◎ 文 《法人》雜志全媒體記者 銀昕

　　2021年12月8日至10日召開的中央經濟工作會議上，關于房地產市場的定調引發了樓市的強烈關注。

　　“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”這百余字，為2021年的樓市蓋了棺，也為2022年的樓市定了調。

　　史上最嚴租賃法規將出臺

　　2021年樓市的一個好消息出自住房租賃市場。

　　8月，被稱為“史上最嚴租賃法規”的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱“北京條例”）開始對外征求意見，這是繼2020年住建部發布全國性法規《住房租賃條例（征求意見稿）》之后，中國第一次針對住房租賃市場的地方性立法。在《住房租賃條例》征求意見未定稿的背景之下，北京市在地方性立法的探索，引起了整個住房租賃市場的關注。

　　北京條例對押金規則、租金貸規則以及合同網簽和備案等規則做了詳細規定。“據我了解，這份征求意見稿在結束征求意見后，已經進入下一階段的立法流程。”北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥告訴《法人》記者，北京市人大一審已經通過征求意見之后的草案，如果一切順利，最終版本在2022年可以獲得通過。

　　公開資料顯示，除北京外，上海早在2004年就發布了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，目前施行的是2014年修正之后的版本。2021年年末，杭州也推出了帶有行業自治性質的《杭州市住房租賃行業行為規范》，要求建立房源備案制度。

　　住房租賃市場將進入法治化軌道

　　北京條例規定押金不得超過一個月的租金，一次性不得收取超過三個月的租金，還規定租房押金必須交由第三方賬戶托管，這意味著押金再也不能進入企業賬戶，用作企業的經營和擴張，企業也無法一次性收取半年甚至一年的押金，來形成資金池——長期存在于市場中的“長收短付”（一次性收取租客半年甚至一年的租金，但對房東的給付仍按月結算或按每三個月結算，以形成資金池）做法，將成為歷史。

　　“北京條例一旦落地執行，對制止‘長收短付’肯定能發揮很大作用。”一位不愿具名的租賃行業人士告訴記者，很多人早就察覺出“長收短付”“高收低租”大有問題，但此前沒有法規加以約束，只能任憑一些企業“胡來”。

　　北京條例中還有對租賃合同實行網簽備案的內容，值得注意的是，實行網簽備案，也出現在了2020年住建部發布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，兩部法規對網簽備案的要求內容基本相同。這是效法對房屋買賣合同的管理方式，將房屋買賣市場中的監管方式復制到了租賃市場中。這也預示著，住房租賃市場的“強監管”時代即將來臨。

　　此外，租金貸也被納入監管。北京條例規定，租金貸只能付給借款人。此前，租金貸由銀行或其他金融機構借出后，不經過借款人（即租客）之手，直接進入住房租賃企業的賬戶。由此，租金貸變成部分企業的融資工具，借以惡性擴張。關于租金貸的規定一旦落地，住房租賃企業將租金貸視作融資工具的做法斷不可行。

　　按照2021年中央經濟工作會議的部署，“加快發展長租房市場”被提上了日程。有理由相信，住房租賃市場即將真正進入法治化軌道。

　　調控之下，房價將“一穩再穩”

　　對樓市的一系列調控政策在2021年底收到了效果。

　　2021年12月15日，國家統計局發布11月70個大中城市住宅銷售價格指數，以及1月至11月中國房地產開發投資數據。2021年11月，中國只有9個城市新房價格環比上漲，二手房價格環比只有3個城市呈上漲態勢。根據前幾個月的統計，中國新房價格指數環比已持續三個月下跌。

　　不同線級的城市表現不盡相同。11月的統計顯示，一線城市新房價格環比持平，而二線城市環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.2%，三線城市環比下降0.3%，降幅與上月持平。

　　二手房價格則全國普跌，僅贛州、海口和唐山3個城市微漲，另有長沙、重慶、三亞和濟寧4個城市與上月持平，其余63個城市全部下跌。在跌幅方面，上海、北京、杭州3個城市的跌幅在11月已經開始收窄，部分二線城市和三四線城市的跌幅繼續擴大。

　　“穩中有降”的調控結果已經顯現。

　　根據中原地產研究中心數據，2021年，中國對樓市出手調控高達651次，平均每月調控次數多達54次。這一數字刷新了歷史紀錄，2020年，中國對樓市的調控出手489次。對比樓市調控次數，2021年同比上漲33%。

　　時間進入2022年，在中央經濟工作會議定下“房子是用來住的，不是用來炒的”基調以及履次強調“穩”字當頭的背景之下，樓市的“一穩再穩”，也會是2022年的主基調。

　　（本文刊載于《法人》雜志2022年01月總第215期封面故事欄目）

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責任編輯：劉萬里 SF014