出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　3月11日，迪馬股份發布2020年年報。財報顯示，公司2020年實現營業收入212.7億元，同比增長7.99%，歸母凈利潤為18.02億元，同比增長25.89%。截至2020年末，迪馬股份“三條紅線”：凈負債率48.21%，扣除預收款后的資產負債率為69.14%，現金短貸比為1.25倍，三項指標均在安全線內，是綠檔房企，降負債壓力不大。迪馬股份董事長羅韶穎三年前曾表示，集團的目標是進入房企50強，下一個目標是30強。但在銷售增速下滑明顯的情況下，這一目標并不容易。同時，公司的盈利水平也大幅下滑。

　　合同負債同比下滑超15% 收入增速或將繼續放緩

　　迪馬股份的收入主要來源于房地產、專用車制造和產業發展三大業務板塊，而房地產收入占比超90%，房地產業務是公司的主要收入來源。

　　2020年年報顯示，迪馬股份去年實現營業收入212.7億元，同比增長7.99%，歸母凈利潤為18.02億元，同比增長25.89%，營收和凈利較前兩年均在40%左右的增速雙雙放緩。其中，房地產業務及物業2020年實現營收195.77億元，同比增長7.48%，較2018年-2019年的40.16%和49.8%大幅放緩。

　　并且，截至2020年末，迪馬股份的合同負債為224.54億元，較2019年同期的265.00億元同比下降15.27%。由于國內商品房銷售普遍采取期房預售制度，因此預收款項一直被視為未來的利潤”蓄水池”，是判斷未來結算收入的重要指標。合同負債下滑之下，未來的收入增速或仍將繼續放緩。

　　中指研究院數據顯示，2020年，迪馬股份房地產業務平臺東原地產的合約銷售額為851億元，較2019年的752億元同比增長13.16%，而排名則由第49名下降到51名。中指研究院數據，2020年百億房企銷售額增長率平均14.4%，500億-1000億規模的房企銷售額增長率平均為16.2%， 東原地產的增速要低于同檔平均水平3個百分點。

　　結轉多個尾盤項目 房地產業務毛利率大幅下滑8個百分點

　　同時，迪馬股份的房地產及物業業務的毛利率逐年下滑，2018年-2020年分別為29.03%、28.57%和20.09%。去年由于房地產業務的毛利率大幅下滑，導致公司整體毛利率下滑7.93個百分點至20.04 %。

　　從各個地區來看，除了西南和華西兩個地區毛利率獲得了3個百分點以下的小幅增長外，華中區域、華東區域、南京三個區域的毛利率分別同比大幅下降了11.26、21.68和22.5個百分點。據悉，公司華東和南京區域2020年結轉了多個尾盤項目，而該類項目毛利率偏低。

　　而在三費方面，2020年，迪馬股份的管理費用同比增長了31.31%至10.39億元；銷售費用小幅上漲3.25%；財務費用則同比下滑25.07%，公告顯示，主要系本期借款利息費用化減少所致，反之，資本化金額增加。在公司融資額及整體平均融資成本均與去年變動不大的情況下，公司的資本化利息大幅增長了51.81%。費用率的上升導致公司的凈利率由上一年度的11.09%下滑至9.76%。期末加權ROE為18.11%，增長1.54個百分點，但扣非加權ROE為15.36%，較2019年依然是下滑的。

　　投資明顯力度增強 投銷比高達2.82倍

　　2020年，迪馬股份實現地產銷售金額227.21億元，銷售面積183.05萬平方米，銷售均價12412.46元/平方米，較2019年的14149.74元/平方米下降12.28%。2020年實現結轉收入金額190.22億元，結轉面積144.29萬平方米，報告期末待結轉面積236.16萬平方米。

　　在土地投資方面，2020年，迪馬股份繼續堅持以一二線為主，一二線外延具有人口流入潛力的城市為輔的戰略布局。公司全年新增土地儲備35宗，建筑面積 516.83萬平米， 較2019年的300萬平米同比上升72.3%，2020年的面積投銷比達2.82倍。

　　2020年，迪馬股份以更大的合作開發力度新進入石家莊、徐州等城市，而徐州地塊的權益比低至8%。目前公司并表的31個項目中，僅有三個是100%權益，其余項目均為合作開發，未來公司的權益比例或會進一步降低。克而瑞數據顯示，公司2020年的權益銷售比例已經由2019年的60.82%下降至53.94%。