出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　3月31日，融信中國(guó)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，盈利水平大幅下滑，負(fù)債率再度回升。2020年實(shí)現(xiàn)收益483億元，同比下降6.14%；毛利為53.12億元，同比下降57.42%；年內(nèi)溢利達(dá)34.94億元，較去年減少40.71%；公司擁有人應(yīng)占溢利24.28億元，較去年減少23.02%。負(fù)債比率則由2019年12月31日的70%上升至83%。

　　銷(xiāo)售毛利率下降13.24個(gè)百分點(diǎn) 地王盈利不佳

　　2020年，融信中國(guó)的營(yíng)收凈利雙雙下滑，尤其是歸母凈利下滑了23.02%，大幅高于營(yíng)收6.14%的下滑幅度。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年，融信中國(guó)的毛利率由上一年度的24.24%降至11%，大幅下滑了13.24個(gè)百分點(diǎn)。同期公司的銷(xiāo)售凈利率由上一年度的11.45%下降至7.13%。盈利能力大幅下滑。

　　對(duì)于盈利的大幅下滑，融信中國(guó)表示：一方面疫情沖擊下項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度受阻，融信2020年交付物業(yè)建筑面積同比下降逾三成；另一方面則是由于部分結(jié)轉(zhuǎn)的收購(gòu)項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利率較低所致，以及受限于現(xiàn)價(jià)調(diào)控政策。

　　兩三年前，融信拿的諸多地王將在近年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，盈利很難樂(lè)觀。幾年前錯(cuò)誤的拿地，至今仍是懸在融信頭上的一把刀。

　　2016年，全年銷(xiāo)售額僅246.39億元的融信中國(guó)斥資約500億大舉拿地，當(dāng)年公司拿地金額是銷(xiāo)售額的近2倍。之后在2017年拿地金額進(jìn)一步上升至700多億，是當(dāng)年銷(xiāo)售額的1倍多。這兩年公司拿下了全國(guó)不少地王項(xiàng)目，溢價(jià)率頗高。融信中國(guó)這兩年通過(guò)加杠桿積累了大量的土地，2017年末，公司的土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2310萬(wàn)平方米，而凈負(fù)債率也大幅升至159%。

　　2016年，融信通過(guò)與18組開(kāi)發(fā)商的超過(guò)400輪激烈競(jìng)價(jià)，以110.1億元摘得上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，是當(dāng)年全國(guó)土拍成交歷史單價(jià)地王，樓板價(jià)高達(dá)10.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率139%。并且，這一項(xiàng)目還包括諸多條件，中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%；自持不低于15%的住宅物業(yè)；持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。而2020年12月，融信保利招商聯(lián)合體拿下的上海靜安中興社區(qū)宅地，樓面價(jià)為7.2萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于五年前的融信拿下的中興社區(qū)地塊樓板價(jià)。

　　最終，融信引入萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)五年前的這一地王項(xiàng)目，萬(wàn)科斥資入股49%。項(xiàng)目名稱(chēng)為融信萬(wàn)科中興路一號(hào)，2016年8月拿地，2020年4月才獲發(fā)預(yù)售許可證并開(kāi)啟認(rèn)籌，銷(xiāo)售均價(jià)約12.98萬(wàn)元/平方米。相較于10萬(wàn)元的土地成本價(jià)，這一項(xiàng)目的獲利空間所剩無(wú)幾。

　　土地成本增長(zhǎng)較快 拿地力度出現(xiàn)回升

　　2020年，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1551.72億元，同比增長(zhǎng)9.81%，增速較2019年的15.94%下滑6.13個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)應(yīng)的合約建筑面積為725.09萬(wàn)平方米，同比上升10.74%。平均售價(jià)為2.14萬(wàn)元/平方米，較上一年度的2.16萬(wàn)元/平方米略有下降。

　　相較于近兩年連續(xù)的銷(xiāo)售大幅放緩，融信中國(guó)的拿地力度卻又有回升。數(shù)據(jù)顯示，繼2016年-2017年的大力拿地后，公司在2018年大幅放緩拿地，但2019年-2020年拿地力度連續(xù)小幅上升，拿地面積/銷(xiāo)售面積由2018年的0.85倍升至2020年的1.2倍。拿地面積在逐年升高，去化放緩也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　融信中國(guó)近幾年的土儲(chǔ)池子在持續(xù)擴(kuò)大，截至2020年末，達(dá)到2870萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司的拿地成本明顯升高，2016年由于拿了不少地王項(xiàng)目，公司當(dāng)年的平均地價(jià)高達(dá)12963元/平方米，之后2017年大幅回落至4814元/平方米，之后公司的平均地價(jià)開(kāi)始持續(xù)上升，截至2020年末，達(dá)到9596元/平方米，同比上漲44.34%，遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售均價(jià)的上漲速度。

　　而融信中國(guó)近幾年的土地權(quán)益比例均不足50%，上漲過(guò)快的地價(jià)進(jìn)一步壓縮其盈利空間。