出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　3月29日晚間，首創置業披露2020年度業績公告。2020年，首創置業實現營業收入212.48億元，同比增長約2.22%；歸屬股東凈利潤9.82億元，同比減少約53.74%。董事會決議不派發截至2020年12月31日止全年之末期股息。利潤腰斬之際，公司的EPS低至0.01元，上百億的永續債又吞噬了公司絕大部分利潤。目前仍然存續的上百億存續債預計對利潤的影響仍將持續。截至2020年末，針對“三道紅線”要求的三個財務指標，公司仍然踩中兩條紅線，歸為橙檔，降杠桿壓力依然不小。

　　業務不及預期 凈利腰斬

　　2020年，首創置業實現營業收入212.48億元，同比增長約2.22%；歸屬股東凈利潤9.82億元，同比減少約53.74%。首創置業解釋稱，業績下滑主要是受新冠肺炎疫情影響，商品房開發進度延遲，一級開發節奏放緩，奧特萊斯店鋪業績下滑，同時重點發展的北京、天津等核心地區深受國家房地產限購限價等調控政策影響，商品房銷售速度減慢、若干項目毛利承壓，導致期內房地產結轉利潤及毛利同比下滑。

　　Wind數據顯示，2020年，首創置業的銷售毛利率由上一年度的26.86%下降到21.54%，銷售凈利率由13.7%大幅下降到6.27%。而公司的凈資產收益率則經歷了連續六年下滑，2020年僅3.22%，較上一年度再度大幅下滑3個多百分點。

　　并且，首創最終的股東收益要較“腰斬”后更加“骨感”。2020年，首創置業的EPS低至0.01元。在經營不及預期帶來的盈利水平下滑背后，還有巨額永續債對公司凈利潤的吞噬。

　　永續債吞噬利潤

　　2020年，首創置業的歸母凈利潤有9.82億元，總股數43.63億股，若正常來說，EPS少說也有0.23元。但最終的EPS卻低至0.01元，原因是永續債的利息清償順序要優先于一般股東，公司盈利需要先支付永續債的約定利息，剩余部分才能進行一般股東分配。

　　以此推算的話，首創置業當期一般股東凈利潤只有4363萬元，償還的永續債利息高達9.38億元。截至2020年末，首創置業的存量永續債規模為123.92億元，簡單估算，公司的永續債平均利率在7%左右，遠高于公司5%左右的有息負債融資成本。

　　永續債雖為負債，但卻可以計入權益，在房地產行業較為常見，可以起到美化報表的作用。但首創置業的永續債規模在業內較高。2020年，在降杠桿壓力之下，首創置業的永續債規模出現近幾年的首度下降，降至123.92億元，仍然占到當期股東權益的26.18%，2019年時曾一度高達151.24億元。

　　踩中兩條“紅線”

　　首創置業負債率畸高。從2014年以來，首創置業的凈負債率便持續超過100%，2020年6月末，達到156.97%，2020年末下降到127%，但仍然處于業內較高水平。若算上大規模計入權益的永續債，首創置業的真實負債率會更高。

　　2020年，房地產行業的監管進一步加碼，針對降杠桿的“三道紅線”政策出臺后，一眾房企不得不降低速度，調整結構，以達到0踩線的“綠檔要求”。而截至2020年末，首創置業依然有兩項指標踩線，降杠桿壓力較大：現金短債比1.13倍，凈負債率127%，剔除預收款后的資產負債率達到71.3%。

　　轉讓全部奧萊業務

　　3月29日晚間，首創置業還發布了資產轉讓公告，擬向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，包括從事綜合奧特萊斯物業項目之首創鉅大及首創置業集團其他奧特萊斯項目。奧萊業務重組后，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務，而首創鉅大將繼續專注于綜合奧特萊斯物業項目。

　　在3月30日的業績發布會上，首創置業對此表示：在當前環境下，首創置業還是以穩健2023經營策略為重心，強力調整結構，降杠桿，抗風險，而奧萊業務還處于培育期，公司將資產包出售給首創集團，可以有效盤活資產，優化資產結構，提升資產質量。增強抗風險能力，保障業務的穩健運營。

　　公告顯示，2020年，奧萊業務實現營業額74億元，年末已開業奧萊數量達13家。而2019年全國12家奧萊銷售額超100億元。而持續的投資性房地產培育，也給公司的現金流帶來不小的壓力，wind數據顯示，2011年以來的大部分時間公司的投資活動現金流均呈大額凈流出。公告顯示，截至2020年末，首創置業的奧萊業務資產總額184.88億元，負債總額144.47億元，負債率達到78.14%。

　　奧萊業務向下之余，首創置業的房地產主業近年也停滯不前。2020年公司實現全口徑銷售額708.6億元，較2019年的808.1億元同比下降12.31%。