出品：大眼樓管

　　作者：王永

　　3月26日晚間，大悅城披露了年報(bào)，2020年實(shí)現(xiàn)營收384.45億元，同比增長13.76%，歸母凈利潤為-3.87億元，扣非凈利潤-5.01億元。出現(xiàn)近年來首次歸母凈利潤由正轉(zhuǎn)負(fù)的情況。

　　疫情對(duì)以“持有物業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng)的大悅城打擊嚴(yán)重，去年投資物業(yè)營收下滑近14%；酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)營收下滑近29%；其他業(yè)務(wù)營收下滑近45%。此外，由于預(yù)期售價(jià)降低，去年資產(chǎn)減值金額達(dá)到12.07億元。

　　2019年經(jīng)歷重組后，大悅城管理層一度意氣風(fēng)發(fā)，喊出三年千億的目標(biāo)，2019年起激進(jìn)拿地，囤積了大量土儲(chǔ)。2020年疫情影響下，銷售金額及銷售均價(jià)均出現(xiàn)下滑。疫情后，大悅城還有望實(shí)現(xiàn)高速增長嗎？

　　大悅城受疫情影響嚴(yán)重 扣非虧損5億元

　　大悅城奉行“持有物業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，2019年合計(jì)337.87億元營收中，投資物業(yè)、酒店經(jīng)營及物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比達(dá)到近20%。2020年除物業(yè)管理外，其他幾項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均遭遇不同程度的下滑，整體占比下降到15%，對(duì)業(yè)績影響巨大。

　　在此前發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中，大悅城具體解釋了歸母凈利潤大幅下滑原因：

　　1、受新冠疫情影響，包括大悅城及祥云小鎮(zhèn)在內(nèi)的購物中心客流量和銷售額下降，再加上對(duì)租戶的租金減免，導(dǎo)致租金收入減少；同時(shí)酒店入住率降低。

　　2、本年結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比提高，故銷售毛利率較上年的38%下降約 10 個(gè)百分點(diǎn)；

　　3、受宏觀調(diào)控及疫情影響，部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情工期延誤，成本增加。公司按照目前市場參考價(jià)格和項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了相應(yīng)減值。

　　4、2019 年因發(fā)生處置子公司股權(quán)、追加投資實(shí)現(xiàn)非同一控制下企業(yè)合并等取得投資收益，2020 年此類非經(jīng)常性收益預(yù)計(jì)同比下降約 90%。

　　具體來看，去年投資物業(yè)營收下滑近14%；酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)營收下滑近29%；其他業(yè)務(wù)營收下滑近45%；資產(chǎn)減值金額達(dá)到12.07億元；非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益為1.42億元，同比減少了90%。

　　而大悅城去年結(jié)算面積達(dá)到229萬平方米，比上年增長136%，結(jié)算面積大幅增長帶動(dòng)收入增長了21%，抵消了部分下滑業(yè)務(wù)的影響。值得注意的是，三季度末公司營收下滑幅度仍達(dá)到20%，市場普遍認(rèn)為，疫情影響下達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少導(dǎo)致收入大幅下滑。全年?duì)I收增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，可見第四季度加快了結(jié)算。

　　三年千億目標(biāo)能否完成？ 剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線

　　去年大悅城銷售額為694億元，2019年為711億元，同比下滑了2.39%。2019年重組完成后，大悅城管理層曾定下“力爭實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，疫情下銷售額不增反減，無疑對(duì)這一計(jì)劃是個(gè)不小的打擊。

　　2020年大悅城銷售均價(jià)為2.23萬元/平方米，同比下降了10%。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，大悅城集團(tuán)去年權(quán)益銷售額占比為53%，相比上年下降了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　公司在拿地上也有所收縮，2020年全年大悅城拿地總金額209.12億元，權(quán)益金額104.56億元，分別同比下滑25%及29%。拿地權(quán)益占比也由2019年的54%下滑到50%，下降了4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2019年大悅城制定三年銷售破千億計(jì)劃后，一度激進(jìn)拿地。2019年新增計(jì)容建面接近500萬平方米，是當(dāng)年銷售面積的1.7倍；2020年新增計(jì)容建面457萬平方米，是銷售面積的1.5倍。

　　由于近兩年拿地力度較大，目前大悅城土儲(chǔ)規(guī)模處在高位。截至2020年末，總土儲(chǔ)建筑面積為2870.87萬平方米，按照去年312萬平方米的銷售面積計(jì)算，可供開發(fā)9年。

　　大力度拿地讓大悅城的融資規(guī)模飆升，2019年底其各項(xiàng)融資余額為691.16億元，較上年大幅增長，2020年則達(dá)到了708.06億元。由此產(chǎn)生的利息負(fù)擔(dān)并不小，2019年財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到16.59億元，2020年由于匯兌收益大幅增加，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用降到9.41億元，如果不考慮這個(gè)因素，財(cái)務(wù)費(fèi)用與上年持平。

　　受益于國企身份，大悅城融資成本較低，2020年加權(quán)融資成本為5.1%，下降了0.13個(gè)百分點(diǎn)。2020年權(quán)益銷售回款同比增長6.9%，為648.73億元，年末貨幣資金達(dá)到317.64億元，同比增長15%。

　　2020年8月，監(jiān)管部門出臺(tái)了針對(duì)房企的“三道紅線”，規(guī)定1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%； 2：凈負(fù)債率不超100%；3：現(xiàn)金短債比不小于1倍。

　　根據(jù)2020年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，大悅城有兩條指標(biāo)踩中紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.57%，凈負(fù)債率為104.53%。

　　年報(bào)中，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率仍為71.8%，處在踩線狀態(tài)。凈負(fù)債率則降到86%，現(xiàn)金短債比為1.76，處在黃檔。

　　對(duì)于目前的大悅城來說，經(jīng)歷了兩年激進(jìn)拿地之后，一方面要控制負(fù)債規(guī)模，另一方面要消化目前的土儲(chǔ)，保持一定的銷售增速就變得至關(guān)重要。疫情后，大悅城的高增長愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？