出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近日，陸家嘴發布2020年度業績快報稱，公司實現營業總收入為144.75億元，同比減少2.02%，主要由于2020年公司減免部分租金所致。而歸母凈利潤為40.12億元，同比增長9.1%，主要是由于公司受托開發管理、受托銷售管理、受托租賃管理及金融板塊收入增加所致。

　　近年來，隨著自持物業的積累，陸家嘴已逐漸過渡到包含開發、租賃、物管、金融等多元化的業務平臺，相比之下，所謂雙輪驅動中的傳統地產開發業務則顯得日漸“落寞”了許多。

　　房地產業務占比不足50%

　　陸家嘴自成立于1992年，起初一直致力于“陸家嘴金融貿易區”內重點功能區域土地成片開發和城市功能開發。經過近30多年發展，陸家嘴不僅從單一土地開發向“自發+自持”并舉的轉型，還在2017年底完成上海陸家嘴金融公司100%股權的收購，獲得3家持牌金融機構，多元化框架已成。

　　正如諸多地產公司一樣，多元化成為了陸家嘴地產業務發展到一定程度的必然趨勢。

　　2020年，陸家嘴對受疫情影響且符合條件的中小微服務企業減免部分租金，此外，據公司半年報數據，房地產業務收入同比下滑48.84%，占總收入比重已降至40.18%。

　　而歸母利潤增長的原因，陸家嘴在公告中表示，主要是由于公司本年度受托開發管理、受托銷售管理、受托租賃管理及金融板塊收入增加所致。

　　事實上，隨著近年來多元化業務開展，陸家嘴的房地產開發業務收入占比已從從前兩年的48%左右的水平有所下滑。此外，作為1992年就已經加入房地產大浪潮的早期地產公司之一，截止2020年底的年銷售額竟在克而瑞TOP200開外，2019年住宅物業銷售簽約面積7.5萬平方米，合同銷售金額34.18億元，結轉的收入也僅有71億元。

　　包租公業務收益率較低

　　陸家嘴的租金業務也并不好看，截止去年3季度數據顯示，陸家嘴旗下運營1年以上的成熟租賃物業的出租率僅為67%-87%之間，明顯低于2019年同期水平。

　　統計過去5年的數據顯示，陸家嘴的投資性房地產已經逐漸積累至350億元的水平，而相應的租賃收入毛利率比租賃資產僅在8%-10%之間，若考慮人力成本在內的三項費用支出，這一收益率明顯低于公司整體20%左右的ROE水平。此外，值得注意的是，陸家嘴的投資性房地產以成本計價，如若按照公允計價，租賃回報率過更低。

　　金融業務穩定性差

　　陸家嘴旗下的金融牌照，包括券商、保險、信托，業績與宏觀經濟、金融和資本市場有著密切的相關性。在整體金融環境相對較差的2018年，公司金融業務的收入是下滑的，而在2019及2020年有了一定的回升。

　　陸家嘴2020年業績實現正增長，則主要是由于金融業務實現較高增長有關，而這塊業務的穩定性稍差。此外，券商、保險及信托業務均面臨較為激烈的市場競爭格局，或將加劇業績的波動。

　　陸家嘴試圖通過多元化的方式來增厚自身的競爭力并提升業績穩定性，但高杠桿的房地產開發業務、重資金的商業地產租賃業務以及杠桿率高的金融業務，均在某種程度上加大了公司業績的波動性。