出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　3月16日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績公告。報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入462.3 億元，同比增長20.6%；歸屬股東凈利潤42.5億元，同比上升21.9%；核心凈利潤40.2 億元，同比上升 14.6%。而截至2020年末，關(guān)于“三道紅線”的財務(wù)指標(biāo)，越秀地產(chǎn)的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.2%、凈負(fù)債率為47.5%，現(xiàn)金短債比為2.25倍，均未踩線，屬于綠檔房企。

　　業(yè)績明顯降速 銷售仍然依賴廣州一城

　　作為國企，越秀地產(chǎn)一直都給外界保守的印象。2020年，越秀地產(chǎn)業(yè)績降速明顯。其營收和凈利潤增速較2019年放緩明顯，尤其是營收增速，由2019年的44.92%大幅下降至20.62%，凈利潤增速則由27.69%降至21.95%。

　　而在盈利能力方面，越秀地產(chǎn)的毛利率下降明顯，由2019年的34.21%大幅下降了9.06個百分點，至25.15%。雖然正如董事長所述，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率都在降低，但越秀的降幅依然較大，系去年大灣區(qū)高毛利率項目交付減少所影響。同時，2020年公司的銷售凈利率也由12.34%下降至10.13%。

　　2020年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額957.6 億元，同比上升 32.8%，超額完成全年802 億元的銷售目標(biāo)。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在發(fā)布會上表示，2021年越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)是1122億元，按照可供貨值60%的去化鋪排。相較2020年，增速約17.17%。 

　　2020年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)銷售額636.6億元，占比66.5%，其中廣州的合同銷售額為557.9億元，占比高達58.3%。此外，公司在華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西南地區(qū)的銷售額分別為199.2億元、68.4億元、42.8億元和10.6億元。整體來看，越秀地產(chǎn)對廣州地區(qū)依賴程度較高，對外擴張緩慢。

　　而在廣州的銷售中，TOD項目又發(fā)揮了主要作用，2020年公司的TOD項目銷售額達到170億元，較2019年的50.8億元同比增長234.65%，遠(yuǎn)高于32.8%整體銷售額增速。可以說，TOD項目或是越秀地產(chǎn)在千億之后能否超車的主要競爭力所在。而走出公司資源、關(guān)系較為雄厚的廣州大本營，TOD項目能否快速展開異地復(fù)制則是其擴大規(guī)模的關(guān)鍵。

　　目前TOD土儲占比15.8% 業(yè)務(wù)擴展主要依托廣州地鐵

　　貨值決定規(guī)模，在粵港澳競爭愈加激烈的背景下，越秀地產(chǎn)憑借自身國企背景，走差異化擴儲道路，公司的“6+1”拿地策略包括：“軌交+物業(yè)”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地，及公開市場競拍項目做補充。其中，TOD是公司未來重要的發(fā)展模式。

　　TOD是一種以公共交通導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要圍繞火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交易及巴士站形成一個集工作、商業(yè)、居住為一體的綜合體類物業(yè)開發(fā)項目。

　　雖然越秀地產(chǎn)如今已是千億房企的準(zhǔn)預(yù)備役，但在房地產(chǎn)黃金十年中，越秀地產(chǎn)發(fā)展并不突出，僅僅是擁有廣州國企背景的地方性國企，2017年公司的銷售額僅400億出頭。之后隨著全國性房企爭相涌入粵港澳灣區(qū)，越秀地產(chǎn)在廣州的處境也逐漸變得艱難。不過得益于其國企平臺的優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)搶到了廣州第一個TOD項目。

　　2016年4月份，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團與廣州地鐵集團簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布雙方將在資本運作、金融服務(wù)、物業(yè)開發(fā)、云計算等領(lǐng)域進行全方位的合作。2019年，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵作為第二大股東，之后，越秀地產(chǎn)陸續(xù)拿下了廣州地鐵手里的多個“軌交+物業(yè)”項目。

　　此前在2020年8月的中期業(yè)績發(fā)布會上，林昭遠(yuǎn)表示，公司會保持每年大概2-3個新增軌交項目的鋪排。針對軌交業(yè)務(wù)的城市拓展，則還是主要依托于廣州地鐵的技術(shù)輸出來展開業(yè)務(wù)擴展。林昭遠(yuǎn)表示，廣州地鐵對于全國多個城市都在輸出技術(shù)，在這個過程中將會有條件地帶動越秀地產(chǎn)進行全國更多城市軌交業(yè)務(wù)的洽談，目前正在洽談的包括武漢地鐵、成都地鐵等。目前TOD項目整體占比較小，而廣州外的TOD項目拓展也存在較大的未知數(shù)。

　　2020年，越秀地產(chǎn)收購了廣州星樾山畔和廣州星匯城兩個TOD項目，新增土地儲備約103萬平方米。截至2020年末，越秀地產(chǎn)共有5個TOD 物業(yè)項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)， 總土地儲備388萬平方米，約占公司大灣區(qū)土地儲備的28.7%、總土地儲備的15.8%。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為 2454 萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約為 55.1%。

　　而TOD項目一般規(guī)模較大，覆蓋較多業(yè)態(tài)，要求更高的開發(fā)運營經(jīng)驗， 比一般的物業(yè)項目開發(fā)周期更長，對資金的占用較大。并且公司近年來加大了投資性房地產(chǎn)的發(fā)展力度，商住并舉，也沉淀了不少資金，2011年以來僅有兩年投資活動呈凈流入，2019年投資活動凈流出高達200多億元。隨著公司TOD業(yè)務(wù)的逐漸擴大，對資金周轉(zhuǎn)的能力形成較大考驗。