[ 根據國家統計局數據，2021年全國農民工月均收入為4432元，不到城鎮非私營單位職工的50%。 ]

　　繼“家電下鄉”“汽車下鄉”之后，在一些經濟低能級城市，涌現出一股“房子下鄉”的新苗頭。

　　盛夏來臨，正是西瓜上市季。6月28日，江蘇省會南京郊區一樓盤打起了幾公里之外種瓜農民的“主意”，推出“西瓜換房”活動，用超過西瓜市場價150%的價格收瓜，一萬斤瓜可以沖抵10萬元房款。就在幾天前，河南房企的“麥蒜換房”活動因輿論過熱而被叫停。

　　據第一財經不完全統計，近一年來，全國已經有8個市縣明確鼓勵農民進城購房，最高補貼10萬元。為了盡量拉到更多農民購房，近日安徽泗縣出臺新政，農民即便進城置業落戶，也不會失去農村宅基地。

　　根據國家統計局數據，我國現有7.9億農村戶籍人口，其中有1.7億外出務工的農民工，他們的平均居住面積只有21.7平方米，僅為全國人均居住面積的一半，光是這部分農民群體在城鎮買房、補齊居住短板，就能為中國房地產市場消化34億平方米商品房。不過，農民群體平均收入不足城鎮非私營單位職工的50%，社保與公積金普遍缺失，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，把農民群體當成購房主力，希望他們去拯救三四線樓市庫存，顯然是缺乏可持續性的。

　　農產品換房又出新花樣

　　一周前，河南房企建業兩樓盤率先推出“小麥、大蒜換房”活動，因為受到太多輿論關注，原計劃持續到7月10日的活動，僅僅推了兩天就提前終止了。

　　但是面對如今的樓市行情，仍有房企躍躍欲試。6月28日，新城控股旗下的南京云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動，推廣海報顯示，該樓盤稱將以10元/斤收購西瓜沖抵房款，每套房收購上限一萬斤，最高可以抵扣10萬元，活動時間為6月28日~7月15日。

　　第一財經記者28日午間撥打該樓盤電話咨詢，接線工作人員稱：“西瓜換房活動是真的。”

　　不同于河南的“麥蒜換房”活動發生在三四線城市下轄的小縣城，推出“西瓜換房”的云漾濱江項目位于江蘇省省會南京的江寧區，還是一個地鐵盤，附近有在建的S2號線與寧馬線的站點。

　　一位住在該樓盤附近片區的南京市民告訴記者：“這個樓盤的位置屬于南京郊區，靠近安徽馬鞍山，板塊價格在整個南京是偏低的，最近一年來附近的新房和二手房價格都降得很厲害。”

　　南京房天下網站顯示，該樓盤去年均價還超過19000元/平方米，現在已經降至17000元/平方米，單套總價150余萬元起。

　　為何準一線城市南京也有樓盤搞農產品換房？該樓盤附近居住的市民表示，南京江寧的郊區確實有不少瓜農，“江寧橫溪西瓜”是南京特產，擁有全國農產品地理標志，在當地頗負盛名。根據江寧區人民政府網站，截至今年5月下旬，橫溪西瓜的售價在4元/斤左右，一天賣大約500~600斤。相比之下，新城云漾濱江樓盤的收購價可謂天價，直接飆升到10元/斤，一套房可以收萬斤。

　　“現在正好是西瓜大批量出貨的季節，開發商給出的這個收購價格對南京本地瓜農來說挺吸引眼球的，應該就是營銷噱頭。”上述市民稱。

　　“拼政策”拉農民進城

　　無論是廣西玉林推出的“農民買房送工作”政策，還是河南商丘、江蘇南京等地樓盤推出的“農產品換房”活動，他們都把推銷房子的主要目標對準了同一個群體——農民。

　　據不完全統計，近一年來，全國已經有8個市縣明確鼓勵農民進城購房，給予購房農民的子女同等入學待遇、高額稅費減免與購房補貼等政策紅利，其中包括：江蘇泗洪縣，吉林長春市、通化市、延吉市、四平市，廣西玉林市，安徽泗縣，湖南汨羅市。

　　此外，還有數十個城市已發布鼓勵新市民購房的政策，而新市民中相當大一部分就是進城務工的農民工群體。

　　從今年1月起至今，廣西玉林的公務員、教師等編制內人員，就要利用休息時間走到田間地頭、農家院舍，用通俗易懂的語言向村民群眾推銷商品房、講解進城置業的政策。

　　對于農民擔憂的進城置業后的就業、子女教育、是否落戶、農村宅基地去留等問題，各地也“拼了”，紛紛出臺配套政策對就業和教育進行承諾。

　　廣州玉林市宣布，買房即送工作，玉林將向購房者提供總計萬個就業崗位，優先向進城購房且未就業的新市民推薦3個以上就業崗位，崗位薪酬不低于玉林最低工資標準。

　　湖南汨羅市人社部門也稱，進城購房但找不到合適工作的農民朋友不需要擔心，政府將向購房農民優先提供就業崗位、安排免費技能培訓，只要去參加培訓，農民朋友就能獲得每天20元生活費補貼。如果農民愿意進城創業，人社部門將發放小額貼息貸款。

　　吉林通化稱，當地各級公共職業介紹機構免費向購房農民開放，為購房農民免費提供就業信息和職業介紹服務。

　　很多農民進城購房的主要目的是解決子女讀書問題，希望能享有城里的優質教育資源。對此通化市就出臺了相關政策，宣布無論購房農民是否在市區就業，其子女都與本地適齡少年兒童在入學、轉學方面享受同等待遇。

　　汨羅市則稱，學籍可以不必跟著戶籍，進城購房的農民無論是否進城落戶，其子女都可以憑不動產權證或購房合同，直接在城區學校按就近原則入學。

　　對于農民進城爭議最大的問題就是戶籍和宅基地的歸屬了，不少農民認為，為了進城而失去農村戶口和宅基地是非常不值得的。

　　為了打消農民的顧慮，今年6月，安徽泗縣針對農民進城購房出臺一系列政策，其中就提到購房農民的戶口去留是自由的，如果購房農民自愿申請城鎮居民常住戶口，還能繼續保留原有宅基地使用權，可自行復墾耕種，也可自愿退出，土地承包政策不變，這就意味著即便農民落戶城鎮也不會失去土地。汨羅市則提出對自愿退出宅基地的購房農民進行每套最高10萬元的補償。

　　農民樓市加杠桿存在隱憂

　　農民進城購房究竟能創造多大市場？

　　2021年全國第七次人口普查結果顯示，在經歷大規模城市化后，我國農村戶籍人口仍有7.9億人，但實際居住在鄉村的人口為5.1億人，占全國人口總數的36%。

　　根據國家統計局數據，從事非農產業或外出務工的全國農民工總量有2.9億人，其中仍在本鄉鎮地域內從業的農民工1.2億人，外出打工者有1.7億人。

　　真正務農的農民還有多少？全國農業普查每十年進行一次，最近的一次在2016年，當時的數據顯示，我國實際農業生產經營人口約為3.1億人，其中35歲以下人口為6023萬人。

　　由于進城務工多選擇群租等居住方式，一直以來農民工居住面積偏小、住房條件差。截至2021年末，進城農民工的人均居住面積21.7平方米，比全國人均41.76平方米的居住面積少了整整20平方米。

　　如果外出打工的1.7億農民工率先選擇在城市買房安家，補齊居住短板，那么大約能為中國房地產創造出34億平方米的增量市場。

　　如果留在鄉村純務農人口中的35歲以下群體為了孩子教育而率先進城置業，按人均41.76平方米算，則大約可以消化25億平方米商品房。

　　不過，農民群體具有教育程度低、收入偏低與不穩定的特點，農民工是農民中收入較高的群體，根據國家統計局數據，2021年全國農民工月均收入為4432元，其中外出農民工月均收入5013元，本地農民工月均收入3878元。

　　同期，全國城鎮非私營單位平均月收入為8900元，城鎮私營單位月均收入為5233元。農民工的平均月收入不到城鎮非私營單位職工的50%，是城鎮私營單位職工的85%。

　　單純務農的農民收入則更低。根據農業農村部科技教育司近期發布的《2021年全國高素質農民發展報告》，高素質農民的農業生產經營人均年收入為3.69萬元，月均收入僅為3075元，還不到城鎮非私營單位職工平均月薪的35%。

　　此外，大部分的農民也沒有住房公積金，2021年我國住房公積金實繳人數是1.64億人，繳存群體多為公營單位、城鎮私營企業、外商投資企業的職工。

　　許多城市為了吸引農民購房，給出了極寬松的條件，比如首套首付只需兩成、二套房首付三成，除了房貸按揭，還能申請消費貸、安居貸等。為了買房加杠桿，對經濟基礎薄弱的農民群體來說，既是誘惑，也可能是陷阱。

　　柏文喜認為，目前三四線樓市去庫存依靠原有的消化能力已經是困難重重，所以只能去發掘更低線位的地區，比如縣城、鄉鎮，甚至還盯上了進城置業的農民，但農民群體購買力有限、收入持續性較差，如果把農民視為購房主力，顯然這種市場是缺乏可持續性的。

　　“農民工收入不穩定、社保和公積金缺失，這個群體在樓市加杠桿，確實會有很大的隱憂，斷供的風險很大，而斷供會帶來更大的社會問題，因此地方政府如果鼓勵農民進城置業，則必須出臺強制性的社保配套政策來保障農民工的權益，降低未來的信用風險。”柏文喜對第一財經表示。

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責任編輯：王茂樺