出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　3月29日晚間，佳源國際發(fā)布了2020年業(yè)績公告。面對新冠疫情肆虐全球，公司表現(xiàn)出優(yōu)秀韌性，多項經(jīng)營指標(biāo)實現(xiàn)大幅增長，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合約銷售額308.28億元，同比增長7%；營業(yè)收入183.63億元，同比增長14%；歸母凈利潤32.75億元，同比增長59.73%。“三道紅線”為“綠檔”。

　　業(yè)績穩(wěn)健高質(zhì)量增長 進一步貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略

　　2020年新冠肺炎的爆發(fā)以及房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，行業(yè)競爭更加激烈。佳源國際面對錯綜復(fù)雜的市場環(huán)境，積極應(yīng)對，通過深耕長三角區(qū)域以及近年來布局粵港澳大灣區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展機遇，銷售額在疫情下得以快速恢復(fù)，從而實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

　　年內(nèi)公司合同銷售額308億元，同比上升7%，合同銷售面積為274.34萬平方米，同比上升12%。值得一提的是，由于公司拿地時的高權(quán)益占比，分享了更多的發(fā)展紅利，年內(nèi)公司的權(quán)益合約銷售金額為257億元，權(quán)益比為83%。

　　2020年也是佳源國際上市四周年，自創(chuàng)立以來，佳源國際深耕江蘇、安徽、上海等長三角區(qū)域。2016年進入粵港澳大灣區(qū)，陸續(xù)在深圳、江門、珠海、惠州及澳門等城市布局多個優(yōu)質(zhì)項目。2018年在港成立公司，正式進軍香港市場。此外，有選擇地拓展了貴陽、鄭州、烏魯木齊等中西部重點省會城市，和其他重點城市。

　　報告期內(nèi)，公司的合約銷售額中86%來自合肥、揚州、泰州等長三角區(qū)域；4%來自于粵港澳大灣區(qū)；10%來自于鄭州、烏魯木齊、海南等其他城市。

　　佳源國際通過招拍掛、收并購、合作開發(fā)等多種方式取得土地，有效控制土地成本，土地溢價率較低。截至2020年末，公司擁有土地儲備1765萬平方米，同比增長27%，其中長三角區(qū)域為1013萬平方米，占比57%，粵港澳大灣區(qū)為263萬平方米，占比15%，區(qū)域深耕發(fā)展布局進一步顯現(xiàn)。

　　值得一提的是，2021年1月13日，公司和主席沈天晴先生簽訂買賣協(xié)議，收購其私人所屬的5個位于青島及威海的優(yōu)質(zhì)項目，預(yù)計將為本集團帶來162.49萬平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備，穆迪認(rèn)為此次優(yōu)質(zhì)資源的注入將對公司信貸水平產(chǎn)生正面影響。

　　2020年公司的平均售賣單價為11237元/平方米，新增拿地成本為2727元/平方米，成本售價比為24.27%，在行業(yè)中具備較高競爭力。公司的營業(yè)收入主要來自于物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)租賃，營收占比分別為95.5%、3.2%和1.3%。報告期內(nèi)，公司的毛利率為32%，高于行業(yè)平均水平。

　　佳源國際多年來堅持多元化發(fā)展，營收構(gòu)成除了占比較大的物業(yè)開發(fā)還包括物業(yè)投資和物業(yè)管理。2020年是物企上市潮，佳源國際抓住機遇成功分拆佳源服務(wù)在港交所上市，此次分拆上市，佳源國際將持有佳源服務(wù)75%的股權(quán)，為物業(yè)業(yè)務(wù)的持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 “三道紅線”為“綠檔”

　　“三道紅線”政策出臺倒逼企業(yè)降負(fù)債，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，行業(yè)資金鏈進一步趨緊。穩(wěn)健的財務(wù)狀況是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，報告期內(nèi)，佳源國際嚴(yán)格控制購地回籠比，審慎負(fù)債擴張，各項流動性指標(biāo)和債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。其中信托貸款余額占有息負(fù)債比例從2019年的46%下降至2020年末的23%。

　　通過不懈的努力，公司杠桿率全面下降， “三道紅線”為“綠檔”。截至2020年末，公司的扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為67.44%，同比下降3.9個百分點；凈資產(chǎn)負(fù)債率為59.8%，同比下降18.4個百分點；現(xiàn)金短債比1.27，同比增加0.06。

　　報告期末，公司的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為109.41億元，同比增長34%。由于公司的杠桿率下降，現(xiàn)金比率較為充裕，公司主動出擊控制負(fù)債。2020年10月30日，悉數(shù)回購并注銷于2022年5月到期11.375%優(yōu)先票據(jù)1.35億美元，以及2022年3月到期13.75%優(yōu)先票據(jù)6000萬美元。2021年2月1日和3月11日，公司通過兩次回購，將2022年3月到期的2.63億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)余額減至1.45億美元。

　　穩(wěn)健的財務(wù)狀況獲得了評級機構(gòu)的認(rèn)可。公司獲得惠譽評級首次授予“B”的長期外幣發(fā)行人評級，展望正面；穆迪維持評級“B2”，展望穩(wěn)定；標(biāo)普給予長期發(fā)行人信用評級“B”，上調(diào)展望至穩(wěn)定。此外，公司債券還獲得了匯豐銀行、渣打銀行、瑞士信貸等國際知名金融機構(gòu)推薦。