出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　早在今年的2月3日，融創(chuàng)中國(guó)就已經(jīng)預(yù)告了公司在過(guò)去一年的主要業(yè)績(jī)及降杠桿的成果。3月11日，融創(chuàng)中國(guó)披露全年業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2305.9億元，同比增36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增36.9%，預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%。

　　事實(shí)上，作為房企而言，當(dāng)年的賬面成績(jī)確實(shí)反映了公司施工、竣工結(jié)算的成績(jī)，但更多的還是反映了一兩年前的融資及銷售的狀況。站在目前看未來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)明顯放慢了步伐，銷售不達(dá)目標(biāo)，資產(chǎn)越來(lái)越重，利潤(rùn)率也有所下滑，站在存量時(shí)代，曾經(jīng)突飛猛進(jìn)的融創(chuàng)也面臨尾大不掉的局面嗎？

銷售未達(dá)6千億 增速逐年放緩

　　2020年，融創(chuàng)全口徑合同銷售金額5752.6億元，盡管在行業(yè)內(nèi)排名穩(wěn)居第四名，但增速明顯下滑。相較于2019年的5562.1億元同比僅增3.42%，雖勉強(qiáng)維持正增長(zhǎng)，但增速?gòu)?017年的140.3%大幅下滑至個(gè)位數(shù)。

　　事實(shí)上，早在一年前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁汪孟德就表示2020年做到6000億+的銷售目標(biāo)是沒(méi)有問(wèn)題的，此外孫宏斌也補(bǔ)充說(shuō)，超過(guò)6000億是肯定的。而現(xiàn)實(shí)是，融創(chuàng)并未完成全年設(shè)定的6000億元銷售目標(biāo)。去年初，融創(chuàng)2020年可售貨值8200億元，最終去化率為70%，今年預(yù)計(jì)全年可售貨源將超過(guò)9000億元，如果保持去年的去化率，則銷售額僅有6300億，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)率仍處在個(gè)位數(shù)。

　　此外，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比行業(yè)TOP5，融創(chuàng)過(guò)去一年的的銷售增速僅高于碧桂園2.24%，較恒大、萬(wàn)科、保利都低不少。

　　從銷售均價(jià)來(lái)看，2020年為14020元/平米，較2018、2019年的15070元/平米、14530元/平米再次下滑。今年前兩個(gè)月，融創(chuàng)全口徑實(shí)現(xiàn)銷售額684.2億元，與2019年的422.3億元增長(zhǎng)62%，銷售均價(jià)為15480元/平米，整體銷售有所恢復(fù)。

毛利率下降至21% 土儲(chǔ)成本低

　　融創(chuàng)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2305.9億元，同比增36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增36.9%，總體來(lái)說(shuō)還是兌現(xiàn)了市場(chǎng)的預(yù)期。其中，物業(yè)銷售收入、文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入、物業(yè)管理收入、其他業(yè)務(wù)收入分別為2188.8億元、38.8億元、33.4億元、44.9億元。

　　房地產(chǎn)物業(yè)銷售依然占據(jù)絕對(duì)主要的低位，而近兩年發(fā)力的文旅項(xiàng)目在營(yíng)收增長(zhǎng)10億的情況下，業(yè)績(jī)卻從2019年的13.83億元下滑至2020年的3.76億元。

　　此外，值得注意的是，融創(chuàng)2020年?duì)I收增長(zhǎng)36.9%，但成本卻增長(zhǎng)42.4%，毛利率有所下滑。較2019年度的毛利率24.5%，其2020年度毛利率下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至21%。

　　盡管短期銷售均價(jià)、毛利率均有所下滑，但融創(chuàng)較低的土儲(chǔ)成本是其盈利的保證。截至2020年底，融創(chuàng)平均土地成本僅約4270元/平方米，相當(dāng)于去年14020元/平米均價(jià)的30%，且約78%的土儲(chǔ)位于一、二線城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)大幅下滑的可能性小。

降杠桿成果顯著 文旅資產(chǎn)明顯加重

　　土地方面，融創(chuàng)過(guò)去一年在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作不小。全年新增土地儲(chǔ)備約為5877萬(wàn)平方米，新增貨值7261億元，較全年4102.1萬(wàn)平方米的銷售面積多43.27%，土儲(chǔ)池子還在擴(kuò)大。

　　截至2020年底，融創(chuàng)中國(guó)的土地儲(chǔ)備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.61億平方米，相較于2019年底約2.34億平米總土儲(chǔ)，約1.5億平米權(quán)益土儲(chǔ)均有提升。

　　當(dāng)前，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備貨值約3.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)夠滿足4-5年的銷售。此外年報(bào)顯示，融創(chuàng)的投資性房地產(chǎn)規(guī)模近兩年快速提升，從2016年6.56億狂飆至2020年近300億元。之所以較2019年沒(méi)有大幅增長(zhǎng)是由于前述融創(chuàng)在過(guò)去一年處置了不少資產(chǎn)的緣故，而在文旅項(xiàng)目上的投入?yún)s沒(méi)有停止。

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在2019、2020年的文旅項(xiàng)目資本支出分別達(dá)到222.98億元、187.8億元，兩年就投入超過(guò)400億元，截止去年底，融創(chuàng)文旅已落地39城。

　　盡管拿地力度不減，文旅項(xiàng)目加大投入，但融創(chuàng)還是在去年拿下了降杠桿的難題。

　　報(bào)告顯示，2020年末，融創(chuàng)中國(guó)借貸總額為3034.4億元，凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；同時(shí)，非受限現(xiàn)金短債比持續(xù)改善，2020年底已提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率也實(shí)現(xiàn)下降，2020年底已降至78%。

　　截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)。早在去年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌就曾表示要賣掉一些持有的資產(chǎn)，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂(lè)園，并認(rèn)為處置資產(chǎn)是比較堅(jiān)決的事情。恰逢下半年三道紅線政策的出臺(tái)，融創(chuàng)處置了不少資產(chǎn)。