文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家   姜兆華

　　差別化信貸管理，是貫徹國(guó)家“房住不炒”的基本原則。實(shí)際操作中，銀行既不能搞簡(jiǎn)單粗暴的“一刀切”；也不能患上房貸“恐懼癥”。

　　最近中信銀行（601998，股吧）北京分行暫停北京地區(qū)200萬以上個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款（簡(jiǎn)稱房抵貸），沒想到招來市場(chǎng)熱議。此次政策調(diào)整，該行給出解釋是：貫徹因城施策，基于房地產(chǎn)調(diào)控政策而做出的選擇。對(duì)于中信銀行房抵貸政策調(diào)整，市場(chǎng)反應(yīng)大多集中在：暫停房抵貸對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響？

　　為什么叫停房抵貸業(yè)務(wù)

　　房抵貸是指借款人以個(gè)人名下房產(chǎn)做為抵押資產(chǎn)，向銀行申請(qǐng)的個(gè)人貸款，主要用于滿足個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求。從其定義可以看出：房抵貸用途就是滿足居民個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，不是用來滿足居民住房購買需求。一個(gè)與住房按揭貸款壓根不搭界的貸款業(yè)務(wù)，咋說叫停就叫停了呢？

　　一是房貸剛性監(jiān)管約束。為貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”宏觀調(diào)控政策，銀監(jiān)會(huì)今年大開“殺戒”，連續(xù)開出多張高額罰單，重點(diǎn)整治銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入房市，而這恰恰點(diǎn)到銀行信貸管理的“軟肋”。從操作實(shí)踐看，很多銀行貸款用途往往經(jīng)不住監(jiān)管部門合規(guī)檢查。這無疑為銀行個(gè)人信貸管理平添了幾分合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。為此，銀行發(fā)放個(gè)人貸款謹(jǐn)小慎微，寧缺毋濫：既然管不住貸款用途，就索性不發(fā)放涉房貸款；即使信貸規(guī)模有富余，也不會(huì)觸碰監(jiān)管政策的“紅線”。

　　二是銀行縮表規(guī)模緊張。金融市場(chǎng)亂象整治以來，銀行壓縮表外授信成為一塊難啃的骨頭。表外授信業(yè)務(wù)回歸經(jīng)營(yíng)本源，加劇銀行信貸規(guī)模的調(diào)劑難度；加之資金成本上升，倒逼銀行把有限信貸規(guī)模用在高定價(jià)貸款上；原本就不寬裕的表內(nèi)信貸規(guī)模更加促襟見肘。本輪銀行信貸規(guī)模緊張，很大程度來自于銀行縮表的壓力。

　　三是涉房貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控反映在銀行賬面上就是涉房貸款增幅要有回落。從壓縮涉房貸款存量看，房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人房貸多為中長(zhǎng)期貸款，難有回旋余地；而房抵貸等個(gè)人貸款壓縮難度相對(duì)較少。從涉房貸款增量看，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸、適度開展首套住房按揭貸、停暫個(gè)人房抵貸或是銀行自求平衡的策略選擇。

　　暫停房抵貸會(huì)有哪些影響

　　針對(duì)暫停房抵貸影響居民消費(fèi)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的質(zhì)疑，中信銀行給出的解釋是：不會(huì)影響北京地區(qū)居民及企業(yè)的正常購房需求。暫停房抵貸對(duì)居民和企業(yè)經(jīng)營(yíng)到底有哪些影響呢？

　　一是抑制投機(jī)炒房。一家銀行暫停房抵貸業(yè)務(wù)，對(duì)北京地區(qū)房?jī)r(jià)影響并不大。但銀行停貸苗頭一旦形成羊狼效應(yīng)，其他銀行跟風(fēng)效仿，共同切斷各類購房資金供給，炒房投機(jī)客的日子肯定就不會(huì)太好過。北京房?jī)r(jià)，尤其二手房?jī)r(jià)可能因流動(dòng)性緊張會(huì)出現(xiàn)小幅下降。

　　二是推高房貸利率。在住房按揭貸款嚴(yán)格管控的形勢(shì)下，由中小銀行引發(fā)的房貸漲價(jià)潮，開始蔓延至四大國(guó)有銀行。從全國(guó)各地銀行首套房貸執(zhí)行利率看，一線城市四大國(guó)有銀行普遍上浮10-20%，股份制銀行、城商行更是上浮20—30%。城門失火，殃及池魚。暫停房抵貸很可能助推北京地區(qū)房貸利率持續(xù)走高。

　　三是誤傷小微業(yè)主。市場(chǎng)上除中信銀行房抵貸業(yè)務(wù)外，中國(guó)銀行（601988，股吧）、民生銀行（600016，股吧）、郵儲(chǔ)銀行等銀行也都推出過與房抵貸相類似的個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品。該項(xiàng)業(yè)務(wù)以審批靈活、實(shí)效性較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，深受中小企業(yè)主和個(gè)人客戶歡迎；對(duì)緩解小微企業(yè)融資難、融資貴起到過積極作用。此番中信銀行房抵貸大門突然拉下一半，讓小微企業(yè)主和個(gè)人客戶著實(shí)有些“傷不起”。畢竟炒房投機(jī)的是少數(shù)，而經(jīng)商辦實(shí)業(yè)的卻是大多數(shù)。

　　差別化調(diào)控還需更精準(zhǔn)

　　差別化信貸管理，是貫徹國(guó)家“房住不炒”的基本原則。實(shí)際操作中，銀行既不能搞簡(jiǎn)單粗暴的“一刀切”；也不能患上房貸“恐懼癥”。

　　從房抵貸調(diào)整本意看，房抵貸似有流入房市的嫌疑。中信銀行暫停的是北京地區(qū)200萬以上住房抵押貸款，也就是說200萬以下住房抵押貸款還可照常辦理。根據(jù)這一調(diào)整方案，200萬成為劃分房抵貸是否進(jìn)入房市的“分水嶺”；這種以貸款額度來衡量貸款用途的經(jīng)營(yíng)邏輯，讓人有些難以理解。從概率上講，銀行發(fā)放的每一筆200萬以上貸款都有流入房市的可能，那是否所有200萬以上貸款都要打上暫停標(biāo)簽?zāi)兀?/p>

　　眾所周知，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是貸款三查制度：即貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查。貸款用途的盡職調(diào)查，貸款發(fā)放的受托支付，貸后資金的使用監(jiān)管都可有效監(jiān)控信貸資金。貸款金額大小不是區(qū)分信貸資金是否流入房市的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，抓好信貸管理才是房地產(chǎn)金融調(diào)控的關(guān)鍵所在。

　　(本文作者介紹：中國(guó)海洋大學(xué)MBA、EFP金融理財(cái)管理師，現(xiàn)任某全國(guó)股份制銀行總行零售部門負(fù)責(zé)人。)