近期，禹洲集團(tuán)披露了2020年度業(yè)績(jī)，其合約銷售額創(chuàng)歷史新高，增長近40%至1049.67億元。業(yè)績(jī)則出現(xiàn)斷崖式下滑，營收下滑55%至105.35億元，凈利潤下滑97%至1.17億元。

　　此前禹州集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告之后，穆迪就下調(diào)了禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)，將其企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，將展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

　　穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示，“下調(diào)禹洲集團(tuán)評(píng)級(jí)是在其最近發(fā)布盈利預(yù)警后做出的行動(dòng)，反映了我們的預(yù)期”。

　　三月中旬以來，禹洲集團(tuán)股價(jià)已經(jīng)跌去28%。與此同時(shí)，其美元債也出現(xiàn)大跌，經(jīng)歷了真正的“股債雙殺”。

　　會(huì)計(jì)要求趨嚴(yán)導(dǎo)致收入確認(rèn)減少？禹洲高度依賴合營聯(lián)營企業(yè)

　　在年報(bào)中，禹洲集團(tuán)稱業(yè)績(jī)大幅下滑原因?yàn)檠舆t確認(rèn)收入，“由于受新冠肺炎疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及于武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)?！?/p>

　　導(dǎo)致業(yè)績(jī)斷崖式下滑的直接原因則是審計(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)要求的趨嚴(yán)，據(jù)媒體報(bào)道，禹洲集團(tuán)管理層在近期一次路演中稱，審計(jì)師2月底才提出更嚴(yán)格的會(huì)計(jì)要求，具體包括對(duì)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格、合作公司有工商局層面的章程備案才可以并表等。此舉導(dǎo)致上半年收入相較半年報(bào)披露的142億元出現(xiàn)大幅下調(diào)。

　　在3月30日召開的媒體會(huì)上，禹洲集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官邱于賡表示，審計(jì)師并表要求比較嚴(yán)謹(jǐn)，協(xié)商決定將部分禹洲認(rèn)為可以并表的項(xiàng)目放在聯(lián)營合營公司里，這部分利潤比較高的項(xiàng)目未能并表影響了最終毛利率；上述項(xiàng)目并表需要有補(bǔ)充條件，因時(shí)間關(guān)系比較困難，結(jié)果就變成只能在聯(lián)營合營公司體現(xiàn)。

　　合作開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)近年來比較流行的一種開發(fā)模式，可以幫助房企快速擴(kuò)張規(guī)模，同時(shí)也有利于調(diào)節(jié)利潤、負(fù)債，使報(bào)表更加復(fù)雜。

　　禹州集團(tuán)之前就存在規(guī)模龐大的合營聯(lián)營企業(yè)，2016年禹州集團(tuán)財(cái)報(bào)中對(duì)聯(lián)營公司和合營公司的投資達(dá)到73.93億元，此后持續(xù)增長，到2020年底已經(jīng)增至101.35億元。

　　如此龐大的合營聯(lián)營企業(yè)長期以來帶來的利潤卻微乎其微，從2016年到2019年，合營企業(yè)損益總計(jì)為-1.1億元，聯(lián)營企業(yè)損益總計(jì)為2.24億元，中間好幾個(gè)年份還處在虧損狀態(tài)。

　　即使如管理層所說，2020年將部分利潤高的項(xiàng)目放進(jìn)了合營聯(lián)營公司，合營公司盈利也僅2.69億元，聯(lián)營公司也僅0.23億元，總計(jì)不到3億元。

　　對(duì)于合營聯(lián)營企業(yè)的認(rèn)定，也并非按照持股比例確定。禹洲鴻圖是禹洲地產(chǎn)境內(nèi)主要的開發(fā)實(shí)體，根據(jù)其此前披露的發(fā)債募集書，幾家合營公司的持股比例均在50%以上。

　　穆迪指出，“‘B1’評(píng)級(jí)反映了禹州集團(tuán)對(duì)合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)銷售的高度依賴，這限制了企業(yè)透明度。”

　　激進(jìn)拿地埋下隱患 去年負(fù)債仍在增長

　　今年的業(yè)績(jī)大幅下滑除收入確認(rèn)問題外，與前幾年公司激進(jìn)拿地也分不開。

　　2016年以來，禹州集團(tuán)頻拿地王，2016年當(dāng)年獲得的14宗土地中包括7塊地王，此后每年都有地王項(xiàng)目。

　　2019年最為典型，5月禹洲集團(tuán)以134%的溢價(jià)率摘得成都主城區(qū)2宗宅地，樓面地價(jià)18400元每平方米，成為成都新地王。這一年其權(quán)益土儲(chǔ)地價(jià)為244.4億元，根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，權(quán)益銷售額為447.6億元，拿地金額占到銷售額的55%。

　　當(dāng)年拿地平均樓面價(jià)達(dá)到10023元，售價(jià)則為12386元，地價(jià)占到售價(jià)的81%。2020年公司拿地平均樓面價(jià)為11852元，仍占銷售額70%以上。

　　從新增土儲(chǔ)建面來看，2020年拿地有所放緩，2020年新增建筑面積284.74萬平方米，2019年則為462.22萬平方米。與此同時(shí)，貨值權(quán)益占比有所提升，從55%提升至63%。

　　去年禹洲的負(fù)債規(guī)模還在增長，截至年末總有息負(fù)債達(dá)到639億元，同比增長近15%。現(xiàn)金則減少2.9%至345億元（包含受限現(xiàn)金），剔除受限現(xiàn)金后為235.87億元，同比減少17%。

　　2020年公司的借款利息總額達(dá)到51.7億元，同比增長了19%。與此同時(shí)，公司增加了資本化利息金額，達(dá)到50.46億元，同比增長21%。通過這一操作將融資成本降到了1.24億元，同比下滑32%。

　　截至2020年末，禹洲集團(tuán)凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.8%、1.83、77.9%。2020年上半年這三個(gè)數(shù)值分別為93.78%、1.67、79.83%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍舊踩中紅線。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)心今年低于預(yù)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)影響公司后續(xù)融資，穆迪指出“ ‘負(fù)面’展望反映出該公司在未來12-18個(gè)月內(nèi)改善營收確認(rèn)度和財(cái)務(wù)指標(biāo)的能力存在不確定性，以及我們預(yù)期其獲得融資的機(jī)會(huì)會(huì)因此而減弱”。