出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近日，金融街發(fā)布了公司2020年年報，全年實現(xiàn)營業(yè)收入181.21億元，同比減少30.79%。這是金融街這家北京西城區(qū)老國企在過去6個財年的3度同比下滑，營收額趕不上2013年。此外，2020年歸母凈利潤24.98億元，同比減少27.41%，其中，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤為2.88億元，同比驟降達89.94%。

金融街這些年在原地踏步

　　2013年是上一輪地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，不少房企在上一輪調(diào)控期逆勢發(fā)力實現(xiàn)逆襲，諸如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等一眾頭部房企，甚至連萬科也有近3倍的收入增幅。而金融街這些年似乎一直在起伏沉淪，沒有明顯的突破。

　　2013年，金融街實現(xiàn)營收198.83億元，實現(xiàn)歸母凈利潤28.92億元；2020年，金融街的營收為181.21億元，歸母凈利潤24.98億元，營收和利潤均落后于7年前。

　　在萬科這般“龐然大物”都能實現(xiàn)正收益的2020年，金融街的營收、歸母凈利潤、扣非歸母凈利潤分別下滑高達30.79%、27.41%、89.94%。若不是金融街與北京中信房地產(chǎn)以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊合作協(xié)議獲得資金占用費28.57億元，這一巨量非經(jīng)常性收益，金融街的股東今年的收益恐怕要更加慘淡。2.88億元的扣非歸母利潤水平，要退回到遙遠的2004年，當年金融街的扣非歸母凈利潤為2.86億元。

三主業(yè)發(fā)展均不順 毛利率下滑9個百分點

　　根據(jù)金融街年報，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)竣工面積160萬平米，營業(yè)收入158.13億元，同比下降32.91%。金融街解釋稱，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)算規(guī)模較去年同期下降；同時，因結(jié)算項目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率有所下滑。

　　事實上回顧金融街過去5年的銷售情況看，雖然增長很小，但總體的平均年銷售額在300億元左右。而其同期的房地產(chǎn)開發(fā)營收卻呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢，結(jié)轉(zhuǎn)進度明顯不及預(yù)期。

　　此外，2020年金融街的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為27.5%，同比減少多達9.2個百分點。突如其來的疫情是整個房地產(chǎn)行業(yè)需要共同面對的考驗，相較于因疫情增加的主營成本支出，項目地價和售價對于毛利率的影響要大得多。金融街毛利率大幅下滑，主要是由于項目此前的地價與售價之間的價差明顯被壓縮所致。

　　除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，金融街的其余兩項業(yè)務(wù)發(fā)展也不順利。物業(yè)出租業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較去年同期下降2.97個百分點。物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入3.26億元，同比下降 52.52%。

　　金融街控股將上述收入下降解釋為受新冠肺炎疫情影響，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)算規(guī)模及項目客流量、酒店入住率等下滑所致。不過金融街部分自持項目的效益明顯較差，其中，金融街長租公寓出租率僅44%，北京金熙匯商業(yè)項目出租率僅有55%，門頭溝融悅中心出租率僅25%，磁器口后街一期的商業(yè)，出租率僅有20%。兩項自持物業(yè)產(chǎn)生的合計不足20億元的收入，相較于高達408.32億元的賬面自持資產(chǎn)來說，租金收益率不足5%，扣除相關(guān)的成本和管理費用，將更低。

　　金融街整體凈利率12.24%，同比上一年的15.74%下降了個3.5百分點；平均凈資產(chǎn)收益率僅7.02%，同比上一年的10.34%下降了3.32個百分點，三主業(yè)發(fā)展均不順。

利潤水分大 仍踩兩條紅線

　　金融街高達408.32億元的投資性房地產(chǎn)，盡管沒有可觀的營業(yè)收入，但是近些年卻通過公允價值的變動為金融街的業(yè)績“貢獻”了不小的力量。在2015-2017三年金融街的公允價值變動這一項貢獻的利潤就超過20億元。

　　不過，這種紙面富貴并不保險，此前金融街與萬科通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式處置金融街·萬科豐科中心寫字樓項目予中國平安人壽保險公司，處理后金融街將不再持有該寫字樓股權(quán)。值得注意的是，因出售該資產(chǎn)賬面調(diào)減公允價值變動收益（稅前）6.83 億元。投資物業(yè)公允價值的變動收益，有很大的水分，但往往只有在交易的時候才能看出水分。

　　出售寫字樓、調(diào)減賬面價值并不代表金融街要轉(zhuǎn)向保守，相反金融街近年的拿地計劃更加激進。截止2020年底，總體可結(jié)算規(guī)劃建筑面積1707萬平方米（對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積1383萬平方米），相較于2020年172.8萬平方米的銷售面積來說，相當充足了。但公司仍然計劃2021年實現(xiàn)項目土地投資權(quán)益金額約180億元，這是2020年權(quán)益投資額的3倍多。

　　盡管屬于北京西城區(qū)國資委下的“老國企”，但金融街的財務(wù)卻是激進的。

　　截至2020年末，金融街現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為188.2億元，短期借款25.10億元，應(yīng)付票據(jù)6814萬元，一年內(nèi)到期的非流動負債122.6億元；同時，長期借款472.9億元，應(yīng)付債券253.9億元。以上數(shù)據(jù)同比均有大幅上升。

　　核算下來，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74.4%，較上年同期提升約0.9個百分點，超過70%的紅線。凈負債率為172.4%，較2019年末下降約16.5個百分點，仍然大幅超越100%的紅線；現(xiàn)金短債比為1.3，較上年同期提升約0.6個百分點，達標。