已上市的物業公司中，在管面積達億級水平的有碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業，以及彩生活。 一般而言，有房企背景的物業管理公司對母公司都有較強依賴性。如2018年，碧桂園物業在管面積的80.1%、收入的88.6%來自碧桂園集團開發的物業；佳兆業物業在管面積的76%、收入的84.1%來自佳兆業集團；中國奧園旗下的奧園健康這一比例分別高達95.4%、94.7%。中海物業為依賴集團提供的在管面積也高達90%。 與其他物業公司不同，保利物業對母公司的依賴程度相對較低。 保利物業由母公司保利發展控股提供的物業管理面積占比在逐年遞減，來自第三方開發商的在管面積占比在持續增加，正在逐漸減弱對于母公司的“依賴癥”。 2016年至2018年及2019年4月30日，保利物業由母公司提供的在管面積占比分別為91.9%、86.1%、57.4%、56.2%；來自第三方的在管面積占比分別為8.1%、13.9%、42.6%、43.8%。 對此，保利物業總經理吳蘭玉表示：“有一個強大的母公司并非壞事，在某種程度上是優勢。保利物業依托母公司，但不完全依賴母公司。” 申萬宏源指出，對于具備強勢開發商背景的公司而言，過去一輪房地產市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長，但受銷售放緩負面影響，他們會更多通過第三方項目以及收并購等方式擴張。 此外，保利物業率先提出“大物業”概念，即做全域物業、全業態物業，包括住宅社區、產業園區、教育園區、城市空間、鄉村建設等為服務市場。 作為央企龍頭的保利物業，在規模擴張上除了傳統的母公司資源輸入、并購合作兩種常規手段外，在多業態拓展和“政企合作”方面也具有獨特優勢。近年來，保利物業抓住國家“放管服”改革和實施“鄉村振興”戰略的機會，整合系統內外資源推動城鄉融合發展，成功構建了系統性的公共服務體系。 保利物業IPO，標志著物業服務的范疇正在不斷擴大，已經從狹義的社區服務走向廣義的城市服務，行業加速進入大物業時代。 上市、收并購擴張之下，物業管理行業集中度持續提升。中國指數研究院報告顯示，十強企業的市占率從2013年的5%進一步提升至2018年的11%，同期百強企業的市占率從16%提升至39%。 龍頭對決 和房地產行業的發展軌跡相似，隨著房企扎堆分拆物業板塊上市，物業行業集中度正在快速提高，進入“強者恒強”時代。 對于行業龍頭而言，其可透過內部增長及并購中小型物業管理公司來擴大規模及實現規模經濟效益，借此提高市場地位。 但目前，物業上市公司的估值模型正在發生第三次迭代，規模不再是龍頭之爭的唯一核心競爭力。 易居智庫中心研究總監嚴躍進認為，萬科物業、保利物業是業內少數幾個具備多業態服務的公司，具備多元化的物業服務產品結構，長期來看更具可持續性。 一般而言，物業公司收入貢獻主要由基礎物業服務提供。中指院數據顯示，2018年物業百強企業基礎物業服務收入占總收入的比重高達80.49%。但隨著頭部企業在業務領域的不斷延伸和拓展，企業的收入結構也逐步呈現出相應的變化。 IPO文件顯示，保利物業的傳統物業服務對收入的貢獻率趨降，社區增值服務的貢獻增加，帶來了整體毛利率的上升。 保利物業2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元，2016至2018年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。其中，2018年社區增值服務毛利率高達48.6%，遠高于同期的物業管理服務的20.2%、非業主增值服務的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。 同為央企背景的中海物業，也在拓展多元收入模式。 財報顯示，2018 年，中海物業管理服務收入 37.5 億港元，增值服務收入 4.1 億元；分別占公司總營收 90.1%和 9.9%；彩生活2018年平臺交易金額同比增長24.1%達到人民幣94.5億元，并帶動增值業務的收入同比增長47.5%至人民幣4.08億元。 還未上市的萬科物業，涵蓋住宅、商企、開發商前介服務、社區資產服務、社區生活服務、智能科技服務等六大業務板塊，業務收入來源也非常多元化。 基于多元化業務布局及收入的可能性，香港資本市場給予龍頭物業股很高的市盈率。截至8月8日，碧桂園服務的市盈率為46.7倍，中海物業的市盈率為32.3倍，遠高于傳統的房地產開發商。 嚴躍進指出，隨著保利物業登陸港股，物業服務行業真正的龍頭之爭才剛剛開始；而萬科、保利物業的“大物業”模式，將深刻地改變行業格局。 21世紀經濟報道及其客戶端所刊載內容的知識產權均屬廣東二十一世紀環球經濟報社所有。未經書面授權，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權信息請點擊此處。[詳情]

　　財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，從新三板摘牌的保利物業，向港股IPO發起了沖擊。 日前，保利物業發展股份有限公司（簡稱保利物業）向香港聯交所提交上市前文件，正式開啟赴港上市之路。該公司披露的招股書顯示，截至2019年4月30日，其合同管理面積達3.714億平方米，收入為17.18億元，毛利率為24.9%。 截至2018年底，在已上市的14家物業公司中，彩生活（01778.HK）在管面積最大，為5.54億平方米，碧桂園服務（06098.HK） 在管面積為5.05億平方米、綠城服務（02869.HK）為1.7億平方米、雅生活服務（03319.HK）為1.54億平方米。 如果保利物業順利上市，將躍居管理面積第三大的上市物業公司。而正在合并中航善達擬借殼上市的招商物業，合并后的管理面積約1.28億平方米，仍在保利物業之后。 從收入來看，保利物業也位居前列。2018年保利物業收入為42.29億元，僅次于綠城服務和碧桂園服務，高于中海物業等在港上市物業公司。 但保利物業24.9%的毛利率在上述物業公司中處較低水平。該公司招股書顯示，截至2019年4月30日，其社區增值服務的毛利率最高，為48.4%，物業管理服務和非業主增值服務的毛利率均為20.4%，拉低了整體水平。 “保利集團自身開發的物業，物業費單價高，整體毛利率低應該是因為外拓項目。”一家總部在上海的上市物業公司員工告訴財聯社記者。 招股書顯示，截至2019年4月30日，保利物業84.2%的收入來自母公司保利集團開發的物業，這部分物業在管面積占56.2%。其外拓項目在管面積占43.8%，卻只貢獻了15.8%的收入。 對于外拓項目是否影響了整體毛利率等問題，保利物業由于進入上市靜默期，未能對財聯社記者的采訪做出回應。 此外，據招股書，2016年-2018年，保利物業的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。 據了解，保利物業的外拓項目以非住宅為主，非住宅占了83.8%，包括商業、寫字樓、公共及其他物業（學校及科研項目、產業園、公共服務設施和城鎮）。 保利物業董事長黎家河此前接受財聯社記者采訪時曾介紹，保利物業拓展的政府、學校、醫院、產業園區等物業，利潤率會比住宅和寫字樓更高。 保利物業廣東公司一位中層向記者透露，保利物業如今正重點推城鎮管理業務，總部成立了“公共服務中心”，為各區域公司提供支持。“一般一個小鎮的全域化管理一年約3000萬元的收入，振興鄉村建設是一個方向，所以我們是圍繞著國家的方向鋪排和響應的。”他說。 截至目前，保利物業已經為浙江西塘古鎮、浙江天凝鎮、上海羅店鎮提供服務。 “現在住宅和寫字樓的競爭力都非常激烈了，起先是碧桂園做了一個陜西韓城項目，發現也有市場。這些城鎮政府購買力是有的，問題是要找到好的供應商。”一家港股上市房企的高層對財聯社記者稱。 上述房企高層還表示，“物業公司介入公共項目現在還是發展初期，看往哪方面走，如果往深了做，做污水處理等，可拓展的空間就很大。” 中信證券在對保利物業的最新研報中提到，“（城鎮管理）的訂單在初期盈利能力并不高，但這種訂單具備基礎服務疊加的可能性（菜單式服務），未來仍有收入和毛利持續提升的可能。” 上述保利物業中層解釋稱，菜單式服務指的是可以提供多樣化的服務，供政府選擇，如市場管理、市政設施維護等。[詳情]

　　原標題：保利物業提交港股IPO申請 營收單一和低利潤率成挑戰 來源：每日經濟新聞 每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝     又一物業赴港IPO。 港交所又將迎來一家由大型房企分拆而來的物業服務公司。 8月7日，保利物業發展股份有限公司（以下簡稱保利物業）向港交所提交上市前文件。如果最終成功敲鐘，保利物業將成為中國內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 《每日經濟新聞》記者注意到，從營收等方面來看，保利物業是今年以來赴港上市的物業服務公司中規模較大的一家。但眼下資本市場對于物業服務板塊的態度趨于謹慎，保利物業最終的定價和募資額能否達到預期，還有待驗證。 低利潤率”AB面 作為保利發展的全資子公司，保利物業招股書顯示，截至2019年4月30日，其合同管理面積達3.7億平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 保利物業在招股書中稱，其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名，而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中，則排名第一。 營收方面，截至2019年4月30日，保利物業收入為17.18億元，較上年同期12.10億元增加5.08億元；2016年度、2017年度、2018年度保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。 值得注意的是，保利物業目前在社區增值服務和非業主增值服務兩方面較少發力，導致其營收來源相對單一。根據招股書，其主要的營收來源于物業管理服務收入，從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。 從利潤率指標來看，保利物業的表現要落后于很多同行。招股書顯示，保利物業2018年毛利率為20.1%；2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年，保利物業的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。 可供對比的是，同樣在港交所上市的其他物業公司，如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業為20.43%。 如果以資本逐利的角度來衡量，保利物業的利潤率表現得確實不夠突出，但保利物業的考量或許也有一定道理。保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示，保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平，不追求“輸血式”，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。 在她看來，相比前兩者，保利物業更為看重的是成長性，也就是可持續發展能力，“考驗的是企業經營管理水平，就是能不能把制度、標準體系、信息化做到非常精進的地步，能不能把降本增效這些手段用得更好，能不能對市場保持很強的敏銳，這也很重要。” 這其實已經逐漸成為行業共識。萬科董事會主席郁亮曾經對“萬科物業暫不上市”公開表示，“我怕資本引導壞了，刻意讓物業板塊與資本市場保持距離”。 數據來源：保利物業招股書 寒冬闖關的挑戰 這或許不是最好的上市時機。 一個月多月前，原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱嘉寶股份）最終延期掛牌。當時，嘉寶股份相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于考慮到港股市場發行窗口等各方面因素，公司經綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發行。 據記者了解，嘉寶股份當時延期掛牌可能面臨的是認購不足的困境。“近來這段時間有大型公司股票發行、港股交易氣氛不足等發行窗口期因素，可能是認購不足的原因之一；除了市場因素，定價過高也可能導致認購不足。”一名市場人士表示。 而在嘉寶股份之前登錄港股的新城悅，同樣沒有獲得資本的熱捧。2018年11月，新城悅在港交所上市，其發行價定為每股2.9港元，這是其擬發售價格區間的底限。 但即便如此，新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發售股份，為其香港公開發售項下初步可供認購股份總數的36%，認購不足部分重新分配至國際配售部分。 而目前物業股的市盈率也開始逐漸回歸理性水平。例如，彩生活上市之時的靜態市盈率一度超過60倍，而今已經回落到了12.57倍；雅生活上市時的市盈率也超過50倍，如今則回落到20倍左右。 保利物業在如今的時間節點上市，著實不是一個很好的時機。 一名熟悉香港資本市場的人士告訴《每日經濟新聞》記者，現在整個市場趨勢大家都有顧慮，尤其是當這個行業不是特別看好的情況下，大家籌資者認購肯定會有所顧慮，未來估值等，都會有影響。 不過保利物業或許并不擔心。吳蘭玉指出，投資人是最聰明的，資本也是最聰明的，我很認同怎么評價一家優秀的企業，一定是建立在規模夠大、盈利能力夠強、可持續性發展夠好，這樣的企業就是好企業。 而背靠央企，或許也是保利物業的底氣。“一方面，保利物業可以充分發揮央企背景優勢，通過‘央央合作’‘央地合作’進行市場化拓展；另一方面，作為央企物業龍頭，本身在安全、應急管理方面具備獨特優勢。”吳蘭玉指出。[詳情]

　　在終止新三板掛牌之后，8月7日，據香港聯交所信息顯示，保利物業發展（簡稱“保利物業”）已經向香港聯交所提交上市前文件，正式開啟赴港上市。如果保利物業上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 央企“老大”物業公司 據港交所發布的申請資料顯示，截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國136個城市，在管面積為1.98億平方米；在全國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 1.98億平方米的在管面積在上市物業公司中處于什么位置？相較此前上市的物業公司，保利物業的在管面積在目前上市的14家物業公司中，僅落后于彩生活、碧桂園服務和雅生活，這三者的在管面積分別為6.28億平方米、5.05億平方米和4億平方米。 對于保利物業來說，規模是其核心優勢之一。保利物業在央企背景的物業服務百強企業中排名第一，占據央企“老大”的位置。按2018年在管面積計算，截至2018年末，保利物業的在管面積占中國物業管理公司市場份額約0.9%。 在管面積中，保利物業的管理物業呈現多元化，主要包括住宅社區、非住宅物業，其中非住宅社區主要包括商業及寫字樓、公共及其他物業。收入方面， 2018年，住宅社區收入占79.2%，非住宅物業收入占20.8%。在管面積方面，2018年，住宅社區在管面積占比60.7%，非住宅物業在管面積占比39.3%。由此可以看出，保利物業來自非住宅物業的收入逐漸增加，非住宅物業在管面積也呈上升趨勢。 利潤水平“拖后腿” 從財務數據的表現看，保利物業的營收規模和增長速度較快，但是，盈利能力卻有待提升。 據申請資料顯示，保利物業2016年、2017年、2018年總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時，2016年、2017年、2018年利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。 以2018年年末的營收規模來看，保利物業的營收規模在上市物業公司中僅次于綠城服務和碧桂園服務，后兩者的營收規模分別為67.1億元和46.75億元。 但是，保利物業明顯的短板是盈利能力相對較弱。據數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。2016年、2017年、2018年，保利物業的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。 可見，保利物業的凈利潤率較差，和其營收規模同等的碧桂園服務相比，后者的凈利率為19.98%，而彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。也就是說，在管理面積和營收規模名列前茅的情況下，保利物業的利潤水平卻拖了后腿。 過去三年，保利物業的員工成本和分包成本在逐年遞增。保利物業在經營風險中也提示，“利潤率及經營業績可能因人工或分包成本或其他運營成本增加而受到重大不利影響”。 [詳情]

　　來源：智通財經 原標題：新股前瞻︱從新三板到港股，保利物業僅耗時4個月  從新三板退市不到四個月，保利物業就火速轉戰港股。 8月6日，保利物業發展股份有限公司（簡稱“保利物業”）遞交港股上市申請，顯示獨家保薦人廣發融資（香港）、華泰金融控股（香港）和農銀國際。 據智通財經APP了解，這并不是保利物業第一次亮相資本市場。早在2017年8月29日，保利物業就以新三板的方式登陸資本市場。但因新三板流動性較弱，無法達到融資目的，保利物業萌生退意。2019年4月16日，保利物業宣布新三板摘牌。 “在新三板摘牌是根據自身經營發展需要及長期戰略規劃調整的需要。”保利物業表示。 摘牌不到五日，保利物業就宣布赴港上市并透露：“募集資金將用于收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平臺；補充營運資金及一般公司用途。” 背靠大型央企保利 至今已有23年歷史的保利物業屬于資歷較深的物業公司。不過，與其他老牌物業公司不同的是，保利物業的背景尤為強大。 據智通財經APP了解，保利物業的最終控股股東為中國保利集團，后者持有保利物業40.74%股權。中國保利集團公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業，目前主要從事國際貿易、房地產開發等業務。 由中國保利集團控股的A股上市公司保利發展控股（簡稱“保利地產”）直接及通過西藏贏悅間接持有保利物業95%及5%股權，合計持有保利物業100%股權，為保利物業直接控股股東。保利地產目前主要專注于房地產開發經營，在福布斯世界500強第245位，在“2019中國房地產百強企業”中排名第4。 因此，保利物業是一家具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。據智通財經APP了解，根據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業發展在中國物業服務百強企業中排名第四，其2018年度品牌價值逾90億元人民幣（單位下同）。 保利貢獻物業收入超90% 擁有大型央企房企保利地產做靠山，在物業在管理面積方面上，保利物業也有著明顯的優勢。 據智通財經APP了解，保利物業專注于中國一二線城市物業管理服務，有三條主要業務線，即物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，構成公司向客戶提供的綜合服務并覆蓋整個物業管理價值鏈。 目前，保利物業所管理物業主要由保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）開發。據招股書顯示，截至2019年4月30日，保利物業發展的合同管理面積達371.4百萬平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，在管面積為197.8百萬平方米，于中國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。 管理面積是衡量物業企業發展優劣的重要指標。截至2018年12月31日，保利物業每項在管物業的平均在管面積約為25.2萬平方米，遠高于同日物業服務百強企業的行業平均水平（僅為19.4平方米）。這是其物業管理服務和增值服務收入增長的保障。 在報告期中，2016-2018年，保利物業實現營業收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，年復合增長率為28%；凈利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元，年復合增長率為50%；毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，并在2018年首次突破20%。 值得一提的是，42.29億元的營業收入規模，僅次于在港上市的物業管理公司綠城物業和碧桂園服務，但是營業收入增速低于在港上市物業管理公司的平均水平33.98%。 3.36億元的凈利潤明顯低于營收規模相當的碧桂園服務，在19家在港上市的物業管理公司中只能排名第6。據智通財經APP統計，碧桂園服務2018年實現營業收入46.75億元，較保利物業高10.54%，凈利潤為9.23億元，較保利物業高163%。保利物業的凈利潤率僅為7.9%。 此外，保利物業的毛利率雖然突破了20%，達20.1%，但仍處于行業較低水平。據智通財經APP統計，在19家在港上市的物業管理公司2018年的平均毛利率為37.84%。 就保利物業的利潤而言，保利物業總經理吳蘭玉表示：“保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平，不追求輸血式，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。” 另外，據中指院的資料，中國物業服務百強企業前30強企業中，大部分企業的母公司或控股股東從事地產開發業務。在包含2018年度物業服務百強企業的220家公司中，167家企業管理由其關聯的地產開發商開發的物業，相關物業的在管面積占于2018年該等物業管理公司在管總面積的近50%。可見，物業公司仍難以擺脫業務上對母公司的依賴。 與許多物業管理公司相同，保利物業十分依賴“自家人”。招股書顯示，2016年-2018年，保利物業的管理物業實現收入分別為19.06億元、24.19億元、29.09億元，來自母公司保利發展控股的管理物業收入占分別為98.7%、95.9%、88.6%，平均值為94.4%。 對此，保利物業總經理吳蘭玉曾表示：“有一個強大的母公司并非壞事，在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應，給保利物業的自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依托母公司，但不完全依賴母公司。”[詳情]

　　保利物業發展股份有限公司（以下簡稱保利物業）已于2019年8月6日向港交所提交上市前文件。中國保利集團為保利物業最終控股股東，廣發融資、華泰金融控股及農銀國際為其聯合保薦人。 據悉，保利物業曾于2017年8月29日在新三板掛牌，并于今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股東保利發展董事會表決通過保利物業境外上市議案，后于5月31日獲得證監會受理。 保利物業股權架構 中國保利集團持有保利物業40.74%股權，為保利物業最終控股股東，中國保利集團為大型央企，主要從事國際貿易、房地產開發等業務。保利發展控股直接及通過西藏贏悅間接持有保利物業95%及5%股權，合計持有保利物業100%股權，為保利物業直接控股股東，保利發展控股業務專注于房地產開發經營。 物業管理多元化 收入與毛利率存結構差異 保利物業業務專注于中國一二線城市物業管理服務，目前所管理物業主要由保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）開發。截至2019年4月30日，該公司于中國管理817項物業，在管面積為19.78億平方米，合同管理面積達37.14億平方米，擁有逾250家附屬公司及分公司。按2018年的在管面積計，截至2018年末公司在管面積占中國物業管理公司市場份額約0.9%。 公司管理物業多元化，主要包括住宅社區、非住宅物業，其中，非住宅社區主要包括：商業及寫字樓、公共及其他物業。住宅社區收入及在管面積均占據絕大份額，收入方面，公司2016財年、2017財年及2018年財年住宅社區收入分別占86%、85.2%及79.2%，非住宅物業收入分別占14%、14.8%及20.8%。在管面積方面，公司2016財年、2017財年及2018年財年住宅社區在管面積分別占比91.3%、86.8%及60.7%，非住宅物業在管面積分別占比8.7%、13.2%及39.3%。公司來自非住宅物業收入逐漸增加，非住宅物業在管面積也呈上升趨勢。 公司主營業務為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。收入方面，公司2016財年、2017財年及2018年財年物業管理服務收入分別占74.3%、74.7%及68.8%，總收入中絕大份額來自物業管理服務，非業主增值服務及社區增值服務對總收入貢獻較小。而毛利率方面，社區增值服務所占份額遠超物業管理服務及非業主增值服務。公司2016財年、2017財年及2018年財年社區增值服務毛利率分別占43.8%、46.2%及48.4%，社區增值服務主要包括社區生活服務及社區資產增值服務，如家政服務、停車場管理服務等，相較于其余兩條業務線，社區增值服務毛利率較高，公司主營業務在收入和毛利率上呈現結構差異。 員工成本居各項成本之首 收入毛利同比增加 資料顯示，公司物業管理費主要按包干制收取，有少量物業管理服務的收入按酬金制收取。員工成本居各項成本之首，且總體呈上升趨勢。公司2016財年、2017財年及2018年財年收入分別為25.64億元、32.40億元及42.29億元，同比增長分別為26.37%及30.52%。凈利同比增長分別為50.62%及49.57%，毛利同比增長分別為35.55%及46.57%。 公司單一最大客戶為保利發展控股集團，公司向保利發展控股集團提供非業主增值服務和物業管理服務。截至2016年、2017年及2018年末，來自單一最大客戶的收入分別占總收入的21.9%、17.3%及16.0%，呈下降趨勢。近三年，來自五大客戶（通常為物業開發商或非住宅物業的業主）的收入分別占總收入的22.9%、18.6%及17.5%。 此外，資料顯示，公司也面臨一些主要風險：（1）過往業績未必代表未來前景及經營業績，未必按計劃實現未來增長；（2）未必按計劃或按合適進度或價格獲得新物業管理合同；（3）大量物業管理合同終止或不獲重續可能對業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響；（4）利潤率及經營業績可能因人工或分包成本或其他運營成本增加而受到重大不利影響；（5）未必能夠自客戶收回物業管理費，因而可能產生應收款項減值虧損。[詳情]

　　來源：“地產K線”微信公眾號 從新三板退市不到四個月，保利物業火速轉投港股。   8月7日，保利物業發展（簡稱“保利物業”）向港交所提交上市前文件。如果保利物業IPO成功上市，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 保利物業是老牌物業公司，1996年成立于廣州，迄今已有23年的歷史。2017年在新三板掛牌上市，在今年4月11日從新三板退市。   招股書顯示，保利物業的最終控股股東為中國保利集團，系屬國務院國資委直屬的大型央企。保利發展控股直接和間接持有保利物業100%股權，而保利集團直接和間接持有保利發展控股共40.74%的股權。 規模進前五，利潤率偏低  保利物業是一家規模較大的未上市物業公司。 根據IPO文件，保利物業2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元。 42.29億的營收規模，在行業內處于什么地位？對比已經在港股上市的物業服務企業來看，保利物業的營收僅次于綠城物業和碧桂園服務，即使算上還未上市的行業龍頭萬科物業，保利物業可以進入行業前五名。 但是與港股上市的物業管理公司，保利物業的利潤率偏低。例如，在港股上市的5家龍頭物業股，雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業為20.43%，綠城服務為17.9%；而保利物業2018年的毛利率則為20.1%。而2016至2017年毛利率更低，分別為16.7%、17.9%。  2016年-2018年，保利物業的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。  就保利物業的利潤而言，吳蘭玉前幾天表示：“保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平，不追求輸血式，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。”   而管理面積的規模來看，保利物業卻占據優勢。截至2019年4月30日，保利物業業務覆蓋全國100多個城市，管理817項物業（包括549個住宅社區及268個非住宅物業），合同管理面積3.71億平方米，在管面積為1.98億平方米，在港股已上市的13家物業企業中，僅次于彩生活、碧桂園服務和雅生活。 母公司“依賴癥”減弱 在管面積中，由母公司保利發展控股提供的物業管理面積占比在逐年遞減。從2016年至2018年，母公司提供的再管面積占比為91.9%、86.1%、57.4%，截止2019年4月份，這一比例持續降低為56.2%。   而與之相對應的就是，保利物業來自第三方開發商的在管面積占比在持續增加，從2016年的8.1%，增長至2018年的42.6%，截止2019年4月份，來自第三方的在管面積占比增長為43.8%。   一般而言，有房企背景的物業管理公司對母公司都有較強依賴性。以鑫苑物業為例，從2016年至2018年，其在管建筑面積的85.5%、80.2%和74.6%來自鑫苑置業集團開發的物業。  從在管面積數據來看，保利物業正在逐漸減弱對于母公司的“依賴癥”。  而從管理物業所得收入來看，保利物業仍然在高度依賴母公司。招股書顯示，從2016年至2018年，保利物業管理物業所得收入分別為19億元、24.2億元、29億元；但是，在收入構成中，來自母公司保利發展控股的管理物業收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%，超過8成的收入還是來自于母公司。  對此，保利物業總經理吳蘭玉近期評論道：“有一個強大的母公司并非壞事，在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應，給保利物業的自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依托母公司，但不完全依賴母公司。”  不同業務利潤率差距大  當下的物業服務已經從狹義的社區服務走向廣義的城市服務，物業服務的范疇正在不斷擴大，加速進入大物業時代，保利物業也在不斷向“多業態”拓展，加入“大物業”的陣營。   目前，保利物業的服務范圍包括住宅物業、商業物業、辦公物業、學校物業、產業園區物業、醫院物業、公眾物業等，已形成了自己多元化的物業服務產品結構。而在此次招股書中，保利物業也多次提及自己的多元化增值服務，并表示：“將進一步開拓圍繞物業管理服務及商業運營的增值服務。” 加大增值服務比重，是物業行業的發展趨勢，因為其利潤普遍高于物管服務。保利物業招股書顯示，2018年物管服務收入占比超過68.8%，但是毛利率僅為14.1%；而占比僅14.7%的社區增值服務，其毛利率則高達48.4%。 保利物業在招股書中表示，“美居、社區產品運營、養老和社區教育等社區增值服務”，是保利物業未來打造自己增值服務的方向所在。   招股書顯示，對于IPO募集的資金，保利物業將用于以下四個方面：1．收購或投資業務運營及策略互補的物業管理公司，擴大物業管理規模；2．進一步開拓增值服務。投資社區產品及服務公司，家政及汽車相關服務公司，以及從事智能家居業務的企業等；3．升級數字化及智能化管理系統。具體包括，搭建智慧終端，升級智能停車系統，以及探索社區機器人等；4．用作運營資金及一般公司用途。[詳情]

　　新浪港股訊 8月7日消息，根據申報文件，保利物業發展已經向香港交易所提交上市前文件。中國保利集團是保利物業發展的最終控股股東。廣發融資、華泰金融控股和農銀國際是聯合保薦人。 [詳情]

　　新浪財經上市公司研究院 地產信息/肖恩 新浪財經訊 6月1日，保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利地產”）發布了其全資子公司境外首次公開發行股份申請材料獲中國證監會受理的公告，保利物業擬在港股IPO事項先前已在2018年保利地產的股東大會審議通過，保利物業本次發行H股事項尚需取得中國證監會、香港聯交所等核準。 值得注意的是，此前保利物業曾于2017年在新三板掛牌上市，而在今年4月11日公告從新三板退市，同此前永升生活等物業公司相同的是，它們多在新三板掛牌不久退而轉向H股，這一操作似乎已成業內“時尚”。目前在新三板掛牌的物業公司超過60家，其中不乏有下一批轉向港股的公司。 由于從新三板退市等原因，保利物業并沒有公布2018年全年的業績情況，從公司2017年年報、2018年半年報以及其100%控股股東保利地產的年報可以略知保利物業的大致經營情況。 目前，保利物業已布局全國131個城市，管理面積266萬平方米，員工3.28萬人。公司在5月24日中國指數研究院發布的2019中國物業服務百強企業中，保利物業位列第4，僅次于萬科物業、綠城服務、碧桂園服務，除萬科物業外，后兩者均在港股上市，碧桂園生活在2018年港股IPO并取得不俗股價表現，這或許進一步激發了保利物業的港股上市的信心。 2017年全年、2018年上半年，保利物業分別錄得32.4億元、18.5億元營收，歸母凈利潤2.3億元、1.9億元，同比增長66.16%、64.43%。 截止2018年年中，保利物業來自第三方獨立的管理面積達2632萬平方米，公司總管理面積的58.19%，外拓項目中非住宅面積占比50%左右。 公司整體毛利率偏低，2017年、2018年上半年在20%左右，與港股上市的物業管理公司相比稍顯落后。一方面，人工成本占比較高，另一方面，毛利率更高的增值服務占比稍低。 人工成本占營業成本的比例為61.18%，近年來工資水平的持續上漲導致行業整體的人力成本和勞務外包成本面臨不斷上升的壓力。 2018年上半年，保利物業的增值服務收入為3.145億元，僅占總營收的16.97%，毛利率為46.75%，而基礎服務業管理的毛利率僅為16.78%，凈利率僅為10.06%，低于港股上市物業公司的平均水平。 2017年及2018年上半年凈資產收益率ROE達54.85%、38.94%，在目前港股A股上市的物業公司中僅次于奧園健康生活。凈利潤率相差不大的情況下，ROE表現相對優秀的原因或是由于公司的資產負債率相對更高，截止2018年年中，保利物業的資產負債率為75.71%，明顯高于同期的物業上市公司的平均水平54.88%，港股上市后，隨著資本金的增厚，資產負債率將會有所下降，ROE預計也將下降。[詳情]

　　本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道 隨著物管行業競爭日趨激烈，以及國內融資渠道持續收緊，物業公司赴港上市成為后地產時代下的新趨勢。 4月16日，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）在發布2018年業績報告的同時，宣布通過了《關于公司所屬保利物業發展股份有限公司境外上市方案的議案》。其中上市地點為香港聯交所主板，發行每股面值為人民幣1元，本次發行比例不少于發行后公司總股本的15%（未考慮超額配售權的行使），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。 內地房企分拆物業公司的上市熱潮從2018年延伸到2019年，且熱度絲毫不減。據不完全統計，2018年以來，碧桂園旗下碧桂園服務、雅居樂旗下雅生活、新城控股旗下新城悅、濱江集團旗下濱江服務等物業公司紛紛登陸港交所，若保利物業成功完成IPO，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 值得注意的是，物管行業普遍面臨天花板明顯的問題，僅靠物業費難以實現業績增長，而增值服務的發展仍在探索期。 退市后轉戰港股 與其他物業管理公司不同，保利物業并非首次掛牌上市。據公開資料顯示，保利物業在2017年8月登陸新三板，距今僅有1年多時間，而在宣布赴港上市的6天前，保利物業剛從新三板退市。 保利物業為何從新三板摘牌退市？此前保利物業的公告中曾表示：“這是公司自身經營發展及戰略規劃的需要。”實際上，新三板上市公司普遍面臨流動性相對較差、融資較難的處境，全國中小企業股份轉讓系統網站信息顯示，截至2018年12月底，新三板在掛牌物業服務公司有56家，當年有14家選擇摘牌。 中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林向《中國經營報》記者分析，從主動摘牌的物業服務企業來看，并非業績不佳等原因，相反都業績不俗，雖然都沒有透露原因，一個很重要的原因是，新三板已經無法滿足保利物業的融資等發展需要，相比而言，轉戰港股更有優勢。 截至目前，在港上市的內地物業公司共有13家，僅2018年上市的就有5家。其中雅生活上市募資39.19億港元；碧桂園物業上市募資10.08億元；新城悅上市募資5.8億港元；佳兆業物業上市募資3.28億港元。 在房地產調控期下，信貸持續收緊，物業分拆赴港上市成為房企拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務，物業管理公司具有輕資產和逆周期屬性，估值水平亦明顯較高。國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，當下物業公司紛紛赴港上市，其主要還是因為融資面偏緊，在近兩年，房地產公司的融資需求很強烈。 保利地產公告表示，保利物業上市有利于提升其市場競爭力。相關數據顯示，公司以房地產開發經營為主營業務，2018年母公司銷售規模突破4000億元，營業收入和歸屬于母公司所有者的凈利潤分別達1945億元和189億元，同期保利物業營業收入和歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為43億元和3億元，占保利地產的比例分別為2.21%和1.68%，占比較小。 本報記者就如何應對物業費增長“天花板”等問題致函采訪保利物業品牌部人士，截至發稿未獲回復。 融資并購成主要擴張手段 據保利物業公告顯示，赴港上市募集的資金用途為收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平臺；補充營運資金及一般公司用途。 廣發證券此前一份研究報告指出，并購是物業管理公司重要的擴張手段。以去年底成功赴港上市的佳兆業物業為例，將募集資金的70%用于并購，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的。[詳情]

　　來源：北京商報 轉戰港股 保利如何支撐物業板塊野心 開發商搶灘物業萬億市場的野心在當下已無需掩飾。與企業間比拼模式、服務甚至是概念相比，在行業的跑馬圈地仍未完成的當下，規模無疑是企業的第一目標。 近日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，公司董事會以及監事會審議通過了全資子公司保利物業發展股份有限公司在港交所主板上市的相關議案。業內人士直言，轉戰港股打通融資渠道有利于企業規模擴張。但需要注意的是，發展模式、增值業務、智慧服務等方面恐怕才是未來支撐企業業績野心的關鍵。 取道港交所 4月16日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，公司董事會以及監事會審議通過了全資子公司保利物業發展股份有限公司在港交所主板上市的相關議案。 據該公告，保利物業擬發行境外上市外資股（H股）股票并申請在香港聯交所主板上市，本次發行比例不少于發行后公司總股本的15%（未考慮超額配售權的行使），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。 該上市方案指出，募集資金將用于收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平臺；補充營運資金及一般公司用途。 實際上，上述議案的發布距離保利物業在國內新三板退市僅過5天。資料顯示，保利物業在2017年8月登陸新三板，至今僅有一年多時間。類似情況也曾在遠洋億家、新大正物業、天恒昌物業、銀城物業、美易等企業身上出現。上述公司目前均已摘牌新三板。 對于摘牌新三板，保利此前在公告曾中表示，“這是公司自身經營發展及戰略規劃的需要”。 易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，新三板流動性低，基本無法給企業提供融資價值，之前新三板通常被視為A股主板上市的跳板。但A股對于房地產相關企業上市的嚴格把關，即便龍頭公司碧桂園在A股分拆物業上市時也以失敗告終。因此當前眾多開發商旗下物業板塊紛紛退而求其次，轉戰港交所不失為明智之舉，而且之前房企物業板塊登陸港股的案例已不勝枚舉。 據不完全統計，2018年以來，碧桂園旗下碧桂園服務、雅居樂旗下雅生活、新城控股旗下新城悅、濱江集團旗下濱江服務、奧園集團旗下奧園健康生活、旭輝控股旗下永升服務紛紛登陸港交所。同行的動作對保利物業無疑促動明顯。若保利物業成功完成IPO，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 目標百億靠并購 急于上市與保利物業發展戰略計劃有關。 相關人士介紹，物業板塊業務一直較為保利所看重。按照保利對自身業務和發展模式的表述，“以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼”，其中兩翼業務是該公司重點培育的相關多元化板塊。而物業板塊則是保利主業外的多元業務中最主要的業務之一。這從保利發展2018年年度報告中的措辭中也可見一斑。其中，報告指出，“公司依托房地產開發主業，公司整合房地產上下游產業鏈資源，在綜合服務與不動產金融領域形成十余個專業板塊，重點發展物管、經紀、商管、建筑、房地產基金等產業”。其中，物業管理被列為多元業務中首位。 事實上，保利內部已對物業板塊具體發展目標做出了規劃。據相關機構披露，保利物業內部已啟動一項名為“147”的三年戰略計劃（2019-2021年）。而這個“147”計劃，就是要在三年內實現100億元營業收入、4億平方米的管理面積，以及7億元的利潤水平。 從保利物業板塊近期業績來看，2018年，保利實現銷售規模突破4000億元，同比增長31%，營業收入和歸屬于母公司所有者的凈利潤分別達1945億元和189億元，同期保利物業營業收入和歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為43億元和3億元。物業板塊業績與目標雖并非不可企及，但距離目標確實有一定差距。 而且，與同行相比，保利物業處于追趕狀態。統計顯示，2018年綠城服務實現營收67.1億元，凈利潤11.98億元，業績排在上市公司前列；據萬科2018年年報顯示，公司物業管理業務收入達到97.96億元。截至目前，萬科物業板塊并未上市，而不久前，萬科更表示，沒有千億規模暫時不會考慮上市，顯示出在該領域內底氣。 統計顯示，2018年上半年，保利物業新增外拓簽約面積達2632萬平方米，同比增長149.24%，占同期公司整體簽約面積的58.19%。截至2018年中期，保利物業累計外拓簽約面積達6579萬平方米，外拓簽約面積占比達29.98%，較上年末提升6.98個百分點。 數據顯示，保利物業在2018年的營收和利潤僅占保利地產業績比例分別為2.21%和1.68%，占比較小。 據稱，保利發展管理層曾在內部會議上建議，充分利用兼并、收購、合作等手段，以及借力資本市場，實現規模的有效擴張。2018年6月，保利物業與天創物業達成戰略合作，完成保利物業首次并購。 業內人士指出，對保利而言，單純依靠主營業務提供的自有物業管理不能滿足快速擴張需求，收并購有助于公司實現加速外拓規模，上市融資將有助于這一目標的達成。 但需要注意的是，并購也會帶來負面影響。以彩生活為例，該公司2018年毛利率與凈利率分別下降9.4個和7.2個百分點至35.5%和14.3%，主要由于收購的萬象美拉低了整體毛利率。 野心靠誰撐 “房企物業板塊若要獨立起飛，需要改變過度依靠母公司的現實。”一位樓市觀察人士指出，開發商的身份可以給公司物業提供天然的優質物業管理體量，但卻是一把雙刃劍，物業公司自身造血能力會受影響，而擴張速度也受限制。 來自相關機構的數據顯示，截至2018年上半年，保利物業的物業管理面積為1.3億平方米，其中由保利發展開發的物業管理面積為9877萬平方米，占總體管理面積的75.93%，這一數據在2016年則為92%。 在業務開拓上，保利試圖尋求更多傳統業務之外的領域。 2019年2月，保利接管貴陽龍洞堡國際機場的相關物業服務。這是保利物業第一次接管機場的管理項目，對此，保利方面表示，這是保利物業在管理業態上的重大突破，展現保利物業管理大規模項目的能力。此外，保利物業市場拓展還瞄準了一些特色業態，涵蓋文化藝術中心、養老社區等。希望在業態上實現突破。目前已與衡水文化藝術中心簽訂服務協議。按照保利物業計劃，未來服務范圍將涵蓋住宅、商辦、鄉鎮、景區、學校、政府機構等多個維度。 此外，保利也不斷通過合作方式借力擴張。近來，保利物業已分別與星亞控股、天創物業、萬騰集團等公司完成戰略合作簽約。 業內人士指出，僅在規模上擴張對企業而言還不夠，與規模同時推進的還應包括盈利模式。這樣，一旦物業萬億平臺搭建完成，才能成為一個既能獨立盈利又能促進其他板塊盈利的可持續發展平臺。 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從物業管理行業現狀來看，單純依靠物業管理是很難實現盈利的。房企物業上市必須把握好C端消費者需求入口，完成創新增值服務。 包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等社區增值服務領域；同時，可在提供小額貸款方面在金融服務方面做出嘗試。 剛剛保利發布的公司董事會監事會批準的 赴港上市公告中也指出，公司將提升增值服務業務和多元化服務業務，并升級信息化和智能化平臺。之前，保利方面也曾表示正積極發展社區消費服務，創新商業模式；提升物業服務品質與附加值，打造“全服務”生態鏈。 對于目前赴港IPO的進展，保利物業方面在答復北京商報記者時表示，一切以公告為主，暫無最新動態。 北京商報記者 董家聲[詳情]

　　上證報中國證券網訊（記者 孔子元）保利地產公告，全資子公司保利物業的股票自4月11日起終止在全國中小企業股份轉讓系統掛牌。[詳情]