轉自：中國金融雜志

國務院新聞辦公室于2024年5月17日（星期五）下午4時舉行國務院政策例行吹風會，請住房和城鄉建設部副部長董建國、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，并答記者問。以下為陶玲副行長的問答文字實錄：

中國人民銀行副行長?陶玲：媒體朋友們，下午好！感謝大家長期以來對央行工作的關注、支持和監督。近年來，中國人民銀行認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，從供需兩端綜合施策，促進房地產市場平穩運行。在供給端，出臺“金融16條”、“第二支箭”，優化經營性物業貸款政策，推出保交樓貸款支持計劃、房企紓困再貸款、租賃住房貸款支持計劃等結構性貨幣政策工具。在需求側，下調個人住房貸款首付比例和利率政策下限，引導貸款市場報價利率下行，降低存量首套房貸利率。為推動構建房地產發展新模式，新增5000億元抵押補充貸款額度，支持保障性住房等“三大工程”建設，完善住房租賃金融政策體系。

近期，中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，這是中央結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待做出的重大決策部署。中國人民銀行抓緊認真貫徹落實，立足中央銀行貨幣政策和宏觀審慎管理職能定位，推出以下四項政策措施：

一是設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。

三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設置政策下限，實現房貸利率市場化。

上述首付比例、房貸利率政策調整后，各地可因城施策，自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。

四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

下一步，中國人民銀行將繼續認真貫徹執行黨中央、國務院決策部署，指導金融機構按照市場化、法治化原則，抓好政策落實落地，推動構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

謝謝。

記者：上月舉行的中央政治局會議提出，要研究消化存量房產的政策措施。請問目前是否有更多的細節可以提供？具體將如何推進這一舉措？您覺得大概需要花費多少資金？謝謝。

中國人民銀行副行長?陶玲：謝謝您的提問，您的問題是關于如何消化存量商品房的政策措施，這個問題各方都非常關注。為貫徹落實中央政治局會議精神，根據國務院部署，人民銀行擬設立保障性住房再貸款，作為新創設的結構性貨幣政策工具，我剛才在總的介紹中已經說到這個工具。按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。這個政策的要點有以下幾點：

第一，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體，以市場化的方式運作。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

第四，自愿參與。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

這項政策是人民銀行為支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

對于上述政策，近期人民銀行將出臺正式文件，這個文件是《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。

需要說明的是，根據國務院部署，2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房、建設租售并舉的住房制度、解決新市民的住房需求發揮了積極作用。統籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。謝謝！

記者：剛才陶行長介紹了央行近期對房地產供需兩端的支持政策，能否再介紹一下，近期人民銀行在優化房地產貨幣信貸和宏觀審慎政策方面有什么考慮？謝謝。

中國人民銀行副行長?陶玲：謝謝您的提問。今天中午人民銀行在官方網站上已經公布了3份正式文件，這可能就是您所關心的，我在此再介紹一下。

除結構性貨幣政策工具提供低成本政策資金外，人民銀行關于房地產工作的主要職責是房地產金融宏觀審慎管理，重點是合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平。按照國務院統一部署，人民銀行進一步調整優化以下政策：

一是下調住房貸款最低首付比例5個百分點。2023年8月，根據國務院部署，人民銀行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。此次，我們將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調整后，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優化后，可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費。

二是取消全國層面房貸利率政策下限。目前全國首套房貸利率政策下限為貸款市場報價利率（LPR）減0.2個百分點，二套房為LPR加0.2個百分點。此次決定，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對于一線城市和部分熱點城市，城市政府仍可因城施策。自主決定當地房貸利率政策下限。如未來房地產市場供求關系發生較大改變，人民銀行將及時恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。取消房貸利率政策下限后，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定利率水平，實現房貸利率市場化。

三是下調公積金貸款利率0.25個百分點。目前，5年以上首套房公積金貸款利率為3.1%。此次，下調各期限品種公積金貸款利率0.25個百分點，其中，5年以上首套房公積金貸款利率下調為2.85%。

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