新浪財經訊 4月8日消息 中國商業地產聯盟秘書長王永平在與新浪財經對話時表示，中國的房價已經成為一個靶子，而人們對房價批評的背后，是高房價所潛伏的其他問題。而房地產行業中的不公平、不透明、不信任導致矛盾進一步升級。

　　王永平將在博鰲論壇中“亞洲發展模式的再思考”話題的小組討論中擔任主持人，邀請瑞安地產董事長羅康瑞、SOHO中國董事長潘石屹等地產大鱷一起來探討有關亞洲經濟發展的過程中，地產究竟扮演著怎樣的推動力；房地產業與宏觀、其他產業之間的關聯性。

　　“不是簡單的聊房價的漲跌，對市場的預測。更多的是關于如何引導房地產行業在經濟發展中如何發揮更大的作用。”王永平透露，主要圍繞貨幣政策調整會不會引發資產的泡沫化、地產投資過高會不會擠壓其他消費需求等話題。“這樣的討論話題有更多重意義。”

　　以下是對話實錄：

　　在設定條件下 價高者得

　　新浪財經：您對招拍掛制度改革的建議？

　　王永平：在中國當前形勢下，現實中暗箱操作還較為普遍。比如目前很多地方出現量身定做的情況，為預想企業刻意設置一些特定條件，招標里面的價格因素權重不是很大，這樣的有可能造成不公平不透明。而拍賣制度相對來說，可以給那些無法調動行政資源的企業一個機會，但弊端是往往無法顧及價格以外的因素。

　　拍賣和招標各有長短，在目前情況下，你沒辦法講這兩種制度哪個更好。

　　我的想法是，可否在拍賣制度中增加一些設定的條件？在土地推出的時就公布非常細化的規劃條件，比如要求有多少比例的廉租房，要求達到低碳的標準等。在設定條件下，價高者得。這樣是否會更公平更透明，而實際上目的也能達到。

　　房價問題已成為靶子

　　新浪財經：房地產市場一有風吹草動就會引起口水無數，房價真的越低越好嗎？

　　王永平：房價的問題在中國已成為一個靶子，而人們對房價批評的背后，更多的是對高房價的潛伏其他問題深惡痛絕。表現為：不公平不透明不信任。

　　首先，不公平。比如土地拆遷環節中，很多農民的地以廉價回收，緊接著政府以很高的價格拍賣，而開發商以此獲取很高的利潤，這就引起原始擁有者的心理失衡，這樣的情況很容易引發社會矛盾或群體性的沖突。如果在拆遷過程中有合理的補償，那么矛盾或許就不那么激烈。

　　其次，不透明。比如在土地交易中，很多開發商通過權錢交易獲取利潤。

　　第三，不信任。一是對政府能夠有效的控制房價缺乏信心，二是人們也不太相信政府能夠對那些買不起房子的人提供一定保障，廉租房計劃是否能得到有效執行，是否會覆蓋很大的群體都沒有信心。

　　過去每一次調控的初期，民眾都會充滿了期待：在政府的調控下房價有可能受到打壓。而實際上每一次都是經過一段膠著狀態后，房價會反彈上升。以至于人們一聽到政府要調控時，反而會搶在調控之前買房，這里面就形成了一些恐慌性需求。

　　市場上房價是不是越低越好？當然不是，這其實是個很簡單的經濟學道理。市場上有相當一部分群體愿意房價上漲，但也不希望房價上漲過快以致泡沫破裂引起資產貶值，他們希望房價能保持合理的上漲水平。但這批人往往在輿論壓力下，不出聲沉默。

　　媒體關注和市場同情的往往是那些買不起房子的群體。而作為政府來講，這兩個群體的利益都應考慮到。我們要平衡兩種聲音。雖然有一種聲音不發聲，但他們對經濟的推動和影響有著重要作用。

　　我建議要把那些買不起房子的弱勢群體管好，給他們建廉租房經適房；而不是把房價打壓下來，這做不到，也違反市場規律。而對于投資性購房者，最多控制銀行的信貸，如加大按揭的比例，提高利率等。

　　但目前很多保障房僅停留于計劃沒有得到有效執行，甚至有一些演變為一種打發的性質。保障房要考慮便利的交通，并且打破戶籍限制，包括本地和流動人口。但地方政府財政恐怕不夠，需要中央花大力氣促成。

　　地王取決于對市場的預期而非信貸收緊

　　新浪財經：近期銀行信貸緊縮，比如房地產上市公司融資、房地產企業貸款等，這是否會減少高價拿地現象？

　　王永平：這種影響上是有，但不絕對。目前市場集中度逐步提高，真正在拿地王的還是少數幾個企業，對于他們來說并不缺錢。有錢的企業不介意做地王。就算是調控有實力的企業影響不大。

　　產生地王不取決于銀根的收緊，而取決于他對市場的預期。如果大家覺得這個利潤好，借高利貸也會做這個事情，央企不做，民企也可能會做。

　　這個也要分兩部分，一部分是非市場的，需要在保障性范圍內做，不能有流動性，不給市場的交易空間；另一部分是市場的，他要做地王，就讓他做地王好了。他要愿意拿自己家的錢去買，天價都無所謂。

　　二三線城市開發綜合體應首先考慮自身綜合能力

　　新浪財經：年初凱德置地、萬科、綠地、保利地產等紛紛在二三線城市增加土地儲備，其中大多土地總量龐大計劃做城市綜合體開發。有人認為往二三線城市發展將帶來商業地產的春天，也有人認為或是大多是地方政績工程商業地產或如同住宅地產出現泡沫，您怎么看？ 

　　王永平：目前城市綜合體的泡沫化的傾向還是有的。雖然有些城市綜合體項目在一線城市目確實做的很成功，抑制二三線城市政府積極性很高，可能也有注意形象的一面，但這不一定是壞事。

　　綜合體有其本身的優勢，企業來做則會將各種資源進行合理配置，統一規劃，人流車流物流共享，做的會比政府更合理更科學。相反如果如果把區內的辦公樓、住宅、商場、酒店，由政府分給好多小的開發商，相互封鎖沒有聯動，就很容易做砸了。

　　但是二三線城市不能單純炒作一個綜合體的概念，需要配套的能力。房地產很喜歡講概念，有一次去內蒙古，問我這能不能弄一個創意園區，我說這里大街上有幾個留著小胡子的人？它沒有那個氛圍。北京不是因為有798才有創意園區，首先是有一大批流浪藝術家，798剛好滿足他的需求。

　　同樣，綜合體內的辦公樓有很多商務群體，在餐飲購物消費方面有潛力，但這有個前提，辦公樓里有足夠多的商戶入駐，要是沒有這些人流，其他都成問題。不僅不能成為一個正面的因素，他還會成為一個包袱。所以這些城市要考慮自己的綜合能力，而不能簡單作概念講。(安安 發自博鰲)

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