出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　2020年是不平凡的一年，受疫情影響，一季度全國銷售額出現斷崖式下降，二季度隨著疫情得到控制，房地產市場開始數月的修復，部分房企恢復較好，甚至創了歷史新高。

　　雅居樂持續推動區域多元化的線上線下營銷活動，且在各地區疫情放緩后加快項目復工進度，憑借強勁的增長韌性全年銷售額再創歷史新高。2020年全年，以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目合約銷售額為1381.9億元，較去年增加17.1%，預售目標完成率達115.2%。

　　銷售額創歷史新高 多元業務協同發展

　　近年來，雅居樂堅守“以地產為主，多元業務協同發展”的營運模式，2020年實現營業收入802.45億元，同比增長33.2%。其中物業發展實現營業收入695.47億元，同比增長28.4%；物業管理實現營業收入78.53億元，同比增長119.51%；環保業務實現營業收入22.89億元，同比增長51.58%，其物業發展業務收入和多元化業務收入占比分別為86.7%和13.3%，多元化業務收入營收占比同比提升3.2個百分點，多元化模式繼續見成效。

　　雅居樂的主業地產板塊依然是“頂梁柱”，近年來保持著高速增長，合約銷售額從2016年的528.2億元增長到2020年的1381.9億元，復合增長率為27.18%。2020年在華南、華東、海南及云南、華北等區域締造了良好的銷售成績，全年可售資源貨值約2200億元，在售項目216個，當中推出46個全新項目。

　　值得一提的是，雅居樂多元化業務方面并非隨意布局，而是相互關聯，相互協同。報告期內，多元化業務取得了不菲的成績。

　　其中，雅生活抓住行業升級轉型風口，全面升級為智慧城市服務平臺。截至2020年末，雅生活在管面積及合約面積分別為3.75億平方米及5.23億平方米，其中來自第三方項目的合約面積達3.87億平方米，同比大幅增長113.2%，占總合約面積的74.1%。此外，報告期內雅生活完成收購中民物業，進一步聚焦物業管理服務。

　　報告期內，雅居樂建議分拆雅城在香港聯交所上市，未來將作為領先的“綠色生態人居服務商”，將從“智造美好空間”的品牌使命出發，聚焦綠色生態景觀服務及智慧裝飾家居服務兩大業務，截至2020年末，雅城業務覆蓋中國31個省份的203個城市，已于中國領先地產開發商建立了長期而穩定的合作開發關系。

　　雅居樂的環保業務以“一核四驅N翼”的發展戰略，致力深耕危險廢物處理，擇優布局能源發電、生態產業園、環保水務與生態修復。截至2020年末，環保業務有48個項目，全年貢獻營業收入22.89億元，同比增長51.6%。

　　深耕大灣區、長三角 城市更新業務發力

　　具有前瞻性的土地布局是雅居樂銷售額創新高的前提，同時多元化的拿地方式降低了土地成本，提高了盈利空間。

　　報告期內，雅居樂通過招拍掛、收購、城市更新等多種方式取得土地，新增項目建筑面積達836.1萬平方米，新項目總土地金額為357.01億元，對應樓面地價為4270元/平方米，占2020年銷售均價13482元/平方米的31.67%。截至2020年末，雅居樂于84個城市，擁有土儲的總建筑面積為5301萬平方米，對應樓面平均地價3627元/平方米，具有一定競爭力。按照2020年銷售面積計算，雅居樂現有土地儲備可供5年使用，較為充沛。

　　在土地布局上，雅居樂堅持區域深耕策略，前瞻性的布局了粵港澳大灣區和長三角區域，可以為其提供穩定的現金流。截至2020年末，雅居樂的在粵港澳大灣區擁有土地儲備1354萬平方米，占總土地儲備的25.2%；長三角區域擁有694萬平方米的土地儲備，占比13.1%。此外，雅居樂還審慎拓展海外市場，包括馬來西亞、柬埔寨、美國等國家，海外土地儲備占整體土地儲備的0.7%。

　　城市更新可以提供較低的土地成本，雅居樂從2017年發展城市更新業務，2020年6月成立了城市更新集團，堅持“城市更新綜合運營商”定位。報告期內，雅居樂的城市更新業務繼續深耕粵港澳大灣區，同時深入華北地區和中原地區，截至2020年末，雅居樂城市更新集團已簽約18個合作協議，鎖定建筑面積1150萬平方米，鎖定貨值3600億元。報告期內，雅居樂成功轉化一個位于山西省太原市的城市更新項目，預計總建筑面積約為34萬平方米。

　　財務結構持續優化

　　“三道紅線”的出臺限制了房企有息負債的增長，自身造血能力的重要性更加凸顯，報告期內，雅居樂加快了銷售回款，強化了資金及預算管理，并通過多種融資渠道優化財務結構。

　　報告期內，雅居樂分別發行于2025年到期5億美元5.75%的優先票據及發行2025年到期4.83億美元6.05%的優先票據，并獲得授予一筆初始金額為32.42億港元的信貸協議，為期36個月。此外雅居樂于境內發行于2022年到期人民幣30億6.2%的非公開公司債券。

　　截至2020年末，雅居樂的借款總額為978.13億元，主要來自銀行借款及其他借款、優先票據、境內公司債券、商業物業資產支持證券及資產支持證券。其中，短期債務為386億，比2019年底下降8.8%。