圖為新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒。（圖片來源新浪財經）

　　新浪財經訊 2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會，于8月22日-24日在河南鄭州召開。在中國經濟已由高增長轉為中低速增長的大背景下，我們需要一種新的“增長觀”，為經濟轉型、深化改革贏取時間。本屆夏峰會的主題為可持續增長的動力。

　　在辨析樓市拐點分論壇中，新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒表示，目前有許多跡象證明，實際上中國的房地產市場是從一個不成熟的階段，轉向一個成熟市場的發展階段。所以從這個意義上來講，也可以說是中國樓市的一個拐點。這個拐點原來是由非成熟的一個樓市，轉向一個成熟的樓市。

　　以下為鄧永恒在辨析樓市拐點分論壇中發言實錄：

　　鄧永恒：謝謝，這是一個很好的問題，怎么樣解析房地產的宏觀數據，我們這里有高手任總，他是數據分析的專家。劉總向我提出問題，我就班門弄斧一下。

　　我這里有一個國家統計局最近剛剛公布的關于樓市與去年同期比的情況，今年二季度銷售量全國下降了9.29%。如果看35個大中城市，下降的1.28%，所以是下降。怎么看這個下降？今天是討論辨析樓市的拐點，是不是這個下降就是說，我們中國的房市開始下滑了，或者開始走一個低迷了，是不是這么理解？看這個數據要看背后實質性的東西，我有一個想法，我的看法就是說，我在美待了20多年，我幫美國政府管當時的房利美和房地美。美國的初始階段銷售量很多，很多是散戶的投資者，在經濟學里，我們有一個俗語叫做噪聲投資者，就是信息量不是很大的。但是到了發展比較成熟以后，尤其是新加坡，變成了機構投資者比較多，市場就開始規范起來，也逐漸成熟起來了。目前有許多跡象證明，實際上中國的房地產市場是從一個不成熟的階段，轉向一個成熟市場的發展階段。所以從這個意義上來講，也可以說是中國樓市的一個拐點。這個拐點原來是由非成熟的一個樓市，轉向一個成熟的樓市。

　　劉曉光[微博]：你的意思就是說從非成熟轉向成熟的拐點。還不是說整個中國房地產陡降？

　　鄧永恒：如果看成是以后房地產要走下坡路，這是一個比較片面的看法。所以如果轉成成熟的樓市的拐點以后，有許多方面我們需要跟進。比如在新加坡比較成熟以后，市場比較穩定了，有很多機構投資者，他們的房地產信托就發展得很全面。所以我們國家從今后的兩三年或者三五年，或許可以逐步開放關于房地產金融市場、資本市場的一些探索。從今天上午我們講的快速周轉型的房地產市場，發展到逐漸增大持有型的房地產市場發展。如果要持有型的話，就像新加坡的凱德置地的房地產投資信托，這些案例就很有值得研究的地方。

　　劉曉光：中國的銳馳市場為什么不能放開呢？

　　鄧永恒：今天上午也談到了，關于證監會[微博]、銀監會是不是管得太多這些問題，包括也牽扯到一些其他的監管機構，包括稅務總局。因為在美國、新加坡成功的，當然是把市場變得透明度更加大，而且更加穩定。另外銳馳能夠成功的一個在美國和新加坡的經驗是可以免稅，企業稅的35%在美國可以免掉，不然的話，就是投資者不愿意介入。

　　劉曉光：誰可以免稅？

　　鄧永恒：公司這一層可以免稅。最后的投資者還是要交個人所得稅，但是美國說，我避免雙重收稅，個人投資者已經交了30%的稅，公司的就可以免了，這樣的話，就使得銳馳的發展起了很大的作用。但是中國稅務局的同事談到這個不能免，好像房地產的稅收是很大的一塊，這樣少了一塊，所以有各種各樣的阻力，再加上中國的一些監管的制度比較僵硬，所以銳馳已經談了好多年了。再加上剛剛房地產初始發展階段，資本不是那么缺。但是發展到比較成熟的以后，價格也不會上升這么快，回報率越來越平均化。這樣一來，就要動用一些資本市場比較好的工具，所以這就是當時在20多年前新加坡的銳馳為什么發展起來的這個原因。

　　劉曉光：現在在新加坡繁華的一條路上，現在的豪宅是什么樣的價格了？

　　鄧永恒：去年王石[微博]主席去的時候，我陪他看過幾個豪宅，80平米、100平米的是1千多萬元的新幣，那就是很貴的，轉換成人民幣就是5千萬，那真的是豪宅。

　　劉曉光：有沒有所謂的房產稅和地稅，是怎么收的？

　　鄧永恒：他們的房產稅和地稅還是收得特別值錢的，這個和西方和美國的制度是一樣的。

　　劉曉光：房子越大，收的比例越高。

　　鄧永恒：所以新加坡政府，雖然說新加坡個人所得稅很低，大概是15%到20%，最富的，像任總這樣的，我想大概只有20%的所得稅。但是實際上新加坡政府手里錢很多，通過各種各樣的公路費，還有開到鬧市區每輛車上要裝一張卡片幫你付費，所以新加坡政府錢很多，沒有像中國，討論土地財政的時候，說地方政府就是靠土地財政，賣地拿來一筆錢交給地方政府。

　　劉曉光：你還管過兩房，房利美，房地美，是在什么時間段？

　　鄧永恒：1995年到1998年的時候，比較健康的時候。